Il D.L. 69/2024: il c.d. “decreto salva casa”

Premessa

Dal 30 Maggio 2024 è operativo il D.L. 69/2024 rubricato “disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica” più conosciuto come “decreto salva casa”; così denominato essendo volto a regolarizzare piccole difformità edilizie.

L’informazione in merito, complice il periodo elettorale, ha offerto una visione “politicizzata” della norma, che qui invece si vuole valutare in maniera asettica quali utenti professionali della norma stessa.

 Il decreto, in effetti, offre interessanti strumenti per regolarizzare situazioni di lievi irregolarità, spesso minime ma comunque in grado di impedire la commerciabilità degli immobili, ossia la loro circolazione nel mercato.

 Evidenti i vantaggi per il privato, il quale non si troverà costretto, se i vizi sono di lieve entità, ad eseguire le opere di regolarizzazione (e le consequenziali spese) prima di giungere al rogito ovvero a sostenere i costi di un eventuale contezioso promosso a seguito dell’opposizione ad un eventuale ordine di demolizione ex art. 41 TUE.

Allo stesso modo, le Amministrazioni non si troveranno costrette ad emanare, e notificare al privato, eventuali provvedimenti di tipo ablatorio a chi è proprietario dell’immobile.

In attesa della conversione in legge del D.L., rumors  già preannunciano sensibili modifiche. Qui segue una breve analisi del disposto normativo mentre per il testo integrale del decreto si rinvia al presente link.

Il testo si compone di quattro articoli, di cui l’ultimo disciplina l’entrata in vigore del decreto salva casa.

Note a commento del D.L. (giugno 2024)

Art. 1

La norma,  nel suo primo articolo, indica nelle lettere da “a” ad “i”  le modifiche al Testo Unico sull’Edilizia (denominato comunemente “TUE” per semplicità) incidendo su disposizioni già esistenti o introducendone nuove.

• lett. a)  –   Logge – Portici – Tende

la lett. a) modifica parti dell’art. 6 TUE ossia, la norma relativa alle attività realizzate in edilizia libera.

Nello specifico il D.L. dopo le parole “o logge” introduce “o di porticati” al comma 1 lett. b-bis) in relazione a quegli interventi che possono essere compiuti senza titolo abilitativo.

Quindi, precisa la norma che le c.d. VEPA, ossia le installazioni di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, possono essere realizzate anche all’interno dei porticati.

Si precisa che logge e porticati non sono sinonimi: chiarisce infatti l’allegato A) al D.P.C.M. 20 ottobre 2016 (regolamento ex art. 4, co. 1 sexies, TUE) che

– per loggia (o loggiato) ex punto n. 37 si intende un “Elemento edilizio praticabile coperto, non aggettante, aperto su almeno un fronte, munito di ringhiera o parapetto, direttamente accessibile da uno o più vani interni”,  mentre

-per portico (o porticato) ex punto n. 39 si intende un “Elemento edilizio coperto al piano terreno degli edifici, intervallato da colonne o pilastri aperto su uno o più lati verso i fronti esterni dell’edificio”.

In definitiva: le logge sono poste ad un piano diverso da quello terreno poiché muniti di “ringhiera o parapetto” mentre i porticati sono situati al piano terreno.

La seconda modifica apporta dalla lett. a) è più significativa: viene introdotta la lett. b-ter al primo comma dell’art. 6 TUE il quale regola la situazione delle opere, la cui struttura principale sia costituita da “tende”, finalizzate a creare ombra dal sole.

Nella nozione di “tende” la norma include: “tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili”.

Ai sensi della nuova aggiunta apportata dal D.L. l’istallazione di una tenda protettiva può essere compiuta in edilizia libera alla sola condizione che le costruzioni per la protezione solare non determinino la creazione di uno spazio chiuso con conseguente variazione dei volumi o superfici dell’immobile.

Oltre a questa prima condizione le tende devono essere:
il meno invasive possibile (termine che in assenza di specifici paramenti rimette la valutazione all’apprezzamento discrezionale della P.A.);
porsi in armonia con le linee architettoniche dell’immobile.

• lett. b)   –  Titolo Abilitativo – stato legittimo degli immobili

La lettera b) apporta modifiche all’art. 9 bis TUE ossia la norma relativa ai titoli abilitativo e allo stato legittimo degli immobili.

In particolare il D.L., modificando la congiunzione “e” con quella “o” nel primo periodo del comma 1 bis della norma in commento, consente che lo stato legittimo dell’immobile possa essere desunto da:
– il titolo abilitativo che ha previsto o legittimato la costruzione;
– il titolo relativo all’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’immobile o l’unità familiare.

Ai sensi delle modifiche apportate dalla lettera b) del D.L. lo stato legittimo dell’immobile potrà essere determinato anche sulla base di uno dei titoli di cui:

all’art. 36 TUE – accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo, totale difformità o variazioni essenziali;
all’art. 36 bis TUE – Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità;
all’art. 38 TUE – interventi eseguiti in base a permesso annullato.

Il tutto previo pagamento di sanzioni o oblazioni previste dalle rispettive norme.

Inoltre, concorrono alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile, oltre alla dichiarazione di cui all’art. 34 bis TUE (relativa alle tolleranze costruttive) anche le sanzioni previste dal TUE agli:

– art. 33 – norma che prevede che se vengono eseguiti interventi di restauro in assenza o difformità di permesso a costruire l’Amministrazione competente irroga la sanzione del ripristino della situazione originaria oppure, ove questa sia impossibile, il pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio del valore aumentato dell’immobile a seguito delle opere compiute.
Ove trattasi di edifici vincolati sotto il profilo culturale e paesaggistico (per approfondire sui beni culturali e paesaggistici clicca questo link) oltre alla rimessa in pristino del bene è previsto il pagamento di una sanzione pecuniaria da 516 a 5.164 Euro.

– art. 34 – norma che prevede nel caso di opere realizzate in parziale difformità dal permesso a costruire una sanzione pari al triplo del costo di produzione (se ad uso residenziale) oppure del valore venale (se ad uso diverso da quello residenziale) della parte dell’opera realizzata in assenza di permesso a costruire.

– art. 37 – norma che prevede che se i lavori vengono eseguiti in assenza, o difformità, di SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività) è previsto il pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio del valore venale del bene a seguito della nuova opera; in ogni caso il valore della sanzione non può essere inferiore a 516 Euro (co. 1).
Se sono state eseguiti interventi, in assenza o difetto di SCIA, su beni facenti parte di agglomerati urbani di prestigio culturale o paesaggistico (ex lett. A dell’art. 2 del D.M. 2 aprile 1968), oltre alla messa in pristino del bene è previsto il pagamento di una sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 Euro (co. 3).
Ove la SCIA venga presentata nel corso dei lavori, il ravvedimento del privato comporta una pena mitigata pari al minimo edittale: ossia 516 Euro (co.5).
Le sanzioni per l’assenza di SCIA si cumulano a quelle che il TUE prevede per la realizzazione di un’opera eseguita in totale difformità o assenza di permesso a costruire (art. 31 TUE); per gli interventi di ristrutturazione edilizia realizzati in assenza o difformità di permesso a costruire (art. 33 TUE sopra indicato); per gli interventi in parziale difformità dal permesso a costruire (art. 34 TUE sopra illustrato); per gli interventi realizzati su suoli di proprietà dello Stato o di altre P.A. (art. 35 TUE); in ogni caso non sono previste le sanzioni penali previste dall’art. 44 TUE (co. 6).

– art. 38 – norma che prevede che in caso di permesso annullato è prevista una sanzione pecuniaria pari al valore venale delle opere o delle loro parti abusivamente eseguite.

• Lett. c)  –   Mutamenti urbanisticamente rilevanti

La lettera c) del D.L. apporta modifiche all’art. 23 ter TUE, norma relativa ai mutamenti urbanisticamente rilevanti.

Come già previsto dal primo comma della norma, per mutamenti (talvolta indicati anche con il termine “cambiamenti” o più semplicemente “cambi”) rilevanti d’uso della norma si intendono tutte le forme di utilizzazione dell’immobile o dell’unità immobiliare diversa da quella originaria.

Quindi, in relazione ai mutamenti d’uso, il D.L. introduce all’art 23 ter TUE i commi dall’1-bis all’1-quinques al presente articolo.

I mutamenti di destinazione senza opere all’interno sono sempre consentiti purché avvengano nel rispetto delle normative urbanistiche e comunali (co. 1 bis).

É sempre consentito il mutamento di destinazione d’uso dell’immobile purché esso sia di tipologia residenziale (lett. a primo comma art. 23 ter TUE), turistico (lett. a-bis primo comma art. 23 ter TUE), produttiva (lett. c primo comma art. 23 ter TUE) e purché esso sia ubicato in una delle aree classificate con le lettere A-B-C del DM 1444/68 o in aree equipollenti secondo specifici decreti regionali (co. 1 ter).

Affinché le predette variazioni avvengano è necessario presentare SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) all’amministrazione competente, la quale valuterà la possibilità di effettuare il mutamento di destinazione dell’immobile (co. 1 quater e co. 1 quinques).

 • Lett. d) – Assenza o difformità PDC (Permesso di Costruire)

La lettera d) del D.L. apporta modifiche all’art. 31 TUE, ossia alla norma relativa agli interventi in assenza o difformità di permesso a costruire.

Il D.L. modifica il quinto comma della norma prevedendo che qualora un immobile sia privo, o edificato in difformità dal permesso a costruire – e che lo stesso si trovi in un’area di interesse urbanistico, culturale, paesaggistico, ambientale o idrogeologico – l’Amministrazione debba richiedere necessariamente un parere (ex art. 17 bis LPA).

• Lett. e)  –  Sanzioni

La lettera e prevede un aumento delle sanzioni dal doppio al triplo in caso di si realizzino interventi in difformità parziale dal permesso di costruire.

• Lett. f) –   Tolleranze costruttive

La lettera f modifica il contenuto dell’art. 34 bis TUE relativo alle tolleranze costruttive.

Tale modifica è quella che l’informazione ha diffuso come il c.d. “condono 2024”, ciò perché volta a sanare le opere realizzate entro il 24 maggio 2024 che non soddisfino i requisiti di agibilità (es. altezza, distacchi, cubatura, superficie).

Tuttavia la sanatoria è possibile qualora la difformità non sia superiore:

– al 2% se la superficie dell’immobile sia superiore a 500 mq;
– al 3% se la superficie dell’immobile sia tra 300 e 500 mq;
– al 4% se la superficie dell’immobile sia tra 100 e 300 mq;
– al 5% se la superficie dell’immobile inferiore a 100 mq.

Ai fini della determinazione delle superficie, il comma 1 ter prevede: si deve tenere conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile, o dell’unità immobiliare, eseguiti nel corso del tempo.

Inoltre, il nuovo comma 2 bis prevede che rappresentano “tolleranze esecutive” (ossia nelle irregolarità di lieve entità emerse durante i lavori che non pregiudicano l’agibilità dell’immobile) ai sensi del co. 2 dell’art. 34 bis TUE:

– il minore dimensionamento dell’edificio;
– la mancata realizzazione degli elementi architettonici non strutturali;
– le irregolarità esecutive di muri interni e esterni e la difforme ubicazione delle aperture interne;
– la difforme esecuzione di opere di manutenzione ordinaria;
– errori di progettazione, qualora corretti in cantiere;
– errore materiale di rappresentazione progettuale delle opere.

• Lett. g) –   Accertamenti di conformità

La lettera g prevede modifiche all’art. 36 TUE norma relativa agli accertamenti di conformità nelle ipotesi di assenza, o difformità, dal titolo o qualora vi siano variazioni essenziali e al consequenziale permesso in sanatoria.

Ai sensi della norma, il rilascio della sanatoria sarà subordinato al pagamento di una oblazione dal valore doppio rispetto al valore del contributo di costruzione

La valutazione sulla sanatoria è rimessa alla valutazione discrezionale dell’Amministrazione che ai sensi della norma è tenuta ad esprimersi entro 60 giorni dalla richiesta.

• Lett. h) –   Accertamento di conformità per parziale difformità

La lettera h del D.L. introduce al TUE l’art. 36 bis rubricato “accertamenti di conformità nelle ipotesi di parziali difformità”.

La norma introduce un’altra forma di sanatoria nei casi in cui l’immobile risulti affetto da parziali difformità rispetto al permesso di costruire o alla SCIA di cui all’art. 37 TUE.

La richiesta di sanatoria (SCIA da presentare al competente sportello unico per l’edilizia accompagnata da una dichiarazione di un professionista abilitato che attesti le necessarie conformità) potrà essere presentata entro i termini di cui all’art. 34 TUE.

Sulla richiesta l’Amministrazione si pronuncia entro 45 giorni.
Se l’amministrazione non si pronuncia, trattandosi di istanza presentata da un privato, opera il silenzio assenzo: pertanto in mancanza di una esplicita risposta l’istanza è da intendersi accolta.

In caso di incompatibilità paesaggistica tale termine è sospeso fino alla relativa definizione del procedimento di compatibilità paesaggistica: in questo caso l’Amministrazione competente è tenuta ad esprimersi entro 180 giorni dalla richiesta, la quale a sua volta è tenuta a richiedere entro 90 giorni un parere vincolante rilasciato dalla competente autorità paesaggistica.

La norma precisa che la richiesta di sanatoria non può essere accolta se:

l’Amministrazione ha già irrogato una sanzione amministrativa;
gli interventi da compiere non siano conformi alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda o alla disciplina edilizia vigente al momento delle opere oggetto di sanatoria.

Il rilascio della sanatoria sarà subordinato al pagamento di una oblazione dal valore doppio rispetto al valore venale dell’immobile conseguentemente alle opere sanate e, comunque, compresa tra € 1.032 ed € 30.984. 
Inoltre, per i casi di approvazione della compatibilità paesaggistica, il rilascio sarà subordinato ad un’eventuale sanzione pari al maggior importo tra il danno arrecato ed il profitto acquisito in virtù della violazione. 

• Lett. i)  – Destinazione delle sanzioni

La norma stabilisce che le entrate derivanti da alienazione dei beni (art. 31 co. 5 TUE), o dal pagamento dell’oblazione nei casi di assenza di titolo o variazione dello stesso (art. 36 TUE), devono essere destinati per finanziare:
– demolizione delle opere abusive;
– realizzazione di opere di interventi di rigenerazione urbana, di riqualificazione di aree degradate o finanziare attività economiche, sociali, culturali o di recupero ambientale.

Art. 2

La norma consente, la permanenza stabile delle strutture emergenziali realizzate in periodo COVID (allora) finalizzate a consentire lo svolgimento “all’aperto” di attività commerciale per cercare di evitare la diffusione dei contagi dal virus.

Pertanto, l’art. 2 ha lo scopo di dare stabilità ad una misura nata in maniera emergenziale.

Ai sensi della norma per ottenere quanto sopra l’interessato dovrà presentare specifica istanza, nello specifico una comunicazione ex art. 6 bis TUE, all’Amministrazione competente.

Nella sua istanza-comunicazione il richiedente deve indicare le ragioni che giustificano la domanda, le quali, ai sensi del D.L., devono essere comprovate ed obbiettive.

A seguito della richiesta, l’Amministrazione dovrà valutare (discrezionalmente) se la richiesta del privato sia:
– fondata: sussistono comprovate ed obbiettive esigenze
– legittima:  non sia contraria a norme di settore in materia di edilizia, antisismica, sicurezza, igiene, sanità, efficienza energetica, beni culturali/paesaggistici.

Art. 3

Ai sensi della norma gli interventi di sanatoria di cui all’art 34 bis, co. 1 bis, TUE non necessitano di autorizzazione paesaggistica.

Inoltre, le opere previste dal TUE di cui agli artt. 34 bis (norma relativa alle tolleranze costruttive) e 36 bis (accertamenti di conformità nei casi di parziali difformità) TUE si applicano anche se il richiedente è una P.A.; in questi casi, esse possono presentare istanza alla persona incaricata allo svolgimento delle ordinarie mansioni tecniche in materia di edilizia.

La norma prevede inoltre che le opere di sanatoria non possono dar luogo a rimborso per quanto già pagato a titolo di sanzione o oblazione.

di:

Avv. Carlo Rocchi & Lorenzo Marranci – Avvocati presso Rocchi&Avvocati

Si ringrazia sentitamente l’Arch. Gianfranco Giordo per la preziosa valutazione tecnica offerta nella  redazione del presente articolo.

La sdemanializzazione tacita

I BENI DEMANIALI E LA LORO SDEMANIALIZZAZIONE 

Con il termine demanio (derivante dal francese “demanie”, e a sua volta dal latino “dominium”) si identificano particolari beni che appartengono alla collettività.  

Il Codice civile non indica le caratteristiche dei beni demaniali ma prevede agli artt. 822 ss, e in alcune leggi speciali (es. Codice della navigazione), un corposo elenco di beni che sono annoverabili nel demanio. 

Le caratteristiche dei beni demaniali sono la loro inalienabilità, indisponibilità, inusucapibilità e impignorabilità.  

I privati possono disporre di un bene demaniale solo in due casi: 
Se la P.A. ha previsto che quel determinato bene debba essere affidato al godimento esclusivo di un determinato soggetto – concessione
Se il bene ha perduto la caratteristica della demanialità – sdemanializzazione

Con il termine sdemanializzazione si indica la perdita della destinazione ad uso pubblico del bene con conseguente passaggio dello stesso al patrimonio disponibile.  
In questo modo sarà possibile la “commerciabilità ed usucapibilità del bene” (M. CECILI, La Cassazione continua la strada della “sdemanializzazione tacita”: un’interpretazione contra legem?). 

LA SDEMANIALIZZAZIONE TACITA 

Per lungo tempo si riteneva che la perdita della caratteristica della demanialità potesse avvenire solo esplicitamente, ossia a seguito di un provvedimento espresso della Pubblica Amministrazione. 

Questa conclusione si basava su una lettura dell’art. 829 c.c. (rubricato “passaggio di beni dal demanio al patrimonio”) norma che stabilisce come il passaggio di un bene demaniale al patrimonio disponibile deve essere (espressamente) dichiarato dall’autorità amministrativa. Inoltre, la norma prevede che dell’atto di sdemanializzazione deve essere dato annunzio nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica” o che deveessere pubblicato nei modi stabiliti per i regolamenti comunali e provinciali” per quanto riguarda i beni delle province e dei comuni. 

La formulazione della norma è radicalmente diversa rispetto a quella prevista, in tema di sdemanializzazione dei beni, nel precedente Codice civile.  
La norma allora vigente, ossia l’art. 429 del Codice del 1865, prevedeva che la perdita di destinazione all’uso pubblico o alla difesa nazionale comportava automaticamente il passaggio del bene al patrimonio disponibile.  
La sdemanializzazione del bene poteva quindi avvenire anche tacitamente: ai sensi dell’art. 429 del Codice del 1865 non era necessario un provvedimento della P.A.; era sufficiente, per la sdemanializzazione, l’avverarsi di una mera situazione di fatto, ossia la perdita di destinazione del bene all’uso pubblico o alla difesa nazionale. 

Nonostante la formulazione del vigente art. 829 c.c. anche oggi è possibile una sdemanializzazione tacita.  
Ciò trova riscontro nella giurisprudenza della Corte di Cassazione, resa a Sezioni Unite, che ha statuito come “l’art. 829 c.c. si pone in continuità con l’antecedente rappresentato dall’art. 429 c.c. del 1865 (…) da questo, la pacifica conclusione che il passaggio del bene pubblico al patrimonio disponibile dello stato consegue direttamente al realizzarsi del fatto della perdita della destinazione pubblica del bene, cosiddetta sdemanializzazione tacita, locuzione che evidenzia come la declassificazione prescinde dal provvedimento dell’autorità amministrativa” (Cass., Sez. Unite, Sent. n. 7739/2020). 

Anche prima della pronuncia delle Sezioni Unite la dottrina e la giurisprudenza ritenevano che la sdemanializzazione tacita fosse comunque ammissibile nonostante il tenore dell’art. 829 c.c.. 

Ciò in quanto si riteneva che per il tramite di determinati comportamenti la P.A. manifestava, implicitamente, la volontà di far fuoriuscire il bene dal demanio. 
Questi comportamenti – quali il silenzio o la mancata rivendicazione di un bene di fatto utilizzato immemorabilmente ad uso esclusivo di privati – si riteneva equivalessero ad un provvedimento implicito di sdemanializzazione da parte dell’Amministrazione (c.d. atto amministrativo implicito, ossia un “atto o comportamento esplicito dal quale è possibile desumere un’ulteriore valutazione di volontà del soggetto pubblico che lo ha posto in essere” – I. PEILA, “La cosiddetta sdemanializzazione tacita: nozione ed ambito di applicazione”) e non ad una mera inerzia

Si riteneva inoltre che il provvedimento cui dovesse essere dato “annunzio nella Gazzetta Ufficiale” o nei regolamenti comunali e provinciali di cui all’art. 829 c.c. non fosse un requisito essenziale per la sdemanializzazione del bene.  
Tale “provvedimento” della P.A., secondo dottrina e giurisprudenza, non ha natura costitutiva (cioè influenza la validità della sdemanializzazione) bensì meramente dichiarativa: esso ha efficacia “soltanto ricognitiva della perdita della destinazione ad uso pubblico del bene” (Cass. Sez. I, Sent. 12555/2013). 

BENI CHE NON POSSONO ESSERE OGGETTO DI SDEMANIALIZZAZIONE TACITA: I BENI DEL DEMANIO MARITTIMO ED IDRICO 

La sdemanializzazione tacita non è applicabile in relazione ai beni del demanio marittimo.  
Lo prevede l’art. 35 c.n. secondo il quale i beni del demanio marittimo possono essere sdemanializzati solo a seguito di un provvedimento espresso (decreto interministeriale) reso dal Ministero dei trasporti di concerto con quello per le finanze

Ugualmente non possono essere sdemanializzati tacitamente i beni del demanio idrico.  
Lo prevede espressamente l’art. 947 c.c., che dispone al terzo comma, che “in ogni caso è esclusa la sdemanializzazione tacita dei beni del demanio idrico”. 

Quanto affermato, oltre a trovare riscontro nelle disposizioni normative citate è stato confermato dalla stessa Cassazione a Sezioni Unite (Cass. 7739/2020 sopra richiamata) che ha disposto come la continuità normativa con l’art. 429 del Codice del 1865 riguarda solo l’art. 829 c.c e non si estende all’art. 947 c.c. e 35 c. nav.
I beni del demanio idrico e marittimo quindi non possono essere mai sdemanializzati tacitamente

di: Avv. Lorenzo Marranci – Avvocato presso Rocchi & Avvocati