La compravendita immobiliare

Acquistare un immobile è un’attività che non richiede necessariamente la presenza di consulenti o di altri professionisti.
Tuttavia, le insidie determinate dalla complessità della materia nonché dalla non sempre completa informazione dei soggetti venditori e/o acquirenti, suggeriscono l’assistenza di un esperto del settore che segua effettivamente l’affare sino alla sua conclusione.

Cosa si intende per bene immobile

Per bene immobile non si intendono unicamente gli edifici.
Ai sensi del codice civile, artt. 812 c.c., sono beni immobili anche “il suolo, le sorgenti ed i corsi d’acqua e le costruzioni e tutto ciò che è naturalmente o artificialmente incorporato al suolo”.
Inoltre, i mulini, i bagni e gli edifici galleggianti assicurati alla riva sono reputati beni immobili.

Secondo il nostro Catasto i beni immobili possono essere ripartiti nelle seguenti categorie:

Categoria A
A/1 Abitazioni di tipo signorile
A/2 Abitazioni di tipo civile
A/3 Abitazioni di tipo economico
A/4 Abitazioni di tipo popolare
A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6 Abitazioni di tipo rurale
A/7 Abitazioni in villini
A/8 Abitazioni in ville
A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
A/10 Uffici e studi privati
A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

Categoria B
B/1 Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme

B/2 Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro)

B/3 Prigioni e riformatori

B/4 Uffici pubblici

B/5 Scuole e laboratori scientifici

B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9

B/7 Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto

B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate

Categoria C

C/1 Negozi e botteghe
C/2 Magazzini e locali di deposito
C/3 Laboratori per arti e mestieri
C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)
C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)
C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)
C/7 Tettoie chiuse od aperte

Categoria D
D/1 Opifici
D/2 Alberghi e pensioni (con fine di lucro)
D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro)
D/4 Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)
D/5 Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)
D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)
D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio
D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole

Categoria E
E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei
E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze
E/6 Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale
E/7 Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti
E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E

Categoria F
F/1 Area urbana
F/2 Unità collabenti
F/3 Unità in corso di costruzione
F/4 Unità in corso di definizione
F/5 Lastrico solare
F/6 Fabbricato in attesa di dichiarazione
F/7 Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione

Per una più estesa indicazione sul catasto consultare il link.

La normativa di riferimento e le diverse tipologie di compravendita immobiliare

Il codice civile prevede cinque articoli (artt. 1537 – 1541 c.c.) che trattano in maniera specifica la compravendita immobiliare. Per il resto rinviando a più generici istituti codicistici (per es. contratto, vendita ecc.).

Questi articoli sono integrati dalle disposizioni generali sulla compravendita, come ad esempio l’art. 1470 c.c., secondo il quale la compravendita è un contratto avente per oggetto il trasferimento della proprietà di un bene in cambio del pagamento del relativo prezzo.

L’acquisto di un immobile può avvenire a:
misura (art. 1537 c.c.) – nota anche in maniera gergale come vendita “al metro quadro”, è ipotesi che si realizza quando le parti stabiliscono che vengano vendute determinate porzioni di un bene.
In questi casi, secondo la giurisprudenza, è sempre dovuta la riduzione del prezzo ove la effettiva misura del bene sia inferiore a quella indicata nel contratto.
Il diritto alla riduzione del prezzo si prescrive, ai sensi dell’art. 1541 c.c.,in un anno dalla data di conclusione del contratto: sarà quindi premura del compratore che verifichi una misura inferiore agire nelle tempistiche indicate dalla norma.

corpo (art. 1538 c.c.) – ipotesi più frequente, quando viene deciso di vendere un bene nella sua interezza e quindi a prescindere di una data misura.
Nel contratto di vendita sarà comunque indicata l’esatta estensione dell’immobile, ciò in quanto nell’atto pubblico dovrà essere indicato in modo non equivoco ogni preciso riferimento che identifichi l’immobile e le sue qualità.

Un immobile è solitamente acquisito da soggetti privati (persone fisiche, società, trust ecc.); questo tuttavia non è l’unico modo di acquisto essendo possibile anche l’acquisto all’asta.
Quest’ultima ipotesi sarà approfondita la prossima settimana in apposito link.

Maggiori informazioni sulle compravendite relative agli immobili da costruire, sono contenute nel precedente articolo consultabile al seguente link.

Solitamente una compravendita immobiliare segue alcune fasi necessarie:

L’iter della compravendita immobiliare

A) la ricerca dell’immobile

Il primo step da compiere è quello di ricercare l’immobile, attività che potrà essere compiuta personalmente, tramite professionisti di propria fiducia, o tramite l’intermediazione di un’agenzia immobiliare.

L’agenzia immobiliare ha prerogative e obblighi rilevantemente diversi da quelli dei professionisti (quali ad es. il Notaio): essa ha prevalentemente lo scopo di mettere in relazione le parti acquirente e venditrice, “senza essere legata ad alcuna di essa, da un vincolo di collaborazione, dipendenza o rappresentanza” (art. 1754 c.c.). 

Il Cliente potrà apportare –  e ne avrà il diritto – ogni modifica che riterrà più opportuna nel contratto (generalmente definita “proposta di acquisto” ma che nei fatti avrà valore di preliminare di compravendita) presentato dall’agente immobiliare/mediatore; richiesta di sottoscrizione che potrebbe avvenire anche prima della visita dell’immobile.

Tale documento solitamente consiste in un formulario prestampato, generalmente redatto o approvato da alcune associazioni, di cui sono da compilare solo alcune parti: si tenga bene a mente che nel principio dell’autonomia contrattuale il sottoscrittore potrà modificarlo a piacimento, contrattando ogni singolo aspetto di esso, sia nei confronti della vendita che del rapporto con l’agente, prima della firma.

Il contratto presentato dall’agente immobiliare, oltre che in lingua italiana, dovrà essere redatto anche nella lingua madre del Cliente, o, in una lingua che sia comunque conoscibile tanto al mediatore quanto al Cliente.

L’agente immobiliare mediatore, unicamente se “l’affare si concluderà” in maniera positiva grazie al suo lavoro, avrà diritto ad un compenso (definito provvigione), purché iscritto negli appositi albi.

Perché l’affare si consideri concluso positivamente è però sufficiente che una proposta di acquisto venga accettata. Ciò indipendentemente dal fatto che poi effettivamente la compravendita si concluda: infatti il diritto al compenso del mediatore matura al momento in cui l’affare sia concluso, ossia che si siano incontrate le volontà delle parti nel senso sopra indicato. Ciò spiega la “fretta” che spesso viene messa alle parti per sottoscrivere la proposta; molto spesso tralasciando la contrattazione di aspetti determinanti della compravendita che possono avere effetti rilevanti sull’effettiva conclusione dell’affare.

Circa la determinazione del compenso l’art. 1755 c.c. stabilisce che esso è determinato liberamente dalle parti: ciò vuol dire che in mancanza di un esplicito accordo tra le parti, il compenso dell’agente immobiliare potrà essere determinato dal giudice seguendo le tariffe professionali determinate dalle Camere di Commercio, dagli usi locali o in via equitativa.

Il diritto del mediatore alla provvigione si prescrive in un anno dalla conclusione dell’affare; scaduto tale termine il mediatore non avrà titolo per richiedere alcuna somma al Cliente: ogni richiesta tardiva sarà un arricchimento senza causa ex art. 2041 c.c. e come tale non dovuta.

Nella ricerca da effettuare sarà premura dell’acquirente verificare che l’immobile sia effettivamente conforme allo stato di fatto (corrisponda a quanto è stato riferito) e di diritto (sia commerciabile e soprattutto sia munito di agibilità e privo di abusi edilizi).

Per queste verifiche sarà consigliabile farsi assistere da un tecnico abilitato (Architetto, Ingegnere o Geometra). Detto professionista sarà necessario tanto per verificare la conformità urbanistica e catastale dell’immobile quanto per ottenere il certificato di prestazione energetica (c.d. A.P.E.): adempimenti necessari per il rogito notarile.

B) la trattativa immobiliare

Le Parti giunte in contatto, direttamente o con l’apporto di un mediatore, dovranno determinare il prezzo della vendita e concordare le cautele ritenute più necessarie.

Il prezzo è l’elemento principale della trattativa; esso è determinato in misura discrezionale dalle parti.

Definito il valore del bene si possono aprire due scenari:

le parti decidono di procedere direttamente al rogito – si  rinvia a quanto sotto esposto sub punto C)

le parti decidono di sottoscrivere un preliminare – si veda di seguito

Se la trattativa immobiliare risulti complessa, a causa di istruttorie necessarie sull’immobile (stato, valore, vincoli, gravami ecc.) o per la concessione di un mutuo, o anche se solo si cerchi maggior tutela, è possibile convenire la sottoscrizione di un contratto preliminare di vendita.

Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità (art. 1351 c.c.). Un preliminare redatto in forma orale non sarebbe valido (ad substantiam) e neppure utilizzabile come prova di un avvenuto accordo (ad probationem).

Le parti possono redigere – in forma scritta – un preliminare anche senza l’ausilio di un notaio ma dovrebbero Registrarlo (art. 10 della Tariffa Parte I allegata al D.P.R. 26/04/1986 N. 131) presso l’Agenzia Delle Entrate territorialmente competente.

La mancata registrazione non influisce sulla validità dell’atto – che in mancanza di Registrazione non avrà data certa – ma comporterà la sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell’imposta dovuta (art. 69 TUIR) ove occorra in seguito procedere alla sua Registrazione. In caso di contestazioni o di giudizi l’atto dovrà essere Registrato per poterne azionare i diritti.

Tramite un preliminare le parti possono decidere di inserire le garanzie più opportune (es. garanzie in caso di vizi della cosa o nel caso di evizione del bene) o decidere il versamento di una somma a titolo di caparra o acconto.

Per maggiori informazioni sul tema del contratto preliminare, e per la sua differenza dal c.d. “compromesso”, consultare il seguente link
per maggiori informazioni sulla distinzione tra caparra ed acconto consultare il seguente link

C) La fase finale: il rogito

Definiti gli aspetti essenziali, con o senza un preliminare, adesso le parti dovranno sottoscrivere il contratto definitivo di compravendita.

Questa attività è affidata dalla legge ad un Notaio, ossia ad uno degli “ufficiali pubblici istituiti per ricevere gli atti tra vivi e di ultima volontà, attribuire loro pubblica fede, conservarne il deposito, rilasciarne le copie, i certificati e gli estratti” (art. 1 legge notarile).

Dato che il costo dell’onorario del Notaio grava sulla parte acquirente è prassi consolidata che sia quest’ultima a ricercare un Notaio di propria fiducia e gradimento.

Se essa non comprende la lingua italiana sarà sua premura ricercare un notaio che comprenda la sua lingua e che rediga il contratto in doppia lingua.

In alternativa dovrà essere richiesta una traduzione giurata del contratto dovrà essere conferita, ad un terzo di fiducia e che comprenda la lingua italiana, una procura speciale.

Il Notaio curerà, come impone la legge notarile, la conformità della compravendita alle leggi della Repubblica: infatti, nella sua qualità di pubblico ufficiale, il Notaio non può ricevere o autenticare atti contrari alla legge (art. 28 della legge notarile).

Ove il Notaio ritenga l’atto validamente formato (ossia non rilevi forme o convenzioni contrarie alla legge), le parti si presenteranno nel suo Studio per sottoscrivere il contratto definitivo di compravendita (che sarà redatto secondo le indicazioni dell’art. 51 della legge notarile).

La presenza delle parti è necessaria data la qualità di atto pubblico della compravendita e la funzione di autentica delle firme che il Notaio dovrà svolgere.
La necessaria presenza delle parti potrà essere superata unicamente tramite il conferimento di procura speciale ad un sostituto per presenziare e sottoscrivere alla compravendita.

Detta procura dovrà avere forma pubblica ed essere autenticata da Ufficio o persona (si pensi al Delegato Consolare all’estero) dotata di tale potere.

Il giorno del rogito il notaio dovrà compiere alcune formalità come ad esempio:
verificare l’identità delle parti, o dei loro procuratori
leggere il contratto nella sua interezza (eventualmente anche in lingua straniera se una delle parti non comprenda l’italiano)
controllare che le parti sottoscrivano il contratto
consegnare una copia del rogito all’Agenzia delle Entrate affinché si perfezionino le trascrizioni e annotazioni presso la Conservatoria dei registri immobiliari e venga aggiornato il Catasto.

D) Dopo la vendita

Successivamente alla vendita sarà necessario compiere alcune incombenze imposte dalla legge.

Vi è infatti l’obbligo di comunicare l’avvenuto passaggio di proprietà all’Amministrazione comunale del luogo in cui è ubicato il bene acquistato. Questa comunicazione è necessaria ai fini delle imposte IMU e TARI.

Se l’immobile compravenduto è parte di un Condominio sarà necessario compiere la comunicazione all’Amministratore del Condominio dell’avvenuta vendita, affinché esso aggiorni l’anagrafe condominiale e compia il corretto riparto delle spese fra la precedente e la nuova proprietà.

di:
Avv. Carlo Rocchi – Fondatore dello Studio Rocchi&Avvocati

Avv. Lorenzo Marranci – Avvocato presso Rocchi&Avvocati

Il Catasto

Il Catasto (termine derivante dal greco “κατάστιχον” e traducibile come riga per riga) è l’archivio, gestito dall’Agenzia delle Entrate, dei beni immobili situati in Italia.
Esso si suddivide in:
Catasto dei terreni – relativo ai terreni agricoli
Catasto dei fabbricati – relativo agli edifici

Dal Catasto possono essere reperiti i seguenti documenti:
le planimetrie – disegni tecnici in scala 1:200 da cui è possibile desumere contorni, suddivisione, destinazione e dimensioni di un immobile.
le visure catastali – documento riportante le informazioni numeriche e topografiche relative ad un immobile.

Le planimetrie possono essere consultate unicamente dai proprietari e dai titolari di altro diritto reale dell’immobile (o da loro delegato) in via telematica, gratuitamente e previa autenticazione SPID o CIE sul sito dell’Agenzia delle Entrate (cui si rinvia al presente link).

Le visure catastali possono essere consultate sia dai proprietari dell’immobile (a titolo gratuito) o da soggetti terzi (in questo caso a pagamento). La consultazione può avvenire previa autenticazione SPID o CIE sul sito dell’Agenzia delle Entrate (cui si rinvia al presente link).

I due documenti del Catasto svolgono una funzione essenzialmente fiscale: essi hanno lo scopo di determinare i redditi imponibili degli italiani e costituiscono la base di applicazione dei tributi (es. Tari o Imu).
Secondo la nostra giurisprudenza le visure catastali non hanno rilevanza probatoria: esse non possono quindi essere utilizzate per accertare la proprietà o la conformità urbanistica di un immobile.
Tuttavia, ai dati del Catasto si può ricorrere solo nei casi di oggettiva mancanza di altri elementi (Cons. di Stato VI n. 2769/2015).

Nonostante il carattere non probatorio del Catasto, i dati in esso contenuti possono essere utili per ottenere preliminari informazioni circa la proprietà e la conformità di un immobile.

Come leggere una planimetria catastale

La planimetria ha una parte grafica ed una parte descrittiva.
I dati in essa contenuti possono essere suddivisi in più “sezioni”:

La prima sezione, collocata nella parte superiore, riporta l’indicazione del Comune in cui è situato l’immobile e dell’ufficio tecnico (Agenzia delle Entrate) in cui è archiviato l’originale della planimetria.

La seconda sezione, generalmente collocata ai bordi della parte grafica contiene l’indicazione del soggetto richiedente (generalmente solo il codice fiscale) e la data della richiesta.
Sempre ai bordi sono presenti i riferimenti catastali dell’immobile.

La terza parte è grafica, essa contiene una riproduzione, generalmente in scala 1:200 (1 cm della planimetria equivale a 200 cm reali), relativa alle grandezze e alle altezze delle singole stanze dell’immobile.
Inoltre, dalla parte grafica è possibile comprendere se esistono unità immobiliari confinati o eventuali parti in comunione con altre persone.

L’ultima parte, collocata in basso, contiene l’indicazione dei dati catastali relativi all’immobile alla data di redazione della planimetria (quindi, occorrerà prestare attenzione a quelli contenuti nella seconda sezione perché è l’ultima planimetria in atti):
Sempre in quest’ultima sezione è riportato il nome e la sottoscrizione dell’autore della planimetria, nonché la data in cui essa è stata redatta.


Come leggere una visura catastale

Una visura contiene molteplici dati: la loro lettura permetterà di comprendere ubicazione di un immobile.
I dati in essa contenuti sono:
• Luogo di ubicazione: È bene precisare che il Catasto è unico (unificazione avvenuta ad opera della legge 1831/1864) a livello nazionale. Tuttavia, i dati catastali di un determinato edificio o terreno sono conservati nell’archivio del provinciale della sua ubicazione: ad esempio, i dati di un determinato immobile sito in Firenze saranno conservati presso gli archivi della sede di Firenze dell’Agenzia delle Entrate.

• Foglio: porzione del territorio comunale rappresentato da una mappa cartografica

• Particella: porzione del Foglio contrassegnata da un determinato numero che consente di identificare una porzione di terreno (Catasto terreni) o un immobile (Catasto fabbricati)

• Subalterno: nel catasto dei fabbricati consente di identificare una determinata unità immobiliare all’interno del medesimo fabbricato

• Superfice: nel catasto dei terreni consente di indentificare l’estensione in mq di un terreno

• Indirizzo: luogo di ubicazione dell’immobile comprensivo di numero civico, interno, scala e piano

• Rendita: elemento che consente di identificare il valore ai fini dei tributi (es. Tari o Imu) del bene.

• Reddito domenicale: somma ricavabile dalla proprietà del terreno (art. 24 D.P.R. 917/86).

• Reddito agricolo: somma relativa all’utilizzo del terreno (art. 29 D.P.R. 917/86).

La visura catastale riporta anche, dopo la descrizione dell’immobile, l’indicazione della proprietà dell’immobile e delle vicende (es successioni mortis causa) che hanno portato alla modifica della originaria proprietà.

Visura catastale e ipocatastali

Le visure ipocatastali, o ipotecarie, sono documenti contenti le informazioni relative alle vicende giuridiche di un dato immobile.
Per il loro tramite è possibile comprendere la sussistenza di trascrizioni (ossia le formalità che consentono di rendere pubblici gli atti che determinano la costituzione, la modificazione o il trasferimento di un diritto su un immobile), iscrizioni (formalità necessarie per la costituzione di un’ipoteca o di un pignoramento) o annotazioni (formalità necessarie per rendere pubbliche le vicende che portano ad una modifica di una trascrizione o iscrizione) presenti su un dato immobile

Al contrario delle visure catastali, quelle ipocatastali hanno valore probatorio.
Queste informazioni sono archiviate presso le ex-Conservarorie dei registri immobiliari, oggi Agenzia delle Entrate.

L’Agenzia delle Entrate consente ai cittadini la possibilità di richiedere, anche se non si è proprietari o titolari di altro diritto reale, una visura ipocatastale di un determinato immobile.

La richiesta può essere effettuata, a pagamento, sul sito dell’Agenzia delle Entrate (cui si rinvia al presente link per un accesso più diretto); la richiesta online è possibile sono se i dati relativi all’immobile siano già stati digitalizzati.
In alternativa sarà necessario recarsi alla sede provinciale del luogo di ubicazione dell’immobile.
Il sito dell’Agenzia delle Entrate non consente di ottenere le visure relative agli immobili situati nelle province di Trento, Bolzano, Trieste o Gorizia.

La storia del Catasto

Le origini del Catasto sono assai risalenti.
Secondo gli storici il primo Catasto fu istituito dal sovrano sumero Shulgi (secondo Re della terza dinastia di Ur e vissuto intorno al XXI secolo a.C.) al fine di realizzare una mappa dei contribuenti del regno.

Un archivio paragonabile al nostro Catasto esisteva anche nella antica Roma: le c.d. Tabulae Censuriae permettevano di catalogare i terreni e le proprietà situate nei territori sottoposto al dominio romano.

Con l’avvento del medioevo, e la creazione di molteplici regni indipendenti sparsi nel territorio italiano, si giunse alla creazione di molteplici Catasti. L’unificazione di questi Catasti avvenne nel 1864, ad opera della legge 1831 (legge entrata in vigore in data 07 Agosto 1864 “Pel conguaglio dell’imposta fondiaria fra le diverse Provincie dello Stato”).

Nel 1886 fu istituito il Catasto dei terreni, poi entrato in funzione nel 1941.
Il Catasto dei fabbricati fu istituito nel 1939 ed è entrato in funzione nel 1962.

Di

Avv. Carlo Rocchi – Fondatore di Rocchi&Avvocati

Avv. Lorenzo Marranci – Avvocato presso Rocchi&Avvocati

La direttiva U.E. sulla prestazione energetica nell’edilizia (c.d. “direttiva case green”)

PREMESSA 

La direttiva U.E. sulla prestazione energetica nell’edilizia (più conosciuta come “direttiva case green”) è in questi ultimi mesi oggetto di accese discussioni per il suo considerevole impatto sugli immobili dei cittadini europei.  

Essa persegue lo scopo di tutelare l’ambiente ambiente imponendo, come obbiettivo finale, la creazione, entro il 2050, di un parco immobiliare pienamente decarbonizzato e ad emissioni zero. Questo obbiettivo viene perseguito imponendo un miglioramento della classe energetica degli immobili. 
La finalità perseguita dalla direttiva potrà essere raggiunta solo a seguito di significativi interventi edili sugli immobili dei cittadini e delle P.A. dell’Unione. 

ITER NORMATIVO 

Alla data odierna (gennaio 2023) la direttiva è già stata approvata unicamente dal Consiglio dell’Unione Europea.  
La votazione da parte del Parlamento Europeo (commissione industria, ricerca ed energia) avverrà in data 9 febbraio 2023

Per essere operativa in Italia dovrà successivamente seguire la fase di attuazione della stessa.  
La direttiva non ha natura “self executing” ciò in quanto non è sufficientemente dettagliata nei suoi contenuti (numerose sono le disposizioni in cui la normativa U.E. impone agli Stati membri di adottare le disposizioni necessarie per integrare il suo contenuto).  
La natura non self executing di tale norma europea è inoltre confermata dall’art. 32 della direttiva (rubricato “recepimento”) che impone agli Stati di recepire, con disposizioni primarie (leggi o atti avente forza di legge) o secondarie (regolamenti), i suoi articoli ed allegati. 

Ad oggi il testo della direttiva (in fase di votazione alla data di gennaio 2023) è consultabile al presente link.  
Di seguito l’analisi degli articoli salienti della normativa europea 

CONTENUTO DELLA DIRETTIVA  
(alla data di gennaio 2023) 

OGGETTO, DEFINIZIONI ED AMBITO DI APPLICAZIONE  

La direttiva, oltre ad imporre il miglioramento delle prestazioni energetiche degli immobili, al fine di ridurre le “emissioni dei gas a effetto serra degli edifici”, chiarisce al suo art. 1 che prevederà l’introduzione di un quadro generale (europeo) comune al fine di calcolare le prestazioni energetiche degli immobili

In questo modo, entro la data del 2050, gli immobili saranno a:  
emissioni zero” – ossia edifici ad altissime prestazioni energetiche nei quali il fabbisogno energetico sarà molto basso ed alimentati da fonti interamente rinnovabili generate in loco (art. 2, par. 2) –  oppure a 
energia quasi zero” – ossia edifici ad altissima prestazione energetica ove il fabbisogno energetico è molto basso, o quasi nullo, e coperto da energie, ricavate da fonti rinnovabili, prodotte in loco o nelle vicinanze (art. 2, par. 3). 

Il raggiungimento di questi traguardi sarà conseguito con l’introduzione di standard, minimi e comuni a livello europeo, delle prestazioni energetiche degli immobili (sia di nuova costruzione che di quelli esistenti sottoposti a ristrutturazione).  
Il tutto “tenendo conto delle condizioni locali e climatiche esterne”: ciò vuol dire, come confermato dal terzo paragrafo dell’art. 1 della direttiva, che i singoli Stati membri possono (unicamente) introdurre provvedimenti più rigorosi, rispetto a quelli dettati dalla direttiva, al fine di assicurare il miglioramento delle condizioni climatiche e delle classi energetiche immobiliari.  

Verrà prevista una disciplina comune anche per: 
passaporti di ristrutturazione – documenti che forniscono la tabella di marcia su misura per la ristrutturazione di un edificio (art. 2 par. 18).

Piani nazionali di ristrutturazione degli edifici ex art. 3 della direttiva

Edifici intelligenti – ossia immobili che soddisfano i requisiti di cui all’art. 13 (norma in tema di edifici intelligenti e dell’all. IV). Pur non essendo offerta una definizione per edifici intelligenti, o meglio smart buildings, con questo termine si intende: “un edificio i cui impianti sono gestiti in maniera intelligente e automatizzata, attraverso un’infrastruttura di supervisione e controllo, per ottimizzare il consumo energetico, il comfort e la sicurezza degli occupanti, garantendone l’integrazione con il sistema elettrico” (definizione ricavata dall’ Energy & strategy group del Politecnico di Milano).

Secondo la direttiva gli interventi edili, per il raggiungimento dei fini di miglioramento delle prestazioni ambientali, potranno avvenire tramite: 

– Ristrutturazioni profonde (art. 2 par. 19) – ossia interventi che prevedono la trasformazione degli immobili in edifici a energia quasi zero entro il 1° gennaio 2030 e che da tale data, entro la scadenza del 2050, tali immobili divengano a zero emissioni

– Ristrutturazioni profonde per fasi (art. 2 par. 20) – ristrutturazioni effettuate in più fasi secondo le indicazioni del passaporto di ristrutturazione 

– Ristrutturazioni importati (art. 2 par. 21) – quando il costo della ristrutturazione supera il 25% del valore del costo dell’involucro dell’edificio (inteso come il complesso degli elementi integranti di un edificio che ne separano l’interno dall’ambiente esterno ex art. 2 par.14) oppure quando i lavori di ristrutturazione coinvolgano più del 25% dell’involucro dell’immobile. 

FISSAZIONE DEI REQUISITI MINIMI DI PRESTAZIONE ENERGETICA ED ESENZIONI 
Spetterà agli Stati membri, ai sensi dell’art. 5 (rubricato “fissazione dei requisiti minimi di prestazione energetica”) della direttiva, prevedere i requisiti minimi (obbiettivo che verrà individuato probabilmente tramite l’apposita legge di attuazione della direttiva) delle prestazioni energetiche che gli immobili devono disporre

Potranno essere esenti (ove lo dispongano gli Stati membri) quindi non saranno vincolati a rispettare gli standard minimi di prestazioni energetiche
• gli edifici adibiti a luogo di culto o di svolgimento di attività religiose;  
• i fabbricati, siti industriali, officine ed edifici agricoli a basso fabbisogno energetico o edifici agricoli utilizzati in un settore disciplinato da un accordo nazionale di settore sulla prestazione energetica;  
• le c.d. “seconde case” – ossia gli edifici residenziali destinati ad essere utilizzati meno di quattro mesi o per un periodo limitato con un consumo energetico previsto inferiore al 25% del consumo che risulterebbe dall’uso durante l’anno;  
• i fabbricati con superfice coperta utile inferiore a 50 m². 

Gli Stati membri possono escludere da tali interventi di efficienza energetica anche gli immobili con valore storico o architettonico.  
Ciò qualora tali interventi possano “implicare un’alterazione inaccettabile del loro carattere o aspetto (previsione contenuta originariamente nel paragrafo 3. lett. a dell’art. 5 poi confluita nel par. 2 del medesimo articolo). 

DISPOSIZIONI COMUNI IN TEMA DI PRESTAZIONI ENERGETICHE 

Ai sensi degli artt. 7-9 (articoli relativi agli immobili di nuova costruzione, esistenti e alla prestazione energetica) della direttiva 

Entro il 1° gennaio 2027 è previsto che gli immobili 

-già esistenti di proprietà degli enti pubblici conseguano la classe energetica di prestazione F

-di nuova costruzione di proprietà degli enti pubblici siano ad emissioni zero

-già esistenti di proprietà privata ma ad uso non residenziale conseguano la classe energetica di prestazione F

Entro il 1° gennaio 2030 è previsto che gli immobili 

-già esistenti di proprietà degli enti pubblici conseguano la classe energetica E 

-di nuova costruzione di proprietà degli enti pubblici siano ad emissioni zero 

-già esistenti di proprietà privata ma ad uso non residenziale conseguano la classe energetica di prestazione E 

-già esistenti di proprietà privata ad uso residenziale conseguano la classe energetica di prestazione F 

Entro il 1° gennaio 2033 è previsto che gli immobili 

-già esistenti di proprietà privata ad uso residenziale conseguano la classe energetica di prestazione E 

Verranno successivamente previste scadenze specifiche al fine di garantire tra il 2040-2050 ulteriori miglioramenti di prestazioni energetiche. Ciò al fine di conseguire, entro la data prestabilita (2050), che tutto il parco immobiliare (salvo gli immobili suscettibili di esenzione di cui all’art. 5, par. 2-3) sia ad emissioni zero

MISURE PER LA MOBILITÀ SOSTENIBILE 
La direttiva all’art. 12 (rubricato “infrastrutture per la mobilità sostenibile”) incentiva la mobilità sostenibile prevedendo che: 

Gli immobili di nuova costruzione o sottoposti a ristrutturazione importante ad uso non residenziale dispongano: 
– di un parcheggio con almeno cinque posti auto e munito di almeno un punto di ricarica delle auto elettriche;  
– dell’installazione del pre-cabalaggio per ciascuno dei posti auto al fine di consentire l’istallazione, anche in un momento successivo, di un punto di ricarica per veicoli a propulsione elettrica; 
– di almeno un posto biciletta per ogni posto auto. 

Gli immobili ad uso residenziale di nuova costruzione o sottoposti a ristrutturazione importante dispongano: 
– di un parcheggio munito di almeno tre posti auto
– dell’installazione del pre-cabalaggio per ciascuno dei posti auto al fine di consentire l’istallazione, anche in un momento successivo, di un punto di ricarica per veicoli a propulsione elettrica; 
– di almeno due posti biclette per ciascunaabitazione” (termine che ai sensi dell’art. 2 par. 13 intende “l’insieme di vani o anche un solo vano situato in un edificio permanente o in una parte strutturalmente distinta di esso destinato funzionalmente ad uso di alloggio di una famiglia tutto l’anno”); 
– di parcheggi adiacenti all’edificio

INCENTIVI ECONOMICI 
Al fine di conseguire il perseguimento di tali interventi edili sugli immobili, o per finanziare la costruzione nuovi immobili con elevate prestazioni energetiche, la direttiva prevede all’art. 15 (rubricato “incentivi finanziari e barriere di mercato”) che gli Stati membri introducano appositi finanziamenti

Per finanziamenti la direttiva, art. 15 par. 4, intende: 
prestiti per l’efficienza energetica 
mutui ipotecari per la ristrutturazione 
contratti di rendimento energetico 
incentivi fiscali 
sistema di detrazioni fiscali 
sistema di detrazione in fattura 
fondi di garanzia 
fondi destinati a ristrutturazione profonda o che garantiscano una soglia significativa di risparmi energetici 

Gli Stati membri possono adottare le misure necessarie affinché gli istituti finanziari, e gli investitori, possano proporre questi finanziamenti ai proprietari degli immobili. 
I finanziamenti, secondo quanto previsto dalla direttiva, devono essere effettivamente visibili ed accessibili ai proprietari degli immobili.   

CONTROLLI ED ISPEZIONI DEGLI IMPIANTI DI RISCALDAMENTO-VENTILAZIONE-CONDIZIONAMENTO 
Ai sensi degli artt. 20 e 21 (rispettivamente rubricati “ispezioni” e “rapporti di ispezioni degli impianti di riscaldamento, ventilazione e di condizionamento dell’aria”) della direttiva gli impianti di riscaldamento, ventilazione e di condizionamento dell’aria devono essere soggetti a periodici controlli.  
Di tali controlli (effettuati da soggetti esperti o qualificati) deve essere effettuato un rapporto di ispezione che deve essere trasmesso al proprietario o al locatario dell’immobile e caricato nella banca dati nazione delle prestazioni energetiche degli immobili (la cui introduzione è prevista dall’art. 19 della direttiva). 

SANZIONI 
L’inosservanza degli standard minimi fissati dalla direttiva poterà a conseguenze sanzionatorie.  
La direttiva (art. 31) attribuisce agli Stati membri il compito di identificare quali sanzioni dovranno essere adottate.  
Nella determinazione delle sanzioni la direttiva impone che esse dovranno essere effettive, proporzionate e dissuasive

di:  
Avv. Carlo Rocchi – Fondatore di Rocchi & Avvocati 
Avv. Lorenzo Marranci – Avvocato presso Rocchi & Avvocati 

La sdemanializzazione tacita

I BENI DEMANIALI E LA LORO SDEMANIALIZZAZIONE 

Con il termine demanio (derivante dal francese “demanie”, e a sua volta dal latino “dominium”) si identificano particolari beni che appartengono alla collettività.  

Il Codice civile non indica le caratteristiche dei beni demaniali ma prevede agli artt. 822 ss, e in alcune leggi speciali (es. Codice della navigazione), un corposo elenco di beni che sono annoverabili nel demanio. 

Le caratteristiche dei beni demaniali sono la loro inalienabilità, indisponibilità, inusucapibilità e impignorabilità.  

I privati possono disporre di un bene demaniale solo in due casi: 
Se la P.A. ha previsto che quel determinato bene debba essere affidato al godimento esclusivo di un determinato soggetto – concessione
Se il bene ha perduto la caratteristica della demanialità – sdemanializzazione

Con il termine sdemanializzazione si indica la perdita della destinazione ad uso pubblico del bene con conseguente passaggio dello stesso al patrimonio disponibile.  
In questo modo sarà possibile la “commerciabilità ed usucapibilità del bene” (M. CECILI, La Cassazione continua la strada della “sdemanializzazione tacita”: un’interpretazione contra legem?). 

LA SDEMANIALIZZAZIONE TACITA 

Per lungo tempo si riteneva che la perdita della caratteristica della demanialità potesse avvenire solo esplicitamente, ossia a seguito di un provvedimento espresso della Pubblica Amministrazione. 

Questa conclusione si basava su una lettura dell’art. 829 c.c. (rubricato “passaggio di beni dal demanio al patrimonio”) norma che stabilisce come il passaggio di un bene demaniale al patrimonio disponibile deve essere (espressamente) dichiarato dall’autorità amministrativa. Inoltre, la norma prevede che dell’atto di sdemanializzazione deve essere dato annunzio nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica” o che deveessere pubblicato nei modi stabiliti per i regolamenti comunali e provinciali” per quanto riguarda i beni delle province e dei comuni. 

La formulazione della norma è radicalmente diversa rispetto a quella prevista, in tema di sdemanializzazione dei beni, nel precedente Codice civile.  
La norma allora vigente, ossia l’art. 429 del Codice del 1865, prevedeva che la perdita di destinazione all’uso pubblico o alla difesa nazionale comportava automaticamente il passaggio del bene al patrimonio disponibile.  
La sdemanializzazione del bene poteva quindi avvenire anche tacitamente: ai sensi dell’art. 429 del Codice del 1865 non era necessario un provvedimento della P.A.; era sufficiente, per la sdemanializzazione, l’avverarsi di una mera situazione di fatto, ossia la perdita di destinazione del bene all’uso pubblico o alla difesa nazionale. 

Nonostante la formulazione del vigente art. 829 c.c. anche oggi è possibile una sdemanializzazione tacita.  
Ciò trova riscontro nella giurisprudenza della Corte di Cassazione, resa a Sezioni Unite, che ha statuito come “l’art. 829 c.c. si pone in continuità con l’antecedente rappresentato dall’art. 429 c.c. del 1865 (…) da questo, la pacifica conclusione che il passaggio del bene pubblico al patrimonio disponibile dello stato consegue direttamente al realizzarsi del fatto della perdita della destinazione pubblica del bene, cosiddetta sdemanializzazione tacita, locuzione che evidenzia come la declassificazione prescinde dal provvedimento dell’autorità amministrativa” (Cass., Sez. Unite, Sent. n. 7739/2020). 

Anche prima della pronuncia delle Sezioni Unite la dottrina e la giurisprudenza ritenevano che la sdemanializzazione tacita fosse comunque ammissibile nonostante il tenore dell’art. 829 c.c.. 

Ciò in quanto si riteneva che per il tramite di determinati comportamenti la P.A. manifestava, implicitamente, la volontà di far fuoriuscire il bene dal demanio. 
Questi comportamenti – quali il silenzio o la mancata rivendicazione di un bene di fatto utilizzato immemorabilmente ad uso esclusivo di privati – si riteneva equivalessero ad un provvedimento implicito di sdemanializzazione da parte dell’Amministrazione (c.d. atto amministrativo implicito, ossia un “atto o comportamento esplicito dal quale è possibile desumere un’ulteriore valutazione di volontà del soggetto pubblico che lo ha posto in essere” – I. PEILA, “La cosiddetta sdemanializzazione tacita: nozione ed ambito di applicazione”) e non ad una mera inerzia

Si riteneva inoltre che il provvedimento cui dovesse essere dato “annunzio nella Gazzetta Ufficiale” o nei regolamenti comunali e provinciali di cui all’art. 829 c.c. non fosse un requisito essenziale per la sdemanializzazione del bene.  
Tale “provvedimento” della P.A., secondo dottrina e giurisprudenza, non ha natura costitutiva (cioè influenza la validità della sdemanializzazione) bensì meramente dichiarativa: esso ha efficacia “soltanto ricognitiva della perdita della destinazione ad uso pubblico del bene” (Cass. Sez. I, Sent. 12555/2013). 

BENI CHE NON POSSONO ESSERE OGGETTO DI SDEMANIALIZZAZIONE TACITA: I BENI DEL DEMANIO MARITTIMO ED IDRICO 

La sdemanializzazione tacita non è applicabile in relazione ai beni del demanio marittimo.  
Lo prevede l’art. 35 c.n. secondo il quale i beni del demanio marittimo possono essere sdemanializzati solo a seguito di un provvedimento espresso (decreto interministeriale) reso dal Ministero dei trasporti di concerto con quello per le finanze

Ugualmente non possono essere sdemanializzati tacitamente i beni del demanio idrico.  
Lo prevede espressamente l’art. 947 c.c., che dispone al terzo comma, che “in ogni caso è esclusa la sdemanializzazione tacita dei beni del demanio idrico”. 

Quanto affermato, oltre a trovare riscontro nelle disposizioni normative citate è stato confermato dalla stessa Cassazione a Sezioni Unite (Cass. 7739/2020 sopra richiamata) che ha disposto come la continuità normativa con l’art. 429 del Codice del 1865 riguarda solo l’art. 829 c.c e non si estende all’art. 947 c.c. e 35 c. nav.
I beni del demanio idrico e marittimo quindi non possono essere mai sdemanializzati tacitamente

di: Avv. Lorenzo Marranci – Avvocato presso Rocchi & Avvocati 

L’immemorabile

PREMESSA: IL DECORSO DEL TEMPO E I SUOI EFFETTI GIURIDICI 

Il decorso del tempo porta con sé effetti estintivi od acquisitivi

Nel primo caso: il mancato utilizzo di un determinato diritto ne provoca la sua estinzione. Rientra in questo caso la prescrizione, definita come l’estinzione di un diritto nel caso in cui il suo titolare non lo eserciti entro il termine indicato dalla legge.  
Ai sensi dell’art. 2946 c.c. il termine ordinario di prescrizione è decennale
Eccezionalmente alcuni diritti si prescrivono in: 
cinque anni (artt. 2948 e 2949 c.c.); 
due anni (art. 1667, co. 3, c.c.); 
un anno (artt. 1495 co. 3, 2951, 2952, 2955 c.c.); 
sei mesi (art. 2956 c.c.). 

Nel secondo caso: il decorso prolungato del tempo consente di acquisire un determinato diritto (es. acquisto della proprietà di un bene). Rientra in questo caso l’usucapione ex art. 1158 ss c.c., definito come un modo di acquisto della proprietà (a titolo originario), di un bene o di un diritto reale di godimento sullo stesso, mediante il suo possesso prolungato
L’acquisto tramite usucapione della proprietà di un bene si realizza se trascorsi ininterrottamente
20 anni in relazione a: 
– beni immobili (art. 1158 c.c.);  
– universalità di beni mobili (art. 1160 c.c.); 
– beni mobili in relazione al possessore non in buonafede (art. 1161, co. 2, c.c.); 
15 anni in relazione: 
– a fondi rustici con annessi fabbricati situati nei comuni classificati montani dalla legge (art. 1159 bis c.c.). 
10 anni in relazione a: 
– beni immobili acquistati in buona fede in forza di un titolo idoneo al trasferimento debitamente trascritto (art. 1159, co. 1, c.c.); 
– diritti reali di godimento sopra beni immobili (art. 1159, co. 2, c.c.);  
– universalità di beni mobili in forza di un titolo idoneo al trasferimento debitamente trascritto (art. 1161, co. 2, c.c.); 
– beni mobili registrati in assenza di buona fede e di un titolo idoneo al trasferimento debitamente trascritto (art. 1162, co. 2, c.c.). 
5 anni in relazione a: 
– fondi rustici con annessi fabbricati situati nei comuni classificati montani dalla legge (art. 1159 bis c.c.) mediante acquisto in buona fede in forza di un atto idoneo al trasferimento debitamente trascritto (art. 1159, co. 2, c.c.); 
3 anni in relazione a: 
– beni immobili registrati in buona fede in forza di un atto idoneo al trasferimento debitamente trascritto (art. 1162, co. 2, c.c.). 

Oltre al decorso del tempo è necessario un secondo elemento ai fini della realizzazione dell’acquisto della proprietà di un bene tramite usucapione: il c.d. “animus possidendi” (o “domini”) ossia la consapevolezza di disporre del bene come se fossimo il proprietario

L’ISTITUTO DELL’IMMEMORABILE 

Diverso dall’usucapione è l’istituto dell’immemorabile.  
Il presente termine, dal latino “(ad) immemorabilia” traducibile “(da tempo) immemorabile”, è utilizzato per precisare come la proprietà di un bene appartenga ad un privato o ad una P.A. da tempo talmente vasto da non poter essere correttamente quantificabile.  

In assenza di una esplicita definizione giuridica, la giurisprudenza precisa che per parlare di immemorabile il bene “deve provenire da soggetti appartenenti ad almeno due generazioni, vale a dire non solo dagli ultracinquantenni della generazione attuale ma anche, secondo il loro ricordo, dai rispettivi genitori” (Cass., Sez. II, Sent. 587/2019). 

Una pronuncia del Consiglio di Stato (Cons. Stato, Sez. IV, Sent. 5337/2013) – in relazione ad una controversia sorta al fine di accertare la natura demaniale o meno di un ponte sito sul fiume Sacco (nel frosinate) – chiarisce l’excursus storico e giuridico sull’istituto dell’immemorabile.  

La presente pronuncia del giudice amministrativo precisa che già nel XIX secolo, a seguito dell’introduzione delle forme di pubblicità (es. trascrizioni) e delle prove documentali (libri fondiari e catasti), l’istituto dell’immemorabile aveva perduto rilevanza giuridica e pratica

Gli unici riferimenti espliciti all’istituto dell’immemorabile nelle principali codificazioni ottocentesche riguardavano i diritti di servitù
Tuttavia, precisavano queste codificazioni – ossia il Code Napoleon (art. 691), il codice civile del Regno di Sardegna (art. 649) ed il codice civile del Regno d’Italia del 1865 (art. 630, co. 2) – che “il possesso benché immemoriale non basta a stabilirle”. 

Inoltre, il contenuto dell’art. 48 disp. att. del codice civile del Regno d’Italia ove precisava che “cessano di aver forza dal giorno dell’attuazione del medesimo tutte le altre leggi generali o speciali, come pure gli usi o le consuetudini, a cui il codice stesso espressamente non si riferisca” era un esplicito riferimento, secondo la giurisprudenza del Consiglio di Stato, volto ad escludere ogni rilevanza giuridica all’immemorabile

 Ugualmente, l’attuale codice civile non disciplina il tema dell’immemorabile.  Tale mancanza secondo la giurisprudenza del Consiglio di Stato costituisce una “argomentazione esegetica sufficiente a suffragarne il richiamo in vita” (Cons. Stato, Sez. IV, Sent. 5337/2013). 

L’immemorabile rileva tuttavia quale una (mera) presunzione semplice volta ad attestare la “legittimità del possesso attuale, fondata sulla “vetustas“, e cioè sul decorso di un tempo talmente lungo che si sia perduta memoria dell’inizio di una determinata situazione di fatto, senza che ci sia memoria del contrario” (Cass. Sez. II, Sent. 587/2019).  

Trattandosi di una mera presunzione il c.d. possesso ad immemorabilia non è idoneo a contestare quanto risultante dai Pubblici Registri

MARGINI DI APPLICAZIONE DELL’IMMEMORABILE 

L’immemorabile può rilevare:  

Nel diritto amministrativo – o meglio “nell’ambito dei rapporti relativi a beni pubblici” (Cons. Stato, Sez. IV, Sent. 5337/2013) e più precisamente: 
art. 2 R.D. 2503/1884 e art.23 R.D. 1604/1931 in riferimento ai diritti esclusivi di pesca
art. 2 l. 1766/1927 che converte i rr.dd. 751/1924, 895/1926 in materia di usi civici

Non rileva l’istituto dell’immemorabile in relazione alla sdemanializzazione dei beni pubblici (ossia la perdita del carattere demaniale di un determinato bene con la successiva sua immissione nel patrimonio della P.A. o dei privati). 
La consolidata giurisprudenza di legittimità precisa che ai fini della sdemanializzazione non è sufficiente il mero disuso di un determinato bene anche da tempo immemorabile ma deve rilevare la volontà inequivoca della P.A. (c.d. “animus derelinquendi”) di non conservare la destinazione del bene all’uso pubblico (ex multis Cass., Sez. I, Sent. 17387/2004).  

Nel diritto ecclesiastico – l’istituto dell’immemorabile rileva quale causa di riconoscimento degli enti ecclesiastici cattolici (c.d. riconoscimento per antico possesso di stato).  
Il richiedente per ottenere questa forma di riconoscimento è tenuto ad allegare un attestato a firma del Ministero dell’Interno volto a provare che l’ente godeva di personalità giuridica da tempo immemorabile o comunque da tempo anteriore al Concordato del 1929 (art. 15, co. 5 del D.P.R. 33/1987). 

Hanno ottenuto il riconoscimento per antico possesso di stato “le chiese cattedrali, le diocesi e le chiese più antiche” – M. T. SEMPREVIVA (a cura di) “ordinamento e attività istituzionali del Ministero dell’Interno” p. 484. 

In relazione agli enti acattolici una forma di riconoscimento per antico possesso di stato è presente nell’art. 14 della legge 126/2012 (riconoscimento degli enti ecclesiastici ortodossi). 

di: Avv. Lorenzo Marranci – Avvocato presso Rocchi & Avvocati 

Ipoteche: costituzione ed estinzione

INQUADRAMENTO DELL’ISTITUTO

L’ipoteca (artt. 2808 – 2898 c.c.), assieme al pegno (artt. 2784 – 2807 c.c.), è un diritto reale di garanzia, ossia, misure finalizzate ad incentivare il debitore ad adempiere la propria obbligazione.

I due istituti sono inoltre “cause legittime di prelazione” ex art. 271, co. 2, c.c.; ciò significa che in deroga al principio generale della par condicio creditorum (cioè i creditori devono godere di eguale diritto di soddisfazione) un creditore pignoratizio (titolare di un diritto di pegno) o ipotecario (titolare di un diritto di ipoteca) ha diritto ad essere soddisfatto prima rispetto ad altri non muniti di tali garanzie.

La funzione di garanzia dell’ipoteca si realizza mediante la “sottrazione” al debitore un suo bene e la realizzazione su di esso un vincolo di indisponibilità. Il debitore potrà conseguire nuovamente il bene sottratto solo a seguito dell’adempito del debito.

Secondo la dottrina, l’ipoteca attribuisce al creditore lo ius distrahendi, ossia il diritto di espropriare il bene sul quale è costituita e lo ius prelationis, ossia il diritto di essere soddisfatto nel caso di eventuale vendita del bene (A. TORRENTE – P. SCHLESINGER, Manuale di diritto privato, p. 482).

Al fine di evitare che questi diritti costituiscano un abuso del creditore la legge stabilisce i casi e le modalità in cui un bene può essere ipotecato (o pignorato).

Mentre il pegno è costituito su beni mobili (non registrati) ex artt. 2786 ss c.c., l’ipoteca ex art. 2810 c.c. può essere costituita:
– su beni immobili e loro pertinenze;
– sull’usufrutto e la nuda proprietà;
– sul diritto di superfice;
– sul diritto dell’enfiteuta e del concedente sul fondo enfiteutico;
– su rendite dello Stato
– su navi, aeromobili o autoveicoli;
– rientrano tra le ipoteche i privilegi iscritti sugli autoveicoli

L’ipoteca si caratterizza per la sua:
specialità (2809, co. 1, c.c.) = “deve essere iscritta su beni specificamente indicati e per una somma determinata di denaro
indivisibilità (art. 2809, co. 2, c.c.) = “sussiste per l’intero sopra tutti i beni vincolati, sopra ciascuno di essi e sopra ogni loro parte
accessorietà (requisito implicito) = esiste fino a quando esiste il credito.

FORME DI IPOTECA E LORO COSTITUZIONE

Tre sono le modalità di costituzione di un’ipoteca: ex lege (c.d. ipoteca legale), a seguito di un provvedimento dell’Autorità Giudiziaria (c.d. ipoteca giudiziale) oppure convenzionalmente (c.d. ipoteca volontaria).

• IPOTECA LEGALE

L’art. 2817 c.c. prescrive che possono iscrivere ipoteca legale:

L’alienante sopra immobili alienati per il pagamento dei conguagli degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione (co. 1).

I coeredi, i soci e gli altri conviventi per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo (co. 2).

Lo Stato sopra i beni dell’imputato e della persona civilmente responsabile secondo quanto disposto dal codice penale e di procedura penale (co. 3).

• IPOTECA GIUDIZIALE

Tutte le sentenze di condanna (ossia i provvedimenti ove il giudice non si limita a riconoscere l’an – esistenza del diritto fatto valere in giudizio – ma dispone anche che la parte soccombente sia tenuta a un dare, non dare, un facere o un non facere) costituiscono titolo idoneo per l’iscrizione dell’ipoteca giudiziale.

Anche le sentenze di condanna generica (ove il giudice stabilisce l’an ma non il quantum – entità del danno) o provvisionale (ove il giudice condanna nei limiti della quantità in cui ritiene raggiunta la prova) ex art. 278 c.p.c. sono idonee all’iscrizione dell’ipoteca alla luce di quanto indicato dal primo comma dell’art. 2818 c.c.

Oltre a queste tipologie di sentenze sono titolo per l’iscrizione dell’ipoteca, ex art. 2818, co. 2, c.c. anche gli “altri provvedimenti giudiziali ai quali la legge attribuisce tale effetto” (es. decreti ingiuntivi), i lodi arbitrali purché muniti della formula esecutiva (ex art. 2819 c.c.) oppure le sentenze pronunciate da Autorità Giudiziarie straniere.

• IPOTECA VOLONTARIA

Possono essere anche le parti a decidere quali beni ipotecare. L’art. 2821 c.c. stabilisce che l’atto di costituzione volontaria dell’ipoteca deve essere redatto mediante atto pubblico (atto redatto da notaio) o scrittura privata autenticata (atto scritto dalle parti, firmato da loro pungo e autenticato da un notaio). Il testamento non costituisce titolo di ipoteca volontaria.

Nel caso si proceda ipotecando un bene immobile l’atto deve indicare la natura del bene, il comune ove si trova e i dati di identificazione catastale (art. 2826 c.c.). Secondo la giurisprudenza l’ipoteca immobiliare può essere iscritta solo se il debito ammonta ad una somma superiore a 8.000 euro – Cass. Sez. Unite, Sent. 4077/2010

ISCRIZIONE DELL’IPOTECA

 L’ipoteca si iscrive nell’ufficio dei registri/conservatoria (Agenzia delle Entrate – Ufficio territoriale Provinciale del Territorio) ove si trova il bene da ipotecare (art. 2827 c.c.).

Sarà interesse del creditore procedere all’iscrizione dell’ipoteca in modo di potersi assicurare il corretto adempimento del debito. Infatti, dato che più creditori potranno iscrivere più ipoteche sullo stesso bene (artt. 2852 ss c.c. ss), sarà interesse del creditore agire tempestivamente in modo da essere soddisfatto prima di altri creditori ipotecari (“prior in tempore potior in iure”).

Quanto affermato vale per il privato solo nei casi di ipoteca giudiziale e volontaria. Infatti, nei casi di ipoteca legale sub nn. 1 e 2 dell’art. 2817 c.c. provvederà automaticamente e senza alcun atto di impulso ad opera della parte l’ufficio del territorio competente. L’ipotesi sub n. 3 dell’art. 2817 c.c. avendo come destinatario lo Stato non rileva per il privato.

Secondo quanto dettato dall’art. 2828 c.c. possono costituire oggetto di ipoteca tanto beni già appartenenti al debitore quanto “beni che pervengono successivamente (…) a misura che egli acquista – Disposizione che riflette il contenuto dell’art. 2740 c.c., norma che dispone come il debitore risponde dell’adempimento delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri.

FORMALITÀ PER L’ISCRIZIONE DELL’IPOTECA

Secondo quanto disposto dall’art. 2839 (norma rubricata “formalità per l’iscrizione”) il creditore per iscrivere l’ipoteca deve presentarsi all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente munito di:

titolo idoneo (sentenzaaltro provvedimento se giudiziale; atto pubblico o scrittura privata autenticata se volontaria)

– una “nota” sottoscritta in doppio originale contenente:
1) generalità (nello specifico cognome, nome, luogo di nascita e codice fiscale – denominazione, ragione sociale, sede e partita iva se persone giuridiche) del creditore, del debitore e dell’eventuale terzo;
2) indicazione del domicilio eletto dal creditore (che deve trovarsi nella circoscrizione del Tribunale in cui ha sede l’ufficio competente) – il creditore potrà sempre variarlo ex art. 2842 c.c.;
3) titolo, data e nome del Pubblico Ufficiale che lo ricevuto o autenticato il titolo;
4) indicazione della somma per la quale si procede con l’iscrizione;
5) interessi e annualità che il credito produce;
6) tempo dell’esigibilità;
7) natura e situazione del bene.

A seguito dell’iscrizione dell’ipoteca, il conservatore restituisce uno degli originali della nota e certifica in calce al documento la data e il numero di iscrizione.

SPESE DELLA PROCEDURA = L’art. 2864 c.c. stabilisce che le spese sono a carico del debitore (salvo venga disposto diversamente) tuttavia devono essere anticipate dal richiedente. Nello specifico dovrà essere corrisposto:

un’imposta di registro del valore di 0,5% del bene;

un’imposta di bollo del valore di 155 Euro;

un’imposta di ipotecaria del valore del 2% del bene

una tassa di iscrizione del valore di 35 Euro.

I presenti tributi dovranno essere corrisposti mediante compilazione di un modulo F24 reperibile presso l’Agenzia delle Entrate.

ESTINZIONE DELLE IPOTECHE

Ai sensi dell’art. 2878 c.c. sono cause di estinzione delle ipoteche:

– la cancellazione;

– la mancata rinnovazione;

– l’estinzione dell’obbligazione;

– il perimento del bene;

– la rinuncia;

– lo spirare del termine;

– il trasferimento del bene ipotecato.

CANCELLAZIONE DELLE IPOTECHE

L’art. 2882 c.c. stabilisce che anche in caso di cancellazione è competente la conservatoria.

Per effettuare la cancellazione il richiedente deve presentare l’atto che giustifica la richiesta (art. 2886 c.c.)

CANCELLAZIONE GIUDIZIALE DELL’IPOTECA

Il giudice può ordinare che un’ipoteca venga cancellata. Stabilisce l’art. 2884 c.c. che “la cancellazione deve essere eseguita dal conservatore, quando è ordinata con sentenza passata in giudicato o con altro provvedimento definitivo emesso dalle autorità competenti”. 

Quindi, nel caso in cui venga pronunciata (e sia passata in giudicato) una sentenza che riconosce l’inesistenza di un credito, il giudice potrà ordinare la cancellazione dell’ipoteca iscritta su un bene.

Si segnala inoltre che ai sensi dell’art. 586 c.p.c. “(…) in caso di vendita forzata il giudice può pronunciare decreto col quale trasferisce il bene espropriato (…) ordinando che si cancellino le (…) iscrizioni ipotecarie”.

CANCELLAZIONE VOLONTARIA (TRAMITE ATTO DI NOTAIO)

L’ipoteca può essere cancellata tramite notaio. Prima dell’entrata in vigore della disciplina introdotta dall’art. 13, co. 8 sexies ss della legge 40/07 essa costituiva l’unica modalità per cancellare un’ipoteca.

Il notaio provvede a cancellare un’ipoteca redigendo un atto pubblico oppure autenticando le firme ad una scrittura privata.

La cancellazione avviene in modo automatico. Si dovranno solamente attendere i termini fisiologici per lo studio della procedura e per la consegna dell’atto alla conservatoria competente. Il conservatore sarà dunque tenuto a cancellare l’ipoteca, ove non proceda potrà essere presentato reclamo ex art. 2888 c.c. (nel caso in cui il conservatore immotivatamente, cioè non ravvisando alcuna irregolarità, non provvederà a cancellare l’ipoteca potrà essere ascritto a suo carico il reato di cui all’art. 328 c.p.omissione di atti d’ufficio. Rifiuto”.).

Le spese per la cancellazione dell’ipoteca sono a carico del debitore ma generalmente vengono anticipate dal richiedente. Nello specifico dovranno essere adempiute le seguenti formalità consistenti nel pagamento di:

un’imposta di registro del valore di 0,5% del bene;

un’imposta di bollo del valore di 155 Euro;

un’imposta di ipotecaria del valore del 0,5% del bene

una tassa di iscrizione del valore di 35 Euro.

In aggiunta a questi pagamenti dovremo pagare anche il notaio incaricato per cancellare l’ipoteca.

CANCELLAZIONE EX ART. 40 bis TUB (art. 13, co. 8 sexies – terdecies l. 40/07)

L’art. 13, co. 8 sexies – terdecies della legge 40/07 (c.d. Decreto Bersani bis) ha previsto una nuova possibilità di cancellazione delle ipoteche. Trattandosi di un’operazione squisitamente bancaria l’art. 5 co. 1 del Dlgs 141/2010 ha inserito il testo dei commi del Decreto Bersano bis nel Testo Unico Bancario (c.d TUB) introducendo un nuovo articolo: l’art. 40 bis.

La cancellazione di ipoteche in commento ha una potata più limitata rispetto a quella già analizzata in quanto operante solo in determinate condizioni:
– il creditore deve essere un istituto di credito
– l’ipoteca deve essere iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da mutuo.

Prescrivono l’art. 13, co. 8-sexies e l’art. 40 bis co. 1 e 2 TUB che a seguito del pagamento del debitore l’ipoteca si estingue automaticamente, cioè senza l’intervento di intermediari, di un notaio (come previsto dall’art. 13 co. 8-undecies; art. 40 bis co. 5 TUB) o dell’Agenzia delle Entrate.

L’art. 13, co. 8 – novies e art. 40 bis co. 3 e 4 TUB prevede che la cancellazione non si verifica se, in presenza di un giustificato motivo ostativo, la banca creditrice comunica (con le modalità previste ex lege per la rinnovazione) che l’ipoteca debba permanere. La richiesta deve pervenire entro 30 giorni dalla scadenza dell’obbligazione.

L’Agenzia delle entrate potrà a questo punto:
mantenere l’iscrizione dell’ipoteca (non sorgeranno conseguenze civili o penali a carico dell’istituto di credito);
cancellare d’ufficio l’ipoteca

La procedura non ha alcun costo.

CANCELLAZIONE IPOTECHE E TAIC

Il TAIC (tutela dell’acquirente per gli immobili da costruire – per approfondimenti clicca qua) all’art. 8 stabilisce che il notaio non potrà procedere alla stipula dell’atto di compravendita dell’immobile seanteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto (…) al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca”.

MANCATO RINNOVO DELL’IPOTECA

L’ipoteca ha una durata di 20 anni. Se non viene rinnovata entro la scadenza del termine essa cessa di avere efficacia (art. 2847 c.c.). Il mancato rinnovo entro la scadenza comporta il venire meno del titolo maturato sul bene.

Anche se l’ipoteca non viene rinnovata non è preclusa al creditore la possibilità di effettuare una nuova iscrizione sul bene precedentemente ipotecato, purché sia ancora valido il suo titolo originario. Tuttavia, essendo una nuova iscrizione, essa non prevarrà sulle ipoteche già iscritte sul bene da parte di altri creditori.

PERIMENTO DEL BENE O ESTINZIONE DEL CREDITO

La natura accessoria dell’ipoteca è ravvisabile per il fatto che se viene meno il bene ipotecato, oppure se viene meno il diritto (es. prescrizione di un credito o compensazione), l’ipoteca si estingue automaticamente.

RINUNZIA ALL’IPOTECA

Altra forma di estinzione è la rinunzia. L’art. 2879 c.c. stabilisce che la rinuncia deve avvenire mediante dichiarazione scritta sotto pena di nullità.

Un’eventuale rinuncia effettuata in forma orale è nulla (tamquam non esset) ex art. 1418 c.c.; tuttavia il nostro ordinamento riconosce anche una “rinuncia tacita” consistente nel mancato rinnovo dell’ipoteca entro la scadenza di cui all’art. 2847 c.c..

di:
Avv. Carlo Rocchi – Fondatore Rocchi & Avvocati
Avv. Lorenzo Marranci – Avvocato presso Rocchi & Avvocati

Immobili diruti e unità collabenti: la disciplina giuridica dei ruderi

PREMESSA: INQUADRAMENTO DEL TEMA

Il decorso del tempo, l’agire dei fenomeni atmosferici o eventi catastrofici (come terremoti o maremoti) possono arrecare gravi danni a beni immobili sino a renderli “ruderi”.

Nel linguaggio comune si intende “rùdere (raro rùdero) s. m. [dal lat. rudus -dĕris]. – 1. Si usa quasi sempre al plur., per indicare avanzi di costruzioni edilizie o di statue antiche” (definizione ricavata da TRECCANI, dizionario Online).

La definizione giuridica di rudere è ricavabile dalla giurisprudenza (prevalentemente amministrativa): sono ruderi i “residui edilizi inidonei a identificare i connotati essenziali dell’edificio” (ex multis e tra le più recenti T.A.R. Toscana Sent. 286/19).

In ambito tecnico si preferisce utilizzare il termine diruto” per identificare i ruderi.  

La legislazione della Regione Liguria (n. 30/19) definisce come “fabbricato diruto” quell’immobile le “cui parti, anche significative e strutturali, siano andate distrutte nel tempo, ma di cui sia possibile documentarne l’originario inviluppo planivolumetrico complessivo e la originaria configurazione tipologica” (art. 1 lett. e).

Le principali fonti a livello nazionale (es. codice civile) non trattano espressamente lo stato di questi beni immobili.

Lo stesso T.U.E. (rectius Testo Unico sull’Edilizia – D.lgs 380/01) disciplina gli immobili diruti solo indirettamente: ossia nelle norme (artt. 3 e 3 bis) volte relative agli interventi per la manutenzione e la ristrutturazione degli immobili.

I ruderi vengono anche identificati quali “unità collabenti”. Tratta delle unità collabenti l’art. 3, co. 2, del D.M. 28 gennaio 1998 (“Regolamento recante norme in tema di costituzione del catasto dei fabbricati e modalità di produzione ed adeguamento della nuova cartografia catastale”).

La disposizione in commento, che rileva sotto il profilo fiscale dei ruderi, si limita ad indicare come tale qualifica sia correlata alla inidoneità di questi beni a produrre reddito causa il loro stato di degrado.

 Il termine collabente (participio passato del verbo “collabire”) è significativo: a livello etimologico esso identifica qualcosa che pur esistente sta andando in contro ad una lenta ed inesorabile rovina (Agenzia delle Entrate, Quaderni dell’Osservatorio).

Anche se privi di capacità reddituale le unità collabenti devono essere iscritte nei registri del catasto. Tale iscrizione ha infatti il precipuo scopo di dare certezza ai traffici giuridici (comprendere chi è titolare di un bene).

Precisa infatti l’Agenzia delle Entrate che: “il catasto non ha valenza probatoria (a differenza di quello tavolare) in ordine all’accertamento dei soggetti che detengono la proprietà o altri diritti reali su beni immobili, ma, d’altra parte, l’individuazione fisica di tali beni non può prescindere da quanto risulta al catasto”.

Si noti che una recente ordinanza (n. 90 del 24/01/2020) della Presidenza del Consiglio dei Ministri ha introdotto una tabella finalizzata a consentire ai Comuni di identificare i criteri per l’accertamento dello stato di collabenza.

IMMOBILI DIRUTI E IN STATO DI ABBANDONO

Un immobile non può essere privo di proprietario.

L’eventuale “abbandono” (allontanarsi dal bene per non effettuare più ritorno) è una mera situazione fattuale che non ha rilevanza giuridica. Può assumerne rilevanza solo in seguito al passaggio del tempo ed ad un’azione specifica di un ulteriore soggetto giuridico il quale vuole assumere la proprietà del bene. L’abbandono non è dunque – di per sé solo – un comportamento idoneo a far venire meno la proprietà del bene.

L’abbandono di un rudere non priverà il proprietario dalla titolarità del suo bene.

La titolarità del diritto di proprietà di un immobile può venire meno unicamente tramite:

– vendita
– rinuncia
(c.d. rinuncia abdicativa al diritto di proprietà).

Vendita

La vendita nel nostro ordinamento è disciplinata dagli artt. 1470 ss c.c. e rappresenta il principale contratto nominato (regolato esplicitamente dal codice civile) esistente in Italia.

Tramite un contratto di compravendita il compratore acquisterà la proprietà del bene dietro il pagamento del corrispettivo pattuito. Trattandosi di beni immobili le norme del codice civile dovranno essere integrate con le disposizioni di cui agli artt. 46 ss T.U.E. (c.d. commerciabilità degli immobili – per approfondimenti clicca qua).

Rinuncia

È possibile rinunciare alla proprietà di un immobile.

Il codice civile ne ammette gli effetti ove riconosce la rinuncia al diritto di proprietà (c.d. abdicativa) di cui all’art. 827 c.c. (586 c.c. in ambito successorio); tale disposizione – si evidenzia residuale – prevede che gli immobili privi di proprietario appartengono allo Stato.

Da questa disposizione si comprende che gli immobili non possono mai diventare res nullius (cioè beni che non appartengono a nessuno).

In caso di rinuncia o morte senza eredi tali beni passano allo Stato. 

La rinuncia, non è un mero comportamento fattuale, ma è un atto che deve rivestire forma scritta ex art. 1350, co. 1 nn. 1 e 5, c.c..

Oltre a questa dichiarazione scritta, il rinunciante dovrà compiere ulteriori formalità quali:

– il pagamento di un’imposta di bollo dal valore di 230 euro – secondo quanto illustrato dalla tabella annessa al D.P.R. 642/1972 (“disciplina dell’imposta di bollo”) modifico dal art. 1, co. 1 bis, del DM 22 febbraio 2007in quanto trattasi di un “atto avente ad oggetto la rinuncia di un immobile”.

– Il pagamento di una tassa ipotecaria dal valore di 90 euro (35 euro per la trascrizione + 55 euro per le volture) secondo quanto riportato dalla tabella allegata al D.lgs. 347/1990.

Alcuni immobili non possono essere oggetto di rinuncia: e il caso disciplinato dall’art. 1118, co. 2 c.c. precisa che “il condomino non può rinunciare alle cose in comune”.

Occupazione di immobili

Dato che gli immobili avranno sempre un proprietario (in assenza di qualsiasi persona fisica o giuridica la loro proprietà spetta allo Stato) non sarà possibile acquisire la proprietà di tali beni mediante occupazione (modo di acquisto della proprietà ex art. 923 c.c. relativo ai soli beni mobili). In un eventuale caso di “occupazione”, o meglio di “spoglio” del bene, (comportamento che riveste carattere di illecito penale ex art. 637 c.p. – norma rubricata invasione di terreni o edifici) il proprietario potrà agire in reintegrazione ex art. 1168 c.c. e conseguire nuovamente il possesso del bene cui ha sofferto lo spoglio.

RESPONSABILITÀ PER EVENTUALI DANNI CAGIONATI DAL RUDERE

Il decorso del tempo può comportare danni alla struttura dell’immobile. Per tale ragione, periodici interventi di manutenzione sono necessari. Alcuni accadimenti come il crollo di parti dell’immobile possono arrecare danni a passanti o veicoli parcheggiati vicino allo stabile.

Questi danni rientrano nel novero dell’art. 2053 c.c. (norma rubricata responsabilità per danni da rovina di edifici); tale disposizione prescrive che il proprietario dell’immobile risponde dei danni causati dalla rovina dell’edificio salvo che non riesca a dimostrare che i danni non siano dovuti da difetto di manutenzione (ove l’immobile sia oggetto di tali opere) o da un vizio della costruzione.

Limitatamente a questi specifici casi: in presenza di un difetto di manutenzione sarà responsabile la società incaricata per effettuare i restauri dell’immobile; in presenza di un vizio della costruzione risponderà la società che aveva realizzato lo stabile.

La dottrina stabilisce che questa responsabilità può essere estesa in via analogica a tutti coloro che vantano sull’immobile un diritto reale di godimento sul bene immobile, quale usufrutto (artt. artt. 978 ss c.c.), uso o abitazione (artt. 1122 c.c.) oppure in forza di un diritto di concessione in uso demaniale di un bene.

Non risponderanno di questa forma di responsabilità coloro che hanno il possesso o la detenzione dell’immobile senza essere proprietari o titolari di un diritto di godimento sul bene (C. M. BIANCA, La responsabilità, p. 738).

RESTAURO & RICOSTRUZIONE

Un rudere potrà essere ristrutturato oppure demolito e ricostruito.

 Molto spesso, nel caso di ristrutturazione edilizia, il primo passo che viene compiuto consiste nella demolizione dei resti dell’immobile.

Una recente pronuncia del T.A.R. per la Lombardia – adito in quanto il proprietario di un rudere si vedeva respinta la domanda di ristrutturazione del bene in quanto identificato come nuova costruzione – offre indicazioni circa i requisiti per i quali un intervento possa essere qualificato  “ristrutturazione”; secondo quanto statuito dal giudice amministrativo è “necessario e sufficiente, quindi, per qualificare l’intervento come ristrutturazione, che l’originaria consistenza dell’edificio sia individuabile sulla base di riscontri documentali [“quali, ad esempio, documentazione fotografica, aerofotogrammetrie e mappe catastali, che consentano di delineare, con un sufficiente grado di sicurezza, gli elementi essenziali dell’edificio diruto”] od altri elementi certi e verificabili” (T.A.R. per la Lombardia – Brescia, Sez. I, Sent.  517/2020).

RUDERI ED AGIBILITÀ

L’agibilità, da intendersi come sinonimo di abitabilità (studio notarile n. 4512), è una delle caratteristiche dell’immobile. L’art. 24 T.U.E. precisa che un immobile è agibile se soddisfa gli standard di sicurezza, di igiene, si salubrità, di risparmio energetico e di rispetto degli obblighi di infrastrutture digitali prescritti dal nostro ordinamento (per approfondimenti sul tema dell’agibilità degli immobili clicca qua).

Un immobile diruto (e collabente al catasto) non è in grado di soddisfare i requisisti dettati dall’articolo citato, quindi: TALI IMMOBILI NON SONO AGIBILI/ABITABILI!

Quanto affermato trova riscontro nell’art. 6 lett. c del D.M. 28 gennaio 1998, norma che stabilisce che sono collabentile costruzioni non abitabili o agibili e comunque di fatto non utilizzabili (…)”

Tuttavia al contrario un immobile non agibile non necessariamente è un rudere o un’unità collabente. È infatti inagibile qualsiasi immobile che non soddisfa i requisiti dettati dall’art. 24 T.U.E. (es. mancanza di rete idrica).

PROFILO FISCALE: UNITÀ COLLABENTI

L’art. 3, co. 2 lett. b, del DM 28 febbraio 1998 definisce come collabenti le “costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito a causa dell’accentuato livello di degrado” Questi immobili sono collocati nella categoria F/2.

Secondo quanto riportato dall’Agenzia delle Entrate nel 2018 548.148 erano gli immobili rientranti nella categoria castale F/2. Il 32% di questi immobili si trova nelle regioni del nord; il 20% nel centro; il 32% nel sud e il 16% nelle isole.

Per le ragioni sopra illustrate nella parte introduttiva questi immobili sono comunque iscritti nei registri del catasto.

La “declassificazione” di un immobile in unità collabente non è un’operazione automatica. L’Agenzia delle Entrate precisa che per accatastare il bene collabente nella categoria F/2 il proprietario dell’immobile è tenuto ad effettuare:

una relazione sullo stato dei luoghi, con particolare riferimento alle strutture e alla conservazione del manufatto (corredata di documentazione fotografica), sottoscritta da un tecnico;
• un’autocertificazione, resa dall’intestatario del bene, attestante l’assenza di allacciamento dell’unità alle reti dei servizi pubblici dell’energia elettrica, dell’acqua e del gas. [documento attestante la non agibilità del bene].

Fino all’entrata in vigore dell’art. 1, co. 741 della legge di bilancio 2020 (articolo di riforma dell’IMU) si affermava che le unità collabenti non fossero soggette ad IMU-ICI. Data l’assenza di una base imponibile (rendita dell’immobile = 0) si riteneva che l’immobile non potesse essere tassato; allo stesso modo non poteva essere tassata l’area ove sorgeva l’immobile come area edificabile.

Quanto affermato trovava riscontro in una serie di pronunce della suprema Corte di Cassazione che affermavano: “in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), il fabbricato accatastato come unità collabente (categoria F/2), oltre a non essere tassabile come fabbricato, in quanto privo di rendita, non è tassabile neppure come area edificabile” (ex multis Cass. Sez. V, Sent. 23801/17).

Lo stesso orientamento era ravvisabile dalle Commissioni Tributarie; sul punto infatti: “in tema di Imu, è illegittimo l’assoggettamento degli immobili collabenti all’imposta, poiché essi non sono produttivi di reddito, essendo classificati nella categoria catastale F/2, dovendosi escludere la tassabilità dell’area che, pur essendo astrattamente riedificabile qualora fosse demolito l’edificio soprastante, non è suscettibile di autonoma utilizzazione fino a quando esso vi permanga” (Comm. Trib. Prov. Lombardia – Como, Sez. I, 27.08.2019).

A partire dall’entrata in vigore della norma la situazione è cambiata: la riforma prevede che tutti i fabbricati (quindi anche le unità F/2 – collabenti) devono essere iscritti nel catasto con “attribuzione di rendita catastale”.

La nuova formulazione della norma ha portato al venire meno degli orientamenti consolidati. Oggi si ritiene che pur non essendo tassabile l’immobile in quanto privo di reddito, potrà essere tassata l’area ove sorge l’immobile in quanto edificabile (es. – per un immobile situato su un terreno agricolo dovrà essere corrisposta l’IMU sul terreno).

di:
Avv. Carlo Rocchi – Fondatore di Rocchi &Avvocati
Avv. Lorenzo Marranci – Avvocato presso Rocchi & Avvocati

Agibilità e commerciabilità degli immobili

PREMESSA SULLA AGIBILITÀ E COMMERCIABILITÀ

Commerciabilità e agibilità individuano lo stato degli immobili anche ai fini della compravendita. I due istituti sono regolati dal D.P.R. 380/01 (di seguito identificato con la dicitura Testo Unico sull’edilizia o, ancora più semplicemente, T.U.E.).

Il T.U.E. non offre una definizione dei due istituti ma precisa quando, e a quali condizioni, un immobile possa dirsi agibile e quando commerciabile.

AGIBILITÀ

L’agilità è regolata dagli artt. 24 – 26 T.U.E., norme relative al Capo I (rubricato “certificato di agibilità”) del Titolo III (agibilità degli edifici).

In assenza di una definizione di agibilità molti autori si sono interrogati sul significato di tale termine e nello specifico se esso dovesse essere inteso come sinonimo di “abitabilità” (ossia possibilità di vivere in un determinato immobile) oppure se dovesse assumere un significato diverso.

In un recente passato (disciplina contenuta nella legge 47/85 e la giurisprudenza) si è effettivamente attribuito ai due termini un significato diverso.

L’abitabilità doveva riferirsi ai soli immobili ad uso abitativo mentre l’agibilità aveva una portata più vasta in quanto si riferiva ad ogni tipologia di immobile (quindi, per esemplificare, anche ai luoghi di lavoro, sia pubblici che privati).

Gli studi notarili (nello specifico lo studio 4512) precisano che oggi la distinzione risulta priva di particolare pregio.

Ad avviso del Notariato “non sono mai esistiti due diversi procedimenti, disciplinati per conseguire due diversi certificati, esistendo invece il solo procedimento volto al rilascio del certificato di abitabilità, inizialmente disciplinato dall’art. 221 del T.U. di Sanità e successivamente dall’art. 4 del D.P.R. 425/1994. È questo l’unico procedimento che viene avviato per conseguire l’idoneità abitativa di qualunque unità immobiliare, sia essa o meno destinata a civile abitazione; lo conferma il fatto che il corredo documentale dell’istanza, come pure le indagini tecniche preliminari al rilascio del certificato, non cambiano a seconda del tipo di unità immobiliare da certificare”.

Inoltre, a conferma della identità tra i due termini, si segnala la relazione al T.U.E., ove si legge “per quanto riguarda l’agibilità degli edifici, si è, preliminarmente, operato per ridurre ad unità i termini di agibilità-abitabilità fonte di ambiguità, in quanto promiscuamente impiegati dal legislatore nel corso degli anni […] si è pertanto provveduto ad eliminare il duplice riferimento terminologico attualmente presente nella legislazione di settore” (P. ZANELLI e F. BONORA, “Agibilità: “incommerciabilità economica” non è “incommerciabilità giuridica”, in Notariato n. 3/2017).

Quindi, seppure nel linguaggio corrente si continua a parlare anche di abitabilità, è la sola agibilità ad avere valenza giuridica.

Ancora oggi però i due termini sono utilizzati come sinonimi. A titolo di mero esempio si osservi come anche il Comune di Firenze non prevede distinzione tra i due termini.

La disciplina del T.U.E. sulla agibilità

L’art. 24, modificato ed integrato da una serie di riforme (tra le più recenti nel 2021), è la norma chiave in tema di agibilità degli immobili.

Il citato articolo riprende ed amplia quanto previsto nella precedente riforma urbanistica (art. 4 del D.P.R. 425/1994).

La norma dispone nello specifico che per essere agibile l’immobile deve rispettare determinati standard: di sicurezza, di igiene, di salubrità, di risparmio energetico e di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale.

Conclude il primo comma della norma che, la conformità dell’immobile al progetto, è accertata mediante segnalazione certificata di inizio attività (Anche detta “SCIA”, che è quindi di un atto del privato).

La “SCIA” a norma del comma secondo dell’art. 24 T.U.E. deve essere presentata per interventi quali:

A) “nuove costruzioni” = costruzioni ex novo di un immobile (sul punto si rinvia per approfondimenti anche alla disciplina contenuta nel c.d. TAIC – D.lgs. che offre tutele all’acquirente per gli immobili da costruire – clicca qua)

B) “ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali” = modifiche all’immobile (es. costruzione di una veranda inamovibile)

C) “interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1” = modifiche che possono influire sulle condizioni di sicurezza, di igiene di salubrità, di risparmio energetico, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale.

La segnalazione deve essere presentata entro 15 gg dal momento della conclusione dei lavori indicati dalle lettere A-B-C dell’art. 24 T.U.E.. Si presenta presso lo sportello unico per l’edilizia. Ogni Comune ha uno sportello (sempre con riferimento alla città di Firenze, quale esempio, maggiori informazioni possono essere ricavate dall’apposito sito dell’Amministrazione comunale: https://ediliziaurbanistica.comune.fi.it/edilizia/index.html).

La segnalazione è richiesta anche per:

• “singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni”;

• “singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale”.

La segnalazione di inizio attività deve essere inoltre accompagnata:

a) attestazione del direttore dei lavori o di un professionista finalizzata ad accertare l’esistenza delle condizioni di sicurezza, di igiene di salubrità, di risparmio energetico, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale dell’immobile;

b) certificato di collaudo statico dell’immobile (ex art. 67 T.U.E.) oppure dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori (nel caso di interventi di riparazione e per gli interventi locali sulle costruzioni esistenti – art. 67, co. 8 bis, T.U.E.).

c) dichiarazione di conformità delle opere realizzate o di superamento delle barriere architettoniche (artt. 77 e 82 T.U.E.);

d) indicazione degli estremi della registrazione catastale (c.d. regolarità o conformità catastale);

e) dichiarazione dell’impresa che ha compiuto i lavori volta ad accertate che l’immobile sia conforme con le prescrizioni di sicurezza, di igiene di salubrità, di risparmio energetico, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale;

e-bis) attestazione che l’edificio è predisposto all’istallazione della banda ultra larga ex art. 1, co. 2 lett. b) del D. M; 37/08 e linee guida CEI 306-2, CEI 306-22 e 64-100/1, 2 e 3.

La segnalazione può essere presentata anche in assenza di lavori per immobili privi di agibilità purché presentino i requisiti di cui all’art. 8 del D.lgs 281/97

Regioni, Province, Comuni e Città metropolitane, nell’ambito delle loro rispettive competenze, accertano (a campione) il rispetto delle prescrizioni sopraindicate.

La mancata presentazione della documentazione necessaria – quindi abitare in un immobile non agibile – comporta l’irrogazione di una sanzione pecuniaria che può ammontare tra 77 e 464 euro. (La precedente disciplina sanzionava prevedeva una pena detentiva; il D.lgs 507/1999 ha depenalizzato tale reato stabilendo unicamente una sanzione amministrativa).

Il successivo art. 26 (rinviando all’art. 222 del T.U. leggi sanitarie) precisa che se il bene non rispetta gli standard imposti ex lege l’Amministrazione potrà dichiarare l’inagibilità dell’immobile o ordinare lo sgombro.

Agibilità e conformità

L’agibilità non deve essere confusa con la conformità di un immobile.

Il termine conformità è da intendersi come sinonimo di “regolarità”.

L’immobile può essere conforme/regolare dal punto di vista catastale o urbanistico.

La conformità catastale si ha se l’immobile è regolarmente “censito” nel catasto e dunque lo stato reale coincide con la rappresentazione catastale ultima depositata.

La conformità urbanistica si ha se l’immobile è privo di abusi edilizi.

COMMERCIABILITÀ

La commerciabilità è la possibilità di compiere negozi inter vivos (come ad esempio una vendita o una locazione) su un determinato bene immobile.

Il T.U.E. precisa che l’immobile è commerciabile se rispetta i requisiti dettati dal suo art. 46

La disciplina del T.U.E. sulla commerciabilità

La disposizione in commento precisa che per “commerciare” un immobile, costruito dopo il 17 marzo 1985 (momento del c.d. condono edilizio) il bene deve risultare munito (o quanto meno devono essere indicati gli estremi) del permesso di costruire o del permesso di sanatoria.

In assenza di uno di questi titoli, per espressa previsione del T.U.E., il negozio sarà nullo per incommerciabilità dell’immobile.

Il permesso di costruire o il permesso di sanatoria non sono necessari in relazione agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.  Tali diritti secondo quanto indicato dal T.U.E. possono infatti essere costituti anche su beni non commerciabili.

Inoltre, nel caso venga dichiarata la nullità dell’atto inter vivos per difetto del permesso di costruire o del permesso di sanatoria l’eventuale sentenza non pregiudica i diritti di garanzia o di servitù acquisti.

Ugualmente non sono necessari i predetti titoli nel caso in cui l’immobile venga acquisito tramite procedure esecutive o individuali o concorsuali.

Il nuovo proprietario dell’immobile dovrà tuttavia attivarsi per richiedere il permesso per costruire in sanatoria entro 120 giorni.

Il successivo art. 47 precisa che nel caso venga commercializzato un immobile che non rispetti le prescrizioni indicate sulla commerciabilità si applicano a carico del notaio le sanzioni di cui all’art. 28 della legge 89/1913.

AGIBILITÀ E COMMERCIABILITÀ: SI PUÓ VENDERE UN IMMOBILE NON AGIBILE?

Una risposta chiara è offerta dallo studio del notariato 84-2018/P che asserisce come un immobile non agibile può essere commerciato!

Detto studio afferma infatti che “è agevole concludere che un immobile sprovvisto dell’agibilità non è incommerciabile, subendo esclusivamente un deprezzamento rispetto al valore che avrebbe in caso contrario, sia in relazione all’impossibilità di pieno godimento dello stesso, che in considerazione delle spese che si renderanno eventualmente necessarie al fine dell’ottenimento dell’agibilità”.

Se quindi è possibile commerciare un immobile non agibile, è necessario che l’alienante renda l’altra parte consapevole delle qualità e dello stato dell’immobile.

Ove venga taciuta la non commerciabilità del bene, il soggetto interessato all’immobile (es. il compratore nel caso di acquisto di un immobile ex art. 1475 c.c. ss) potrà chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte.

Infatti, secondo la nostra giurisprudenza dato che il venditore è tenuto (ex art. 1477, co. 3, c.c.) a consegnare il certificato di agibilità, l’eventuale rifiuto, opposto dal promissario acquirente, di stipulare la compravendita definitiva dell’immobile, sprovvisto dei certificati di agibilità, abitabilità e conformità alla concessione edilizia, deve ritenersi giustificato (sul punto Cass. 2438/16 e più recentemente 4307/18)”.

Nel caso di vendita di un immobile, il venditore deve informare e garantire l’acquirente sulle qualità del bene.

 Infatti, ai sensi dell’art. 1490, co. 1, c.c. il venditore ha l’obbligo di garantire (quindi ancora prima informare) che il bene oggetto di vendita sia immune da vizi che lo rendano inidoneo all’uso cui è destinato o che ne diminuiscano il valore in modo apprezzabile; la predetta garanzia non opera (ex art. 1491 c.c.) nel caso in cui i vizi del bene siano palesemente e facilmente riconoscibili purché il venditore non abbia espressamente affermato che il bene era esente da vizi.  

Nel caso in cui il bene non disponga delle qualità promesse il compratore può esercitare l’azione estimatoria e chiedere che il bene venga venduto ad un prezzo minore di quello pattuito (ex art. 1493 c.c.).

Se è stato un soggetto che svolge abitualmente l’attività di vendita di immobili (c.d. professionista come una agenzia immobiliare) a presentare il bene non commerciabile, il compratore potrebbe ricevere tutela anche dalle disposizioni contenute nel codice del consumo (es artt. 36 ss del codice del consumo, disposizioni che prevedono la nullità di contratti con clausole vessatorie).

Se viene appurato che ci è stato fornito un falso documento, e che quindi l’immobile era in realtà non commerciabile, si potranno ravvisare ai danni del venditore anche conseguenze dal punto di vista penale (es truffa ex art. 640 c.p. e/o uso di atto falso ex art. 489 c.p.)

CONFORMITÀ E COMMERCIABILITÀ: SI PUO’ VENDERE UN BENE IRREGOLARE?

1) conformità catastale

Un immobile non conferme dal punto di vista catastale non può essere commerciato.

Prevede infatti sensi l’art. 29, co. 1 bis, l. 52/1985 la nullità del negozio stipulato tra le parti se l’immobile non risulta conforme ai dati depositati nel catasto.

Sarà, ai sensi della norma illustrata, compito del notaio verificare al momento del rogito gli “intestatari catastali e (…) la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

2) conformità urbanistica

Anche in caso di non conformità urbanistica un immobile non può essere commerciato.

La giurisprudenza resa dalle Sezioni Unite della Cassazione (Cass. Sez. Unite 8230/19) pone però un’ulteriore specifica.

Ad avviso della Suprema Corte, la nullità/non commerciabilità ex art. 46 T.U.E. potrà essere riconosciuta solo qualora l’alienante non presenti al momento del negozio inter vivos il titolo edilizio (permesso di costruire o permesso in sanatoria) dell’immobile da trasferire.

La presentazione successiva del titolo opera come convalida del negozio nullo. Il titolo edilizio deve quindi esistere ed essere veritiero; al contrario, in sua mancanza, opererà la nullità ex art. 46 T.U.E.

di:
Avv. Carlo Rocchi – fondatore dello studio Rocchi&Avvocati

Caparra e Acconto

* English version below *

PREMESSA

Nel corso delle trattative immobiliari è possibile che durante la sottoscrizione del contratto preliminare (per approfondimenti sul preliminare clicca qui) ci venga chiesto di versare in anticipo – quindi prima dell’esecuzione del contratto – una determinata somma di denaro.

Le anticipazioni di denaro non sono un’esclusiva delle trattative immobiliari ma possono realizzarsi anche al momento della sottoscrizione di altri contratti, come ad esempio al momento dell’acquisto di una nuova auto o una nave (c.d. beni mobili registrati), o in generale in un contratto a prestazioni corrispettive.

Queste anticipazioni di somme di denaro possono avvenire a titolo di acconto o di caparra.

I due istituti hanno caratteristiche, funzioni e discipline particolari e quindi affatto identiche, sebbene nel linguaggio comune talvolta i due termini vengano utilizzati quasi come sinonimi.

Diverse sono le ragioni, le cause ed il fine in forza dei quali vengono fornite tali somme:

Diverso è il profilo fiscale che le contraddistingue.

CAPARRA

La caparra (dal latino “arrha”) ha finalità di garanzia. Deve incentivare il debitore ad adempiere la sua prestazione (ad es. saldare un debito o eseguire una determinata prestazione) oppure evitare che una parte receda dal contratto.

Non esclusivamente (e quindi ulteriore distintivo dall’acconto) la caparra consiste in una dazione di una somma di denaro. Può essere fornita in garanzia una qualsiasi determinata res (come, ad esempio nella Roma del III secolo, anche la dazione di un anello). E’ dunque interesse del creditore inserire nel contratto la dazione di caparra, un bene di valore che svolga la funzione di “esortare” il debitore ad adempiere la prestazione.

Non esiste un’unica tipologia di caparra, la legge (il Codice Civile, di seguito C.c.) ne prevede due:

confirmatoria (art. 1385 C.c.) o

penitenziale (art. 1386 C.c.).

Entrambe si costituiscono mediante un patto di natura reale, cioè che si perfeziona con la consegna della “res(denaro o altro) che costituirà la garanzia dell’obbligazione.

La caparra confirmatoria (art. 1385 C.c.)

La caparra può avere finalità confirmatoria (c.d. “arraha poenalis”), se è prevista con lo scopo di incentivare le parti ad adempiere l’obbligazione.

La somma offerta a titolo di caparra deve essere restituita al momento dell’adempimento della prestazione dovuta.

Il debitore deve dunque esigerne la restituzione al momento dell’adempimento dell’obbligazione pattuita, mentre il creditore che la detiene deve provvedere alla restituzione. Le parti possono convenire di imputarla in conto prezzo al momento dell’esecuzione del contratto.

Il codice civile precisa, inoltre, che in caso di inadempimento della parte che ha dato la caparra (il debitore) l’altra parte (il creditore) potrà “svincolarsi” dal contratto (c.d. recesso ex art. 1373 C.c.) e trattenere quanto ricevuto a titolo di caparra (art. 1385 II comma C.c.).

Al contrario, se inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra parte potrà recedere dal contratto e chiedere una somma di valore pari al doppio della caparra versata. (art. 1385 II comma C.c.)

Precisa ancora il codice che la parte inadempiente può chiedere in alternativa alla restituzione della caparra – o del suo doppio in caso di inadempimento della parte che la ricevuta – che venga eseguito quanto pattuito nel contratto oppure che lo stesso si risolva (art. 1385 III comma C.c.).

La caparra penitenziale (art. 1386 C.c.)

La caparra c.d. penitenziale (“arraha poenitentialis”) ha lo scopo di costituire da corrispettivo nel caso una delle parti receda dal contratto.

Precisa il secondo comma che se recede la parte:

– che ha dato la caparra – essa perderà la caparra;

– che ha ricevuto la caparra – essa dovrà restituire una somma pari al doppio della caparra.

In sintesi, ciò che distingue le due tipologie di caparra consiste nello scopo per cui è prevista, ossia:

1) la confirmatoria incentiva le parti ad adempiere in quanto l’inadempimento permetterà di trattenere la caparra (inadempimento della parte che ha dato la caparra) o il doppio della stessa (inadempimento della parte che ha ricevuto la caparra);

2) la penitenziale può essere chiesta solo nel caso in cui una delle parti receda dal contratto.

La caparra deve essere restituita in caso di adempimento della prestazione.

Come è sanzionata la mancata restituzione della caparra e quali sono i rimedi possibili?

Il problema si poneva già nell’antica Roma.

Ulpiano (n.d.r. giurista romano del terzo secolo d.c.), rappresentando la dazione di un anello a titolo di caparra, riferiva che, in caso di mancata restituzione di esso in seguito all’estinzione del debito, l’adempiente avrebbe potuto attivare l’“actio per condictionem” (n.d.r. L’attore affermava davanti al convenuto che questi era debitore verso di lui di una data somma di danaro e gli chiedeva di riconoscere il suo debito. Se il convenuto negava, l’attore lo invitava a comparire nel trentesimo giorno davanti al pretore per la nomina del giudice: di solito il convenuto per evitare la condictio provvedeva a pagare il dèbitum) (D.14.III.1).

Oggi l’“actio per condictionem” corrisponde alle azioni per arricchimento senza causa o ingiustificato arricchimento istituti codicizzati agli artt. 2041 (norma rubricata “azione generale di arricchimento”) e 2042 C.c. (norma rubricata “carattere sussidiario dell’arricchimento”).

Le azioni descritte condividono infatti i presupposti e gli elementi costitutivi:

– l’impoverimento di un soggetto (colui che ha dato l’anello),

– l’arricchimento di un altro (colui che ha ricevuto l’anello) e

– la mancanza di una giusta causa (atteso l’avvenuto adempimento o pagamento del debito).

ACCONTO

L’acconto è un mero anticipo della somma o della prestazione convenuta, senza alcuna finalità di garanzia.

L’istituto, pur privo di esplicita definizione nel Codice civile, è tuttavia richiamato in alcuni articoli del nostro Codice civile (vedi ad es. l’art. 2234 C.c. – norma rubricata “spese e acconti”).

Se dunque l’acconto costituisce un anticipo che dovrà essere integrato con altre somme, in caso di inadempimento del compratore/debitore la trattenuta dell’acconto non potrà dare luogo all’azione di arricchimento senza causa essendo anzi da inserirsi nella azione da promuoversi per l’inadempimento nel pagamento.

Ove invece sia il venditore/creditore a non adempiere al contratto, egli potrà essere chiamato alternativamente o all’adempimento del contratto o al recesso da esso con restituzione dell’acconto oltre che al risarcimento del danno eventualmente subito dal compratore/debitore.

In caso di inadempimento, il contratto potrà risolversi automaticamente (nel caso in cui sia prevista una clausola risolutiva espressa – art. 1456 C.c.) oppure può essere esperita un’azione di risoluzione per inadempimento (art. 1453 C.c.).

CAPARRA E ACCONTO – “NOMEN IURIS” E DATO SOSTANZIALE

Ogni volta che, all’interno di un contratto, viene anticipata una somma di denaro od una prestazione parziale, è necessario verificare se questa dazione costituisce un anticipo (che costituirà un acconto) oppure una garanzia (che costituirà una caparra).

Il dato formale non è sufficiente, poiché, indipendentemente dalla qualifica delle parti, sarà necessario appurare la causa e lo scopo per i quali sono state eseguite le anticipazioni sulla prestazione finale (pagamenti o prestazioni).

Secondo la giurisprudenza la denominazione esplicita di “caparra” non è elemento necessario per qualificare come tale questa dazione (Cass. 3014/1985).

Dovrà essere esercita una vera e propria attività di interpretazione del contratto concluso tra le parti (secondo quanto previsto dagli artt. 1362 – 1371 C.c.). L’art. 1362 C.c. (norma rubricata “intenzione dei contraenti”) precisa come “si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole” (quindi il dato sostanziale deve prevalere a quello formale).

Se questa “intenzione delle parti” non sarà rilevabile (o le parti non convengano una interpretazione comune), spetterà al giudice stabilire se i contraenti abbiano inteso attribuire alla somma versata la mera funzione di caparra ovvero di acconto sul prezzo dovuto (Cass. 727/1980).

PROFILO FISCALE DI CAPARRA E ACCONTO

Diversi sono anche i profili fiscali dei due istituti.

Le cessioni di denaro, beni o servizi sono sottoposte a imposizione, ma caparra e acconto la subiscono in misura diversa.

1) Caparra

a) Imposta sul Valore Aggiunto (IVA)

La giurisprudenza ha ampiamente dibattuto se la caparra fosse o meno sottoposta all’imposta di valore aggiunto (c.d. IVA), giungendo alla determinazione che in generale le caparre sono esenti da IVA.

La nostra suprema corte ha infatti statuito che la caparra “non determina l’insorgenza del presupposto impositivo, in quanto assolve una funzione di risarcimento forfettario del danno e non di anticipazione del corrispettivo” (Cass. n. 10306 del 20/05/2015 e più recentemente da Cass. ord. n. 3736/19).

Ugualmente non dovuta l’IVA nel caso in cui la caparra sia trattenuta a seguito dell’inadempimento o del recesso di una delle parti.

La giurisprudenza della Corte di Giustizia della (allora) Comunità aveva infatti precisato che nel caso di trattenimento della caparra non vi è il corrispettivo di una prestazione e per conseguenza l’operazione non è soggetta ad IVA (Sent. 18 luglio 2007.Société thermale d’Eugénie-les-Bains contro Ministère de l’Économie, des Finances et de l’Industrie. Domanda di pronuncia pregiudiziale: Conseil d’État – Francia. C-277/05, ECLI:EU:C:2007:440).

La giurisprudenza esposta trova conferma negli studi dell’Ordine notarile. Lo studio notarile n. 185-2011/T (seppure limitato alle caparre confirmatorie nei contratti preliminari) conferma come la caparra non può essere considerata anticipazione del corrispettivo di una cessione di beni o di una prestazione di servizi agli effetti dell’art. 6 comma 4 D.P.R. n. 633/1972 (c.d. Testo Unico IVA).

Ed ancora la Risoluzione Ministeriale 1856/82 esclude che la caparra sia sottoposta ad IVA; in tale documento si può leggere come “la ritenzione della caparra non configuri, ai fini fiscali, un “incremento di ricchezza”,(…), che costituisce l’elemento essenziale del reddito inteso in senso tecnico, passibile d’imposta”.

Infine dette indicazioni, relative all’esclusione dell’IVA, sono confermate nella pagina web dell’Agenzia delle Entrate (seppure limitate alle caparre confirmatorie).

Per ulteriori approfondimenti: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/prima-di-comprare#:~:text=la%20caparra%20confirmatoria%2C%20anche%20se,proporzionale%20(0%2C50%25).

b) Imposta di Registro

La caparra è soggetta all’imposta di registro nella misura 0,5%, secondo quanto indicato dall’art. 6 della parte 1 della tariffa di cui al Testo Unico del 26 aprile 1986 n. 131 (c.d. Testo Unico delle imposte di registro, c.d. TUIR) – richiamato dalla nota all’art 10 dello stesso testo unico-.

Un esempio chiarificatore: se verso una caparra di valore pari a 100 euro dovrò pagare un’imposta di registro di valore pari a 50 centesimi (0,5% di 100 euro).

2) Acconto

Gli acconti, viceversa, sono soggetti ad IVA, perché rientranti nella previsione di cui all’art. 6, co. 4, D.P.R. n. 633/1972.

Diverso è anche l’ammontare dell’imposta di Registro che è fissata al 3%, ex art. 9 della parte 1 della tariffa di cui al Testo Unico delle imposte di registro.

Esempio chiarificatore: nel caso di versamento di un acconto pari a 100 euro dovrò pagare un’imposta di registro pari a 3 euro (3% di 100 euro).

3) Aspetto comune per caparra e acconto sull’imposta di registro

L’Agenzia delle Entrate nel suo sito precisa che nel caso in cui l’imposta di registro versata nel contratto preliminare per un acconto o una caparra sia superiore a quella dovuta per il contratto definitivo potrà essere richiesto il rimborso di quanto precedentemente versato.

La richiesta di rimborso, da presentare all’Ufficio che ha ricevuto la domanda di Registrazione del preliminare, può essere chiesta entro il termine decadenziale di tre anni dal momento della registrazione del definitivo (art. 77 TUIR).

di:
Avv. Carlo Rocchi – fondatore dello studio Rocchi&Avvocati

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ENGLISH VERSION

PREMISE

In the real estate negotiations it is possible that during the signing of the preliminary contract (for more information on the preliminary contract, click here) we are asked to pay in advance – so  before the execution of the contract – a certain amount of money.

Cash advances are not exclusive to real estate negotiations but can also take place at the time of signing other contracts, such as when buying a new car or ship (so-called registered movable property), or in general in a contract with corresponding benefits.

These advances of sums of money can be made as a “acconto” or as a “caparra”.

The two institutes have particular characteristics, functions and disciplines and therefore completely identical, although in common language the two terms are sometimes used almost synonymously.

There are several reasons, causes and the purpose under which these sums or goods are provided:

The fiscal profile that distinguishes them is different.

CAPARRA

The caparra (from the Latin “arrha”) is used as a guarantee. It must provide an incentive for the debtor to perform its performance (e.g. pay off a debt or perform a certain performance) or prevent a party from withdrawing from the contract.

Not exclusively (and therefore further distinctive from the deposit) caparra consists in giving a sum of money. Any particular thing can be provided as a guarantee (such as, for example, in the Rome of the third century, even the bestowal of a ring). It is therefore in the creditor’s interest to include in the contract as caparra, a valuable asset that performs the function of “persuading” the debtor to perform the service.

There is no single type of deposit, the law (the Italian Civil Code, hereinafter C.c.) provides for two:

confirmatoria (Article 1385 C.c.) o

penitenziale (Article 1386 C.c.).

Both are formed by f a pact of “natura reale”, that means by a contract which is perfected with the delivery of the “res” (money or other) which will constitute the guarantee of the obligation.

Caparra Confirmatoria (Article 1385 C.c.)

Caparra may have a “confirmatoria” purpose (so-called “arraha poenalis”), if it’s provided for the purpose of encouraging the parties to fulfill the obligation.

The moneys offered as a caparra must be returned upon fulfillment of the due service.

The debtor must therefore demand its return at the time of the fulfillment of the agreed obligation, while the creditor who holds it must provide for the return. The parties may agree to charge it in the price account at the time of execution of the contract.

The Italian Civil Code also specifies that in the event of non-fulfillment by the part who gave the deposit (the debtor) the other part (the creditor) can “exit” from the contract (“recedere” pursuant to art. 1373 of the Italian Civil Code) and retain what has been received as Caparra (Article 1385 II paragraph C.c.).

On the contrary, if the party who received the deposit is in default, the other party may withdraw from the contract and ask for a sum equal to double the deposit paid. (Article 1385 II paragraph of the C.c.)

It further specifies the code that the defaulting part may request as an alternative to the return of the caparra – or its double in case of default by the party receiving it – that the agreement be carried out or that it is resolved (Article 1385 III paragraph C.c.).

La Caparra penitenziale (Article 1386 C.c.)

The caparra so-called penitenziale (“arraha poenitentialis”) has the purpose of constituting a consideration in the event one of the parties withdraws from the contract.

The second paragraph specifies that if exit the part:

who gave the caparra- it will lose the caparra;

who has received the caparra – it will have to return a sum equal to double the caparra.

In summary, what distinguishes the two types of caparra consists in their specific purpose:

1) the confirmatoria provides to incentive the party to fulfill just because the non-fulfillment will allow for the withholding of the caparra (default of the party who gave the caparra) or double it (default of the party who received the caparra);

2) the penitenziale can be requested only in the event that one of the party exits from the contract.

The caparra must be returned in case of fulfillment of the service.

But what happens if give back the caparra? And what I can do in those situations?

The problem already arose in ancient Rome.

Ulpian (editor’s note: Roman jurist of the third century A.D.), representing the donation of a ring as a deposit, reported that, in the event of failure to repay it following the extinction of the debt, the obligee could activate the “actio per condictionem” (editor’s note. The plaintiff stated before the defendant that he was indebted to him for a certain sum of money and asked him to recognize his debt. If the defendant denied, the plaintiff invited him to appear on the thirtieth day before to the praetor for the appointment of the judge: usually the defendant in order to avoid the condictio provided to pay the dèbitum) (D.14.III.1).

Today the “actio per condictionem” corresponds to actions for “arricchimento senza causa” o “ingiustificato arricchimento” regolate at artt. 2041 (“azione generale di arricchimento”) e 2042 C.c. ( “carattere sussidiario dell’arricchimento”).

The actions described share the assumptions and constitutive elements:

– the impoverishment of a subject (the one who gave the ring),

– the enrichment of another (the one who received the ring) e

– the lack of a just cause (pending fulfillment or payment of the debt).

ACCONTO

The acconto is an advance of the agreed sum or service, without any guarantee purpose.

The institution, although lacking an explicit definition in the Civil Code, is nevertheless referred to in some articles of our Civil Code (see, for example, Article 2234 C.c. – entitled “spese e acconti”).

If the deposit constitutes an advance that must be integrated with other sums, in the event of default by the buyer / debtor, the withholding of the acconto cannot give rise to the action of enrichment without cause at contrary it must be included in the action to be promoted for the default in payment.

If is the seller / creditor who does not fulfill the contract, he may alternatively be called either to fulfill the contract or to exit from it with a refund of the deposit as well as compensation for any damage suffered by the buyer / debtor.

In the event of non-fulfillment, the contract may be terminated automatically (in the contract provides a “clausula risolutiva espresso” – Article 1456 C.c.) or after an action of risoluzione per inadempimento (Article 1453 of the C.c.).

CAPARRA E ACCONTO – “NOMEN IURIS” AND SUBSTANTIAL DATA

Whenever, within a contract, a sum of money or a partial service is advanced, it is necessary to check whether this giving constitutes an advance (which will constitute a acconto) or a guarantee (which will constitute a caparra).

The formal data is not sufficient, since, regardless of the qualification of the parties, it will be necessary to ascertain the cause and purpose for which the advances on the final performance (payments or services) were made.

According to jurisprudence, the explicit denomination of “caparra” is not a necessary element to qualify this giving as such (Cass. 3014/1985).

A real activity of interpretation of the contract concluded between the parties must be exercised (according to the provisions of articles 1362 – 1371 C.c.). Art. 1362 C.c. (rule entitled “intenzione dei contraenti”) specifies how one must investigate what the common intention of the parties was and not limit oneself to the literal sense of the words (therefore the substantial datum must prevail over the formal one).

If this “intention of the parties” is not detectable (or the parties do not agree on a common interpretation), the judge will have to establish if the parts intended to attribute to the sum the mere function of a caparra or an acconto on the price due (Cass. 727 / 1980).

FISCAL PROFILE OF DEPOSIT AND DEPOSIT

The fiscal profiles of the two institutions are also different.

The transfers of money, goods or services are subject to “imposizione”, but the deposit and the down payment are subject to it to a different extent.

1) Caparra

a) Value Added Tax (VAT)

The Italian Courts has extensively debated whether or not the deposit was subject to value added tax (so-called VAT), reaching the determination that in general the deposits are exempt from VAT.

Our supreme court has in fact ruled that the caparra doesn’t determine the onset of the “presupposto impositivo”, as it fulfills a function of flat-rate compensation for the damage and not of anticipation of the consideration(Cass. n. 10306 of 20/05/2015 and more recently by Cass. ord. n. 3736/19).

Equally VAT isn’t due in the event that the deposit is withheld following the non-fulfillment or withdrawal of one of the parts.

The jurisprudence of the Court of Justice of the (then) Community had in fact specified that in the case of withholding the caparra there isn’t the consideration for a service and consequently the operation is not subject to VAT (Sentence 18 July 2007. Eugénie-les-Bains v Ministère de l’Économie, des Finances et de l’Industrie. Reference for a preliminary ruling: Conseil d’État – France. C-277/05, ECLI:EU:C: 2007:440).

The jurisprudence set out is confirmed in the studies of the Notarial Order. Notary’s office no. 185-2011 /T (limited to caparre confirmatorie in preliminary contracts) confirms that the deposit can’t be considered an advance of the consideration for a sale of goods or a provision of services pursuant to art. 6 paragraph 4 D.P.R. n. 633/1972 (so-called Consolidated VAT Act).

And again the Ministerial Resolution 1856/82 excludes that the deposit is subject to VAT; in this document it can be read how the retention of the caparra doesn’t constitute, for fiscal purposes, an “increase in wealth” which constitutes the essential element of income understood in a technical sense, subject to imposta.

Finally, these indications, relating to the exclusion of VAT, are confirmed on the web page of the Agenzia delle Entrate (albeit limited to confirmatory deposits).

For further information: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/prima-di-comprare#:~:text=la%20caparra%20confirmatoria%2C%20anche%20se,proportzionale%20(0%2C50%25 ).

b) Imposta di Registro

The caparra is subject to imposta di registro set at 0.5%, as indicated in art. 6 of part 1 of the tariff referred to in the Consolidated Law no. 131 (so-called Consolidated Law on Registration Taxes, so-called TUIR) – referred to in the note in Article 10 of the same text -.

A clarifying example: if I have to give a caparra of 100 euros I will have to pay a registration tax of 50 cents (0.5% of 100 euros).

2) Acconto

The acconti, on the other hand, are subject to VAT, because they fall within the provisions of art. 6, co. 4, Presidential Decree n. 633/1972.

The amount of the imposta di registro is also different, which is set at 3%, pursuant to art. 9 of part 1 of the tariff referred to in the Testo unico delle imposte di registro.

Clarifying example: If I have to pay 100 euros as acconto, I will have to pay a imposta di registro of 3 euros (3% of 100 euros).

3) Common aspect for down payment and down payment on registration tax

The Agenzia delle Entrate on its website specifies that in the event that the imposta di registro paid in the preliminary contract for an acconto or a caparra is higher than that due for the final contract, we can ask for a refund of the amount previously paid.

The refund request, to be submitted to the Office that received the preliminary registration request, can be requested within the deadline of three years from the moment of registration of the final (art. 77 TUIR).

from:
Avv. Carlo Rocchi – founder of the Rocchi & Avvocati law firm

La tutela degli immobili da costruire ex D.lgs 122/05 (c.d. TAIC)

PREMESSA

Stiamo per acquistare una nuova proprietà ma anziché comprare un immobile (che sia un appartamento o un compendio immobiliare) già esistente abbiamo l’opportunità di ottenere un bene immobile che dovrà ancora essere costruito.

Il negozio che stipuleremo non sarà un “classico” contratto di compravendita ex artt. 1470 ss c.c. (con riferimento anche alla vendita di cose future). Il nostro contratto sarà regolato dalle disposizioni dettate dal Dlgs 122/05, ossia il c.d. TAIC (acronimo di tutela degli acquirenti di immobili da costruire), recentemente integrato dal Dlgs 14/2019.

La norma prevede tutele e garanzie a favore della parte debole (acquirente) sino alla realizzazione effettiva del bene e alla sua compravendita, che tuttavia incidono anche sulla facoltà delle parti di convenire “varianti” durante la costruzione.

IL CONTENUTO DEL TAIC

L’art. 1 TAIC, norma rubricata “definizioni”, precisa (seppure indirettamente) l’ambito di applicazione delle disposizioni contenute nel presente decreto legislativo: esso si applica agli acquisti di immobili tra i soli privati.

Se una delle parti è un’Amministrazione non troveranno applicazione queste previsioni; al loro posto troverà interverranno le disposizioni di cui al Dlgs. 50/2016 – c.d. codice contratti pubblici o codice appalti.

L’art. 1 in commento precisa che:

Acquirente: è la persona fisica che procede – anche tramite contratto di leasing – all’acquisto di un immobile da costruire. È acquirente anche chi stipula un contratto con il costruttore per acquisire la titolarità di un diritto reale di godimento su un immobile da costruire (es. usufrutto – artt. 978 ss c.c.- abitazione – artt. 1022 ss c.c. – servitù – 1027 ss c.c.).

Costruttore: è l’imprenditore o cooperativa edile che promette la vendita un immobile di futura costruzione.

Immobili da costruire: beni immobili ancora da edificare o la cui costruzione non sia ancora ultimata. È necessario che sia stato preventivamente rilasciato dalla P.A. un permesso di costruire (artt. 10 ss DPR 380/01). L’immobile potrà essere adibito tanto per attività commerciali quanto per finalità abitative.

IL CONTRATTO DI ACQUISTO DI UN BENE IMMOBILE

IL TAIC prevede che il contratto di acquisto del bene deve avere la forma scritta (forma ab substantiam); ciò non rappresenta una novità, poiché già l’art. 1350, co. 1 n. 1 Cod. Civ. impone che i contratti che trasferiscono la proprietà degli immobili devono essere redatti per iscritto. Un contratto in forma verbale sarebbe da intendersi nullo. (“tamquam non esset”) ex art. 1418 c.c..

Nei rapporti tra privati vige il principio dell’autonomia negoziale ex art. 1322, co. 2, c.c. in forza del quale le parti possono accordarsi stipulando anche contratti non espressamente regolati dal diritto civile (c.d. contratti innominati o atipici) ma regolati ad hoc in funzione delle loro specifiche esigenze di negoziazione.

Tuttavia, il TAIC prevede delle garanzie che non possono essere rinunciate: in tema di immobili da costruire ogni clausola prevista dalle parti (anche accettata da entrambe ma) contraria alle disposizioni contenute nel Dlgs 122/05 è nulla, e da considerarsi come non apposta (art. 5, co. 1-bis).

Lo scopo di questa previsione è quella di tutelare la parte debole del rapporto contrattuale (generalmente l’acquirente) ed evitare che la sottoscrizione del contratto possa costituire un nocumento per quest’ultima.

Il contratto deve essere accompagnato da un’apposita garanzia fideiussoria (artt. 2-3) rilasciata da una banca o da un’impresa esercente attività assicurativa.

La fideiussione è un adempimento necessario. In sua assenza il contratto è da intendersi nullo (art. 2). Le recenti riforme apportate al TAIC (ad opera del Dlgs 14/2019) prevedono l’introduzione di un modello standard di rilascio della garanzia fideiussoria.

Al momento della stipulazione del contratto il costruttore è tenuto a rilasciare all’acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme stabilite e versate per l’acquisto dell’immobile. Essa deve contenere secondo quanto indicato dal TAIC (art. 3 co. 4) “la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale ex art. 1944 c.c.” – cioè deve contenere la possibilità di sospendere il pagamento se non è stata preventivamente eseguita un’azione esecutiva nei confronti del debitore principale (c.d. beneficio di escussione).

La fideiussione ha lo scopo di tutelare l’acquirente consentendogli di ottenere un importo corrispondente a quello versato per l’acquisto dell’immobile in caso di crisi o di un inadempimento del costruttore.

• Per “crisi” (artt. 1 e 3, co 2 e 3) ai sensi del TAIC si intende:

a) venga trascritto un atto di pignoramento sul bene da costruire;

 b) venga pubblicata una sentenza che dichiari il fallimento o un provvedimento di liquidazione coatta amministrativa del costruttore;

c) il costruttore presenti domanda all’ammissione alla procedura di concordato preventivo;

d) venga pubblicata una sentenza che dichiara lo stato di insolvenza del costruttore o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria.

• Gli inadempimenti possono essere molteplici: dalle previsioni previste di carattere generale contemplate dal Codice Civile (artt. 1218 ss c.c.) ad ipotesi specifiche previste dal TAIC (es. mancata presentazione della fideiussione o della polizza assicurativa).

POLIZZA ASSICURATIVA – è obbligo del costruttore (art. 4) consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale (con effetto dalla data di ultimazione dei lavori).

La mancata consegna comporta la nullità del contratto. Il contratto tra costruttore e acquirente deve contenere gli estremi che identificano la polizza stipulata.

Lo scopo della polizza è di tenere indenne l’acquirente da danni materiali all’immobile eventualmente cagionati anche da terzi.

Come per la fideiussione, anche l’assicurazione, alla luce delle recenti modifiche apportate nel 2019 al TAIC, deve essere presentata tramite un apposito modello standard.

IL CONTRATTO PRELIMIANRE

È buona norma stipulare preventivamente un contratto con effetto prenotativo o conservativo – il c.d. preliminare – in modo da evitare che in presenza di complesse trattative un soggetto terzo possa accaparrarsi il bene immobile oggetto del nostro interesse (es. venga presentata dal terzo un’offerta più vantaggiosa della nostra – in assenza della stipulazione di un contratto il costruttore preferirebbe contrarre con questo soggetto anziché con noi).

Pertanto, per guadagnare questo effetto prenotativo, il nostro contratto potrà essere anticipato da un preliminare (per la distinzione tra preliminare e compromesso si rinvia al presente contributo). L’effetto prenotativo del preliminare sarà tale solamente se esso verrà trascritto (art.  2645 bis c.c.) – ossia venga effettuato il suo inserimento nella Conservatoria dei Registri Immobiliari. Occorre prestare particolare attenzione al momento della trascrizione in quanto “omissioni o inesattezze (…) comportano la nullità della trascrizione quando si traducono in incertezze sull’identità delle persone, del bene o del rapporto giuridico (art. 2665 c.c.)” – C.M. BIANCA, vol. III, il contratto, p. 535.

Ciò assume particolare rilievo quando si intenda stipulare un preliminare con persona da nominare al definitivo: il promittente acquirente deve comunque essere esattamente identificabile (secondo legge) per ottenere la tutela della trascrizione.

Il contratto preliminare ai sensi dell’art. 6 deve contenere:

1) Le indicazioni previste dagli artt. 2659 e 2826 c.c. (indicazione della natura dell’immobile, Comune in cui si trova e identificazione catastale);

2) la descrizione dell’immobile e delle pertinenze del bene;

3) gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulate per l’ottenimento del titolo abitativo;

4) le caratteristiche tecniche della futura costruzione con indicazioni delle strutture portanti, fondazioni, solai, copertura infissi e impianti;

5) durata dei lavori e delle varie fasi di lavorazione;

6) somme versate per l’acquisto del bene, modalità di versamento dell’importo e entità della caparra;

7) estremi della fideiussione;

8) indicazione di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile;

9) estremi del permesso di costruire;

10) indicazione di eventuali imprese appaltatrici.

– Deve essere inoltre allegato al contratto preliminare:

1) capitolato contente le caratteristiche e i materiali da utilizzare per la costruzione dell’immobile;

2) elaborati del progetto in forza del quale è stato rilasciato il permesso da costruire.

Il contratto preliminare deve essere stipulato con atto pubblico o scrittura privata autenticata.

LE VARIANTI

Trattandosi di un immobile da costruire le parti possono concordare varianti (ossia modifiche) al progetto originario (per il quale è stato rilasciato il permesso a costruire ed allegato al preliminare).

Le stesse possono decidere ad esempio che un determinato vano sia munito del parquet anziché delle mattonelle oppure accordarsi affinché un bagno sia più grande rispetto al progetto originario o ancora dividere un vano di grandi dimensioni in modo di ricavarne due.

Nella pratica le parti contemplano nel loro contratto (più spesso già nel loro preliminare) come le varianti influenzeranno il loro rapporto.

Generalmente vengono inserite clausole che prevedono un determinato arco temporale entro il quale l’acquirente possa richiedere (per iscritto) la possibilità di effettuare varianti, di ogni tipo o qualità, al progetto originario.

Le parti sono assolutamente libere di concordare, successivamente, ogni tipo di variante, arrivando sino allo “scambio” dell’immobile da trasferire (ad esempio nel caso in cui si convenga che, anziché́ l’appartamento al secondo piano, oggetto di vendita debba essere il corrispondente appartamento al terzo piano, identico al primo per consistenza e finiture)” – estratto dello studio 5814/C/2005 del CNN (Consiglio Nazionale Notarile).

Lo stesso CNN, nel predetto studio, ha precisato come:

1) Per le varianti che rilevano significativamente sul progetto originario – ossia “incidono sulla individuazione e determinazione dell’immobile” – (c.d. varianti radicali) sarà necessario procedere con la stipulazione di un atto integrativo oppure con la redazione di un nuovo contratto in sostituzione di quello precedentemente stipulato.

2) Per le varianti che non rilevano sul progetto originario – ossia incidono “su talune “qualità̀” del bene, ma non sulla sua individuazione” – (c.d. varianti ordinarie) non sarà necessario procedere con un atto integrativo o un nuovo contratto. Tuttavia, pur non essendo necessario, secondo il CNN è consigliabile procedere anche in questo caso con la stipulazione di un nuovo contratto o con l’interazione dell’originario al fine di evitare azioni ex art. 1497 c.c. (norma che prevede la risoluzione del contratto se il bene non ha le qualità promesse). Quindi essenzialmente per finalità probatorie.

Il tema delle varianti rileva anche in relazione all’entità (c.d. quantum) della garanzia fideiussoria. Se le varianti incideranno sul valore dell’immobile comportandone un apprezzamento o un deprezzamento (ipotesi quest’ultima di difficile situazione pratica) sarà necessario presentare una nuova fideiussione o una sua integrazione. Se le varianti non porteranno un apprezzamento o deprezzamento dell’immobile non sarà dovuta alcuna nuova integrazione della fideiussione.

Occorre ancora distinguere:

• Se le parti convengono affinché il pagamento del prezzo venga corrisposto al momento del contratto definitivo – non sarà necessaria un’integrazione della fideiussione.

• Se le parti convengono affinché il pagamento del prezzo venga corrisposto prima contratto definitivo – sarà necessaria un’integrazione della fideiussione.

Quando l’integrazione risulta necessaria i contraenti non sono comunque tenuti a presentare un atto integrativo del preliminare (o un nuovo preliminare): ad avviso del CNN lo scopo della previsione “il contratto preliminare (…) deve contenere: (…) g) gli estremi della fideiussione di cui all’articolo 2 e l’attestazione della sua conformità al modello contenuto nel decreto di cui all’articolo 3, comma 7-bis” (art. 6) non ha lo scopo di determinare l’oggetto del contratto ma ha la funzionedi richiamare l’attenzione della parti sull’obbligo di rilascio della fideiussione prima o contestualmente alla stipula del contratto”.

Gli artt. 12-18 del TAIC trattano del c.d. “Fondo di solidarietà per gli acquirenti di immobili da costruire” che ha lo scopo di indennizzare gli acquirenti che a seguito di situazioni di crisi del costruttore hanno subito la perdita del denaro investito per l’acquisto dell’immobile senza ottenere il bene.

Il Fondo, gestito società CONSAP – Concessionaria di servizi assicurativi pubblici S.p.A. (art. 15), è articolato in due sezioni definite con Decreto Interministeriale del 08.03.2013: la prima competente per le Regioni Abruzzo, Basilicata, Calabria, Campania, Liguria, Lombardia, Molise, Piemonte, Puglia, Valle d’Aosta. La seconda competente per le Regioni Emilia Romagna, Friuli Venezia-Giulia, Lazio, Marche, Sardegna, Sicilia, Toscana, Trentino Alto Adige, Umbria, Veneto.

Le domande per accedere al Fondo sono scadute in data 30/06/2008.

di:
Avv. Carlo Rocchi – fondatore dello studio Rocchi & Avvocati