Gli abusi edilizi la commerciabilità degli immobili da essi gravati

ABUSI EDILIZI

Per abuso edilizio si intende “l’attività edificatoria posta in essere senza i necessari riscontri di conformità da parte dell’Amministrazione” (CALABRESE, relazione notarile “La commerciabilità dei beni immobili alla luce del T.U. sull’Edilizia”).

Dal punto di vista normativo, le disposizioni che sanzionano gli abusi edilizi sono contenute negli artt. 31 ss del DPR 380/01, c.d. Testo Unico sull’edilizia, abbreviato TUE.

L’art. 32 TUE (norma rubricata determinazione delle variazioni essenziali) prevede, a titolo esemplificativo, alcune ipotesi di abusi edilizi:

– mutamento della destinazione del bene che implichi variazioni degli standards dell’immobile ex DM 2.04.1968 (es. difformità di dimensioni del bene);

– aumento della cubatura o della superficie di solaio rispetto al progetto approvato;

– mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito

– violazione delle normi vigenti in materia di edilizia antisismica.

Non tutte le variazioni che possono rinvenirsi in un immobile rispetto al suo progetto costituiscono necessariamente abuso edilizio: ai sensi dell’art. 34 bis TUE (norma rubricata tolleranze costruttive) le variazioni, ove contenute, entro il 2% delle misure previste dal titolo abitativo non sono qualificabili come abusi.

TIPOLOGIE DI ABUSI (ordinati per gravità crescente)

Pur offrendo la presente classificazione ciascun caso va valutato singolarmente potendo incidere nella valutazione dell’abuso, una pluralità di normative specifiche e/o locali.

Non rilevanti – difformità rientranti nel limite del 2% delle misure previste dal titolo abitativo (ex art. 34 bis TUE)

Minori o parziali (“abusi in parziale difformità”) – immobili realizzati in maniera differente rispetto al progetto ex art. 34 TUE.

Secondari – Quando solo una parte di un immobile abbia subito una modifica non sostanziale o un mutamento di destinazione d’uso (ex. Multis Cass. 11659/18).

Primari o totali – assenza di titolo edilizio. Rientrano in questa categoria a titolo esemplificativo: le trasformazioni del terreno in edificio oppure, nel caso di edificio esistente, nella costruzione di una parte autonoma del tutto nuova di esso (CALABRESE, relazione notarile “La commerciabilità dei beni immobili alla luce del T.U. sull’Edilizia”; CASU – Studio 4509 “la commerciabilità dei fabbricati tra Testo unico sull’edilizia e legge 47 del 1985 sul condono edilizio”).

Secondo una ricostruzione della giurisprudenza del Consiglio di Stato (Cons. Stato Sent. 1484/2017) le tipologie di abuso edilizio vengono “ordinate secondo la gravità” dello stesso, come di seguito indicato:

– Interventi in assenza di permesso o totale difformità dal titolo autorizzativo

– variazioni essenziali rispetto al titolo autorizzativo

– parziale difformità dal titolo autorizzativo

CONSEGUENZE DELL’ABUSO

Gli abusi edilizi comportano conseguenze di natura amministrativa (artt. 33 ss TUE), penale (44 – 45 TUE), civile (46 TUE) e disciplinari (art. 29, co. 3, TUE).

Destinatari di queste sanzioni sono, ai sensi dell’art. 29 TUE, il titolare del permesso a costruire, il committente ed il costruttore.

Il direttore dei lavori è responsabile qualora (venuto a conoscenza dell’abuso) non rinunzi all’incarico e non segnali l’abuso alla P.A. competente.

Il proprietario dell’immobile è sempre responsabile a meno che non provi che l’attività illecita sia avvenuta a sua insaputa o senza la sua volontà (Cass. Sent. 19225/2019).

• Conseguenze di tipo amministrativo

Gli abusi, una volta rilevati, dovranno essere rimossi: la rimozione potrà avvenire o sanando (se possibile) l’abuso oppure tramite la demolizione dello stesso.

La sanatoria consiste nel pagamento di una somma di denaro a titolo di oblazione (art. 36 TUE) e nell’eventuale ottemperanza ad alcune specifiche disposizioni dell’Amministrazione;

La demolizione consiste in una misura di carattere ablatorio volta alla rimozione da parte del vizio (artt. 31 – 34 TUE), ove la parte interessata non ottemperi procederà direttamente la P.A. ad onere del proprietario.

In caso di annullamento di un titolo in precedenza concesso il TUE dispone che, ove non sia possibile la rimozione dei vizi o la riduzione in pristino del bene, la P.A. può irrogare una sanzione pecuniaria pari al valore delle opere abusivamente eseguite (art. 38 TUE).

• Conseguenze di tipo penale

Le conseguenze di rilevanza penale indicate dall’art. 44 TUE sono:

– L’ammenda fino a 10.329 ove venga provata l’inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive nonché dei regolamenti edilizi e degli strumenti edilizi e permesso di costruire.
– L’arresto fino a due anni e ammenda da euro 5.164 a 51.645 nei casi di lavori eseguiti in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi.
– L’arresto fino a due anni e ammenda da 15.493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva dei terreni.

Se l’abuso è di particolare tenuità potrà essere disposta la declaratoria di non punibilità per particolare tenuità del fatto ex art. 131 bis cp.

Per ottenere una pronuncia di tale genere ai sensi della consolidata giurisprudenza (ex multis e tra le più recenti Cass. Penale Sent. 24396/2022) occorrerà accertare:

– consistenza dell’abuso (tipologia, dimensioni e caratteristiche);

– destinazione dell’immobile;

– incidenza sul carico urbanistico;

– contrasto con strumenti urbanistici e possibilità o meno di sanatoria;

– eventuale collegamento dell’opera abusiva con interventi preesistenti;

– assenza del titolo o grado di difformità;

– rispetto o meno di provvedimenti autoritativi emessi dalla PA competente.

Ai sensi dell’art. 45 TUE l’attività del privato volta a sanare l’abuso edilizio sospende l’esercizio dell’azione penale.

La sanatoria del permesso a costruire estingue le sanzioni di natura penale.

• Conseguenze di tipo civile

La conseguenza dal punto di vista civilistico è l’impossibilità di commerciare il bene oggetto di abuso ex art. 46 TUE (che verranno approfondite a breve).

• Conseguenze di tipo disciplinare

1) a carico del direttore dei lavori -Ai sensi dell’art. 29, co. 3, TUE qualora il direttore dei lavori non provveda a denunciare l’abuso alla PA compente sarà sanzionabile con la denuncia al proprio Ordine professionale di appartenenza, il quale, nell’applicare le singole norme deontologiche, potrà disporre anche la sospensione dall’albo professionale da tre mesi a due anni.

2) a carico del notaio – Se viene rogato un negozio inter vivos relativo ad un bene con abuso edilizio sono previste responsabilità a carico del notaio (ex art. 47 TUE) per aver ricevuto atti “espressamente proibiti dalla legge” ex art. 28 della legge notarile.

Secondo la giurisprudenza di merito qualora venga sanato il vizio decade anche in automatico la responsabilità disciplinare del notaio (C.d.A. Catania 28/03/2006).

APPROFONDIMENTO SULLA COMMERCIABILITÀ DEI BENI CON ABUSO EX ART. 46 TUE

Con il termine commerciabilità si identifica la possibilità di compiere negozi inter vivos (come, ad esempio, vendere o locare) su un determinato bene immobile (per approfondimenti sulla commerciabilità clicca qui).

L’art. 49 TUE dispone che sono nulli gli atti (redatti in forma pubblica o privata) volti al trasferimento, alla costituzione o allo scioglimento di diritti reali relativi a beni immobili edificati dopo il 17 marzo 1985 (data del c.d. “condono edilizio”) privi di permesso a costruire o permesso in sanatoria.

Discussa è la natura di tale nullità: dottrina, giurisprudenza e studi notarili si sono interrogati se la nullità abbia natura testuale (applicabile solo ai casi di immobili privi dei titoli indicati) oppure sostanziale (applicabile anche a ulteriori ipotesi come ad esempio abusi minori).

La tesi oggi dominante è che l’art. 46 TUE abbia natura testuale.

Solo i contratti conclusi tra le parti privi delle citate autorizzazioni amministrative saranno nulli. L’eventuale presentazione in un secondo momento dei predetti titoli autorizzativi può sanare il vizio rendendo valido il negozio inter vivos (Cass. 8230/2019).

A sostegno di tale tesi:

Circolare del Ministero dei lavori pubblici (relativa alla legge 47/1985) la nullità degli atti di trasferimento riguarda solo gli abusi di maggiore gravità mentre non sono soggetti a limiti gli abusi di minore gravità, per i quali persistono comunque le conseguenze di tipo amministrativo e penalistico.

Cass. Pen. 22200/2017 secondo la quale gli abusi di minore gravità non ricadono nel divieto ex art. 46 TUE (di conseguenza secondo tale pronuncia non si applicano per tali tipologie di abusi le sanzioni disciplinari a carico del notaio ex art. 47 TUE e 28 della legge notarile).

Cass. Sez. Unite 8230/2019 che dispongono come sono nulli solo i contratti volti a trasferire immobili in assenza di un permesso a costruire o in sanatoria; ove vi sia “titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato”.

Di diverso avviso un orientamento della giurisprudenza di legittimità che ha inciso “profondamente nella prassi notarile” e per essere poi ripreso in ulteriori pronunce (AMANTE, “Le sezioni Unite compongono il contrato sulla nullità formale o sostanziale dell’art. 46 DPR 380/2001”).
Secondo tale indirizzo della Cassazione (Cass. 23591/2013) la nullità ex art. 46 TUE “degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica” è di carattere sostanziale [quindi si estende oltre i casi indicati dalla norma – es. anche nei confronti degli abusi minori].

ART. 46 TUE E NULLITÀ ANCHE DEL CONTRATTO PRELIMINARE DI UN BENE CON ABUSO?

La nullità ex art. 46 TUE non si estende al contratto preliminare.

La norma citata si applica per sua espressa previsione solamente ai contratti con “effetti reali” (atti che dispongono il trasferimento di un bene o di un diritto reale) e non in relazione ai negozi con “effetti obbligatori” (ove sorgono obblighi a carico delle parti).

Essendo il contratto preliminare un contratto ad effetto obbligatorio si ritiene che la nullità ex art. 46 TUE non ricada sopra tali contratti.

Tale tesi, condivisa dalla maggioritaria dottrina e nella giurisprudenza, riflette la natura testuale della nullità ex art. 46 TUE.

di: Avv. Carlo Rocchi – fondatore di Rocchi & Avvocati

Agibilità e commerciabilità degli immobili

PREMESSA SULLA AGIBILITÀ E COMMERCIABILITÀ

Commerciabilità e agibilità individuano lo stato degli immobili anche ai fini della compravendita. I due istituti sono regolati dal D.P.R. 380/01 (di seguito identificato con la dicitura Testo Unico sull’edilizia o, ancora più semplicemente, T.U.E.).

Il T.U.E. non offre una definizione dei due istituti ma precisa quando, e a quali condizioni, un immobile possa dirsi agibile e quando commerciabile.

AGIBILITÀ

L’agilità è regolata dagli artt. 24 – 26 T.U.E., norme relative al Capo I (rubricato “certificato di agibilità”) del Titolo III (agibilità degli edifici).

In assenza di una definizione di agibilità molti autori si sono interrogati sul significato di tale termine e nello specifico se esso dovesse essere inteso come sinonimo di “abitabilità” (ossia possibilità di vivere in un determinato immobile) oppure se dovesse assumere un significato diverso.

In un recente passato (disciplina contenuta nella legge 47/85 e la giurisprudenza) si è effettivamente attribuito ai due termini un significato diverso.

L’abitabilità doveva riferirsi ai soli immobili ad uso abitativo mentre l’agibilità aveva una portata più vasta in quanto si riferiva ad ogni tipologia di immobile (quindi, per esemplificare, anche ai luoghi di lavoro, sia pubblici che privati).

Gli studi notarili (nello specifico lo studio 4512) precisano che oggi la distinzione risulta priva di particolare pregio.

Ad avviso del Notariato “non sono mai esistiti due diversi procedimenti, disciplinati per conseguire due diversi certificati, esistendo invece il solo procedimento volto al rilascio del certificato di abitabilità, inizialmente disciplinato dall’art. 221 del T.U. di Sanità e successivamente dall’art. 4 del D.P.R. 425/1994. È questo l’unico procedimento che viene avviato per conseguire l’idoneità abitativa di qualunque unità immobiliare, sia essa o meno destinata a civile abitazione; lo conferma il fatto che il corredo documentale dell’istanza, come pure le indagini tecniche preliminari al rilascio del certificato, non cambiano a seconda del tipo di unità immobiliare da certificare”.

Inoltre, a conferma della identità tra i due termini, si segnala la relazione al T.U.E., ove si legge “per quanto riguarda l’agibilità degli edifici, si è, preliminarmente, operato per ridurre ad unità i termini di agibilità-abitabilità fonte di ambiguità, in quanto promiscuamente impiegati dal legislatore nel corso degli anni […] si è pertanto provveduto ad eliminare il duplice riferimento terminologico attualmente presente nella legislazione di settore” (P. ZANELLI e F. BONORA, “Agibilità: “incommerciabilità economica” non è “incommerciabilità giuridica”, in Notariato n. 3/2017).

Quindi, seppure nel linguaggio corrente si continua a parlare anche di abitabilità, è la sola agibilità ad avere valenza giuridica.

Ancora oggi però i due termini sono utilizzati come sinonimi. A titolo di mero esempio si osservi come anche il Comune di Firenze non prevede distinzione tra i due termini.

La disciplina del T.U.E. sulla agibilità

L’art. 24, modificato ed integrato da una serie di riforme (tra le più recenti nel 2021), è la norma chiave in tema di agibilità degli immobili.

Il citato articolo riprende ed amplia quanto previsto nella precedente riforma urbanistica (art. 4 del D.P.R. 425/1994).

La norma dispone nello specifico che per essere agibile l’immobile deve rispettare determinati standard: di sicurezza, di igiene, di salubrità, di risparmio energetico e di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale.

Conclude il primo comma della norma che, la conformità dell’immobile al progetto, è accertata mediante segnalazione certificata di inizio attività (Anche detta “SCIA”, che è quindi di un atto del privato).

La “SCIA” a norma del comma secondo dell’art. 24 T.U.E. deve essere presentata per interventi quali:

A) “nuove costruzioni” = costruzioni ex novo di un immobile (sul punto si rinvia per approfondimenti anche alla disciplina contenuta nel c.d. TAIC – D.lgs. che offre tutele all’acquirente per gli immobili da costruire – clicca qua)

B) “ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali” = modifiche all’immobile (es. costruzione di una veranda inamovibile)

C) “interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1” = modifiche che possono influire sulle condizioni di sicurezza, di igiene di salubrità, di risparmio energetico, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale.

La segnalazione deve essere presentata entro 15 gg dal momento della conclusione dei lavori indicati dalle lettere A-B-C dell’art. 24 T.U.E.. Si presenta presso lo sportello unico per l’edilizia. Ogni Comune ha uno sportello (sempre con riferimento alla città di Firenze, quale esempio, maggiori informazioni possono essere ricavate dall’apposito sito dell’Amministrazione comunale: https://ediliziaurbanistica.comune.fi.it/edilizia/index.html).

La segnalazione è richiesta anche per:

• “singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni”;

• “singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale”.

La segnalazione di inizio attività deve essere inoltre accompagnata:

a) attestazione del direttore dei lavori o di un professionista finalizzata ad accertare l’esistenza delle condizioni di sicurezza, di igiene di salubrità, di risparmio energetico, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale dell’immobile;

b) certificato di collaudo statico dell’immobile (ex art. 67 T.U.E.) oppure dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori (nel caso di interventi di riparazione e per gli interventi locali sulle costruzioni esistenti – art. 67, co. 8 bis, T.U.E.).

c) dichiarazione di conformità delle opere realizzate o di superamento delle barriere architettoniche (artt. 77 e 82 T.U.E.);

d) indicazione degli estremi della registrazione catastale (c.d. regolarità o conformità catastale);

e) dichiarazione dell’impresa che ha compiuto i lavori volta ad accertate che l’immobile sia conforme con le prescrizioni di sicurezza, di igiene di salubrità, di risparmio energetico, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale;

e-bis) attestazione che l’edificio è predisposto all’istallazione della banda ultra larga ex art. 1, co. 2 lett. b) del D. M; 37/08 e linee guida CEI 306-2, CEI 306-22 e 64-100/1, 2 e 3.

La segnalazione può essere presentata anche in assenza di lavori per immobili privi di agibilità purché presentino i requisiti di cui all’art. 8 del D.lgs 281/97

Regioni, Province, Comuni e Città metropolitane, nell’ambito delle loro rispettive competenze, accertano (a campione) il rispetto delle prescrizioni sopraindicate.

La mancata presentazione della documentazione necessaria – quindi abitare in un immobile non agibile – comporta l’irrogazione di una sanzione pecuniaria che può ammontare tra 77 e 464 euro. (La precedente disciplina sanzionava prevedeva una pena detentiva; il D.lgs 507/1999 ha depenalizzato tale reato stabilendo unicamente una sanzione amministrativa).

Il successivo art. 26 (rinviando all’art. 222 del T.U. leggi sanitarie) precisa che se il bene non rispetta gli standard imposti ex lege l’Amministrazione potrà dichiarare l’inagibilità dell’immobile o ordinare lo sgombro.

Agibilità e conformità

L’agibilità non deve essere confusa con la conformità di un immobile.

Il termine conformità è da intendersi come sinonimo di “regolarità”.

L’immobile può essere conforme/regolare dal punto di vista catastale o urbanistico.

La conformità catastale si ha se l’immobile è regolarmente “censito” nel catasto e dunque lo stato reale coincide con la rappresentazione catastale ultima depositata.

La conformità urbanistica si ha se l’immobile è privo di abusi edilizi.

COMMERCIABILITÀ

La commerciabilità è la possibilità di compiere negozi inter vivos (come ad esempio una vendita o una locazione) su un determinato bene immobile.

Il T.U.E. precisa che l’immobile è commerciabile se rispetta i requisiti dettati dal suo art. 46

La disciplina del T.U.E. sulla commerciabilità

La disposizione in commento precisa che per “commerciare” un immobile, costruito dopo il 17 marzo 1985 (momento del c.d. condono edilizio) il bene deve risultare munito (o quanto meno devono essere indicati gli estremi) del permesso di costruire o del permesso di sanatoria.

In assenza di uno di questi titoli, per espressa previsione del T.U.E., il negozio sarà nullo per incommerciabilità dell’immobile.

Il permesso di costruire o il permesso di sanatoria non sono necessari in relazione agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.  Tali diritti secondo quanto indicato dal T.U.E. possono infatti essere costituti anche su beni non commerciabili.

Inoltre, nel caso venga dichiarata la nullità dell’atto inter vivos per difetto del permesso di costruire o del permesso di sanatoria l’eventuale sentenza non pregiudica i diritti di garanzia o di servitù acquisti.

Ugualmente non sono necessari i predetti titoli nel caso in cui l’immobile venga acquisito tramite procedure esecutive o individuali o concorsuali.

Il nuovo proprietario dell’immobile dovrà tuttavia attivarsi per richiedere il permesso per costruire in sanatoria entro 120 giorni.

Il successivo art. 47 precisa che nel caso venga commercializzato un immobile che non rispetti le prescrizioni indicate sulla commerciabilità si applicano a carico del notaio le sanzioni di cui all’art. 28 della legge 89/1913.

AGIBILITÀ E COMMERCIABILITÀ: SI PUÓ VENDERE UN IMMOBILE NON AGIBILE?

Una risposta chiara è offerta dallo studio del notariato 84-2018/P che asserisce come un immobile non agibile può essere commerciato!

Detto studio afferma infatti che “è agevole concludere che un immobile sprovvisto dell’agibilità non è incommerciabile, subendo esclusivamente un deprezzamento rispetto al valore che avrebbe in caso contrario, sia in relazione all’impossibilità di pieno godimento dello stesso, che in considerazione delle spese che si renderanno eventualmente necessarie al fine dell’ottenimento dell’agibilità”.

Se quindi è possibile commerciare un immobile non agibile, è necessario che l’alienante renda l’altra parte consapevole delle qualità e dello stato dell’immobile.

Ove venga taciuta la non commerciabilità del bene, il soggetto interessato all’immobile (es. il compratore nel caso di acquisto di un immobile ex art. 1475 c.c. ss) potrà chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte.

Infatti, secondo la nostra giurisprudenza dato che il venditore è tenuto (ex art. 1477, co. 3, c.c.) a consegnare il certificato di agibilità, l’eventuale rifiuto, opposto dal promissario acquirente, di stipulare la compravendita definitiva dell’immobile, sprovvisto dei certificati di agibilità, abitabilità e conformità alla concessione edilizia, deve ritenersi giustificato (sul punto Cass. 2438/16 e più recentemente 4307/18)”.

Nel caso di vendita di un immobile, il venditore deve informare e garantire l’acquirente sulle qualità del bene.

 Infatti, ai sensi dell’art. 1490, co. 1, c.c. il venditore ha l’obbligo di garantire (quindi ancora prima informare) che il bene oggetto di vendita sia immune da vizi che lo rendano inidoneo all’uso cui è destinato o che ne diminuiscano il valore in modo apprezzabile; la predetta garanzia non opera (ex art. 1491 c.c.) nel caso in cui i vizi del bene siano palesemente e facilmente riconoscibili purché il venditore non abbia espressamente affermato che il bene era esente da vizi.  

Nel caso in cui il bene non disponga delle qualità promesse il compratore può esercitare l’azione estimatoria e chiedere che il bene venga venduto ad un prezzo minore di quello pattuito (ex art. 1493 c.c.).

Se è stato un soggetto che svolge abitualmente l’attività di vendita di immobili (c.d. professionista come una agenzia immobiliare) a presentare il bene non commerciabile, il compratore potrebbe ricevere tutela anche dalle disposizioni contenute nel codice del consumo (es artt. 36 ss del codice del consumo, disposizioni che prevedono la nullità di contratti con clausole vessatorie).

Se viene appurato che ci è stato fornito un falso documento, e che quindi l’immobile era in realtà non commerciabile, si potranno ravvisare ai danni del venditore anche conseguenze dal punto di vista penale (es truffa ex art. 640 c.p. e/o uso di atto falso ex art. 489 c.p.)

CONFORMITÀ E COMMERCIABILITÀ: SI PUO’ VENDERE UN BENE IRREGOLARE?

1) conformità catastale

Un immobile non conferme dal punto di vista catastale non può essere commerciato.

Prevede infatti sensi l’art. 29, co. 1 bis, l. 52/1985 la nullità del negozio stipulato tra le parti se l’immobile non risulta conforme ai dati depositati nel catasto.

Sarà, ai sensi della norma illustrata, compito del notaio verificare al momento del rogito gli “intestatari catastali e (…) la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

2) conformità urbanistica

Anche in caso di non conformità urbanistica un immobile non può essere commerciato.

La giurisprudenza resa dalle Sezioni Unite della Cassazione (Cass. Sez. Unite 8230/19) pone però un’ulteriore specifica.

Ad avviso della Suprema Corte, la nullità/non commerciabilità ex art. 46 T.U.E. potrà essere riconosciuta solo qualora l’alienante non presenti al momento del negozio inter vivos il titolo edilizio (permesso di costruire o permesso in sanatoria) dell’immobile da trasferire.

La presentazione successiva del titolo opera come convalida del negozio nullo. Il titolo edilizio deve quindi esistere ed essere veritiero; al contrario, in sua mancanza, opererà la nullità ex art. 46 T.U.E.

di:
Avv. Carlo Rocchi – fondatore dello studio Rocchi&Avvocati

Caparra e Acconto

* English version below *

PREMESSA

Nel corso delle trattative immobiliari è possibile che durante la sottoscrizione del contratto preliminare (per approfondimenti sul preliminare clicca qui) ci venga chiesto di versare in anticipo – quindi prima dell’esecuzione del contratto – una determinata somma di denaro.

Le anticipazioni di denaro non sono un’esclusiva delle trattative immobiliari ma possono realizzarsi anche al momento della sottoscrizione di altri contratti, come ad esempio al momento dell’acquisto di una nuova auto o una nave (c.d. beni mobili registrati), o in generale in un contratto a prestazioni corrispettive.

Queste anticipazioni di somme di denaro possono avvenire a titolo di acconto o di caparra.

I due istituti hanno caratteristiche, funzioni e discipline particolari e quindi affatto identiche, sebbene nel linguaggio comune talvolta i due termini vengano utilizzati quasi come sinonimi.

Diverse sono le ragioni, le cause ed il fine in forza dei quali vengono fornite tali somme:

Diverso è il profilo fiscale che le contraddistingue.

CAPARRA

La caparra (dal latino “arrha”) ha finalità di garanzia. Deve incentivare il debitore ad adempiere la sua prestazione (ad es. saldare un debito o eseguire una determinata prestazione) oppure evitare che una parte receda dal contratto.

Non esclusivamente (e quindi ulteriore distintivo dall’acconto) la caparra consiste in una dazione di una somma di denaro. Può essere fornita in garanzia una qualsiasi determinata res (come, ad esempio nella Roma del III secolo, anche la dazione di un anello). E’ dunque interesse del creditore inserire nel contratto la dazione di caparra, un bene di valore che svolga la funzione di “esortare” il debitore ad adempiere la prestazione.

Non esiste un’unica tipologia di caparra, la legge (il Codice Civile, di seguito C.c.) ne prevede due:

confirmatoria (art. 1385 C.c.) o

penitenziale (art. 1386 C.c.).

Entrambe si costituiscono mediante un patto di natura reale, cioè che si perfeziona con la consegna della “res(denaro o altro) che costituirà la garanzia dell’obbligazione.

La caparra confirmatoria (art. 1385 C.c.)

La caparra può avere finalità confirmatoria (c.d. “arraha poenalis”), se è prevista con lo scopo di incentivare le parti ad adempiere l’obbligazione.

La somma offerta a titolo di caparra deve essere restituita al momento dell’adempimento della prestazione dovuta.

Il debitore deve dunque esigerne la restituzione al momento dell’adempimento dell’obbligazione pattuita, mentre il creditore che la detiene deve provvedere alla restituzione. Le parti possono convenire di imputarla in conto prezzo al momento dell’esecuzione del contratto.

Il codice civile precisa, inoltre, che in caso di inadempimento della parte che ha dato la caparra (il debitore) l’altra parte (il creditore) potrà “svincolarsi” dal contratto (c.d. recesso ex art. 1373 C.c.) e trattenere quanto ricevuto a titolo di caparra (art. 1385 II comma C.c.).

Al contrario, se inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra parte potrà recedere dal contratto e chiedere una somma di valore pari al doppio della caparra versata. (art. 1385 II comma C.c.)

Precisa ancora il codice che la parte inadempiente può chiedere in alternativa alla restituzione della caparra – o del suo doppio in caso di inadempimento della parte che la ricevuta – che venga eseguito quanto pattuito nel contratto oppure che lo stesso si risolva (art. 1385 III comma C.c.).

La caparra penitenziale (art. 1386 C.c.)

La caparra c.d. penitenziale (“arraha poenitentialis”) ha lo scopo di costituire da corrispettivo nel caso una delle parti receda dal contratto.

Precisa il secondo comma che se recede la parte:

– che ha dato la caparra – essa perderà la caparra;

– che ha ricevuto la caparra – essa dovrà restituire una somma pari al doppio della caparra.

In sintesi, ciò che distingue le due tipologie di caparra consiste nello scopo per cui è prevista, ossia:

1) la confirmatoria incentiva le parti ad adempiere in quanto l’inadempimento permetterà di trattenere la caparra (inadempimento della parte che ha dato la caparra) o il doppio della stessa (inadempimento della parte che ha ricevuto la caparra);

2) la penitenziale può essere chiesta solo nel caso in cui una delle parti receda dal contratto.

La caparra deve essere restituita in caso di adempimento della prestazione.

Come è sanzionata la mancata restituzione della caparra e quali sono i rimedi possibili?

Il problema si poneva già nell’antica Roma.

Ulpiano (n.d.r. giurista romano del terzo secolo d.c.), rappresentando la dazione di un anello a titolo di caparra, riferiva che, in caso di mancata restituzione di esso in seguito all’estinzione del debito, l’adempiente avrebbe potuto attivare l’“actio per condictionem” (n.d.r. L’attore affermava davanti al convenuto che questi era debitore verso di lui di una data somma di danaro e gli chiedeva di riconoscere il suo debito. Se il convenuto negava, l’attore lo invitava a comparire nel trentesimo giorno davanti al pretore per la nomina del giudice: di solito il convenuto per evitare la condictio provvedeva a pagare il dèbitum) (D.14.III.1).

Oggi l’“actio per condictionem” corrisponde alle azioni per arricchimento senza causa o ingiustificato arricchimento istituti codicizzati agli artt. 2041 (norma rubricata “azione generale di arricchimento”) e 2042 C.c. (norma rubricata “carattere sussidiario dell’arricchimento”).

Le azioni descritte condividono infatti i presupposti e gli elementi costitutivi:

– l’impoverimento di un soggetto (colui che ha dato l’anello),

– l’arricchimento di un altro (colui che ha ricevuto l’anello) e

– la mancanza di una giusta causa (atteso l’avvenuto adempimento o pagamento del debito).

ACCONTO

L’acconto è un mero anticipo della somma o della prestazione convenuta, senza alcuna finalità di garanzia.

L’istituto, pur privo di esplicita definizione nel Codice civile, è tuttavia richiamato in alcuni articoli del nostro Codice civile (vedi ad es. l’art. 2234 C.c. – norma rubricata “spese e acconti”).

Se dunque l’acconto costituisce un anticipo che dovrà essere integrato con altre somme, in caso di inadempimento del compratore/debitore la trattenuta dell’acconto non potrà dare luogo all’azione di arricchimento senza causa essendo anzi da inserirsi nella azione da promuoversi per l’inadempimento nel pagamento.

Ove invece sia il venditore/creditore a non adempiere al contratto, egli potrà essere chiamato alternativamente o all’adempimento del contratto o al recesso da esso con restituzione dell’acconto oltre che al risarcimento del danno eventualmente subito dal compratore/debitore.

In caso di inadempimento, il contratto potrà risolversi automaticamente (nel caso in cui sia prevista una clausola risolutiva espressa – art. 1456 C.c.) oppure può essere esperita un’azione di risoluzione per inadempimento (art. 1453 C.c.).

CAPARRA E ACCONTO – “NOMEN IURIS” E DATO SOSTANZIALE

Ogni volta che, all’interno di un contratto, viene anticipata una somma di denaro od una prestazione parziale, è necessario verificare se questa dazione costituisce un anticipo (che costituirà un acconto) oppure una garanzia (che costituirà una caparra).

Il dato formale non è sufficiente, poiché, indipendentemente dalla qualifica delle parti, sarà necessario appurare la causa e lo scopo per i quali sono state eseguite le anticipazioni sulla prestazione finale (pagamenti o prestazioni).

Secondo la giurisprudenza la denominazione esplicita di “caparra” non è elemento necessario per qualificare come tale questa dazione (Cass. 3014/1985).

Dovrà essere esercita una vera e propria attività di interpretazione del contratto concluso tra le parti (secondo quanto previsto dagli artt. 1362 – 1371 C.c.). L’art. 1362 C.c. (norma rubricata “intenzione dei contraenti”) precisa come “si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole” (quindi il dato sostanziale deve prevalere a quello formale).

Se questa “intenzione delle parti” non sarà rilevabile (o le parti non convengano una interpretazione comune), spetterà al giudice stabilire se i contraenti abbiano inteso attribuire alla somma versata la mera funzione di caparra ovvero di acconto sul prezzo dovuto (Cass. 727/1980).

PROFILO FISCALE DI CAPARRA E ACCONTO

Diversi sono anche i profili fiscali dei due istituti.

Le cessioni di denaro, beni o servizi sono sottoposte a imposizione, ma caparra e acconto la subiscono in misura diversa.

1) Caparra

a) Imposta sul Valore Aggiunto (IVA)

La giurisprudenza ha ampiamente dibattuto se la caparra fosse o meno sottoposta all’imposta di valore aggiunto (c.d. IVA), giungendo alla determinazione che in generale le caparre sono esenti da IVA.

La nostra suprema corte ha infatti statuito che la caparra “non determina l’insorgenza del presupposto impositivo, in quanto assolve una funzione di risarcimento forfettario del danno e non di anticipazione del corrispettivo” (Cass. n. 10306 del 20/05/2015 e più recentemente da Cass. ord. n. 3736/19).

Ugualmente non dovuta l’IVA nel caso in cui la caparra sia trattenuta a seguito dell’inadempimento o del recesso di una delle parti.

La giurisprudenza della Corte di Giustizia della (allora) Comunità aveva infatti precisato che nel caso di trattenimento della caparra non vi è il corrispettivo di una prestazione e per conseguenza l’operazione non è soggetta ad IVA (Sent. 18 luglio 2007.Société thermale d’Eugénie-les-Bains contro Ministère de l’Économie, des Finances et de l’Industrie. Domanda di pronuncia pregiudiziale: Conseil d’État – Francia. C-277/05, ECLI:EU:C:2007:440).

La giurisprudenza esposta trova conferma negli studi dell’Ordine notarile. Lo studio notarile n. 185-2011/T (seppure limitato alle caparre confirmatorie nei contratti preliminari) conferma come la caparra non può essere considerata anticipazione del corrispettivo di una cessione di beni o di una prestazione di servizi agli effetti dell’art. 6 comma 4 D.P.R. n. 633/1972 (c.d. Testo Unico IVA).

Ed ancora la Risoluzione Ministeriale 1856/82 esclude che la caparra sia sottoposta ad IVA; in tale documento si può leggere come “la ritenzione della caparra non configuri, ai fini fiscali, un “incremento di ricchezza”,(…), che costituisce l’elemento essenziale del reddito inteso in senso tecnico, passibile d’imposta”.

Infine dette indicazioni, relative all’esclusione dell’IVA, sono confermate nella pagina web dell’Agenzia delle Entrate (seppure limitate alle caparre confirmatorie).

Per ulteriori approfondimenti: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/prima-di-comprare#:~:text=la%20caparra%20confirmatoria%2C%20anche%20se,proporzionale%20(0%2C50%25).

b) Imposta di Registro

La caparra è soggetta all’imposta di registro nella misura 0,5%, secondo quanto indicato dall’art. 6 della parte 1 della tariffa di cui al Testo Unico del 26 aprile 1986 n. 131 (c.d. Testo Unico delle imposte di registro, c.d. TUIR) – richiamato dalla nota all’art 10 dello stesso testo unico-.

Un esempio chiarificatore: se verso una caparra di valore pari a 100 euro dovrò pagare un’imposta di registro di valore pari a 50 centesimi (0,5% di 100 euro).

2) Acconto

Gli acconti, viceversa, sono soggetti ad IVA, perché rientranti nella previsione di cui all’art. 6, co. 4, D.P.R. n. 633/1972.

Diverso è anche l’ammontare dell’imposta di Registro che è fissata al 3%, ex art. 9 della parte 1 della tariffa di cui al Testo Unico delle imposte di registro.

Esempio chiarificatore: nel caso di versamento di un acconto pari a 100 euro dovrò pagare un’imposta di registro pari a 3 euro (3% di 100 euro).

3) Aspetto comune per caparra e acconto sull’imposta di registro

L’Agenzia delle Entrate nel suo sito precisa che nel caso in cui l’imposta di registro versata nel contratto preliminare per un acconto o una caparra sia superiore a quella dovuta per il contratto definitivo potrà essere richiesto il rimborso di quanto precedentemente versato.

La richiesta di rimborso, da presentare all’Ufficio che ha ricevuto la domanda di Registrazione del preliminare, può essere chiesta entro il termine decadenziale di tre anni dal momento della registrazione del definitivo (art. 77 TUIR).

di:
Avv. Carlo Rocchi – fondatore dello studio Rocchi&Avvocati

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ENGLISH VERSION

PREMISE

In the real estate negotiations it is possible that during the signing of the preliminary contract (for more information on the preliminary contract, click here) we are asked to pay in advance – so  before the execution of the contract – a certain amount of money.

Cash advances are not exclusive to real estate negotiations but can also take place at the time of signing other contracts, such as when buying a new car or ship (so-called registered movable property), or in general in a contract with corresponding benefits.

These advances of sums of money can be made as a “acconto” or as a “caparra”.

The two institutes have particular characteristics, functions and disciplines and therefore completely identical, although in common language the two terms are sometimes used almost synonymously.

There are several reasons, causes and the purpose under which these sums or goods are provided:

The fiscal profile that distinguishes them is different.

CAPARRA

The caparra (from the Latin “arrha”) is used as a guarantee. It must provide an incentive for the debtor to perform its performance (e.g. pay off a debt or perform a certain performance) or prevent a party from withdrawing from the contract.

Not exclusively (and therefore further distinctive from the deposit) caparra consists in giving a sum of money. Any particular thing can be provided as a guarantee (such as, for example, in the Rome of the third century, even the bestowal of a ring). It is therefore in the creditor’s interest to include in the contract as caparra, a valuable asset that performs the function of “persuading” the debtor to perform the service.

There is no single type of deposit, the law (the Italian Civil Code, hereinafter C.c.) provides for two:

confirmatoria (Article 1385 C.c.) o

penitenziale (Article 1386 C.c.).

Both are formed by f a pact of “natura reale”, that means by a contract which is perfected with the delivery of the “res” (money or other) which will constitute the guarantee of the obligation.

Caparra Confirmatoria (Article 1385 C.c.)

Caparra may have a “confirmatoria” purpose (so-called “arraha poenalis”), if it’s provided for the purpose of encouraging the parties to fulfill the obligation.

The moneys offered as a caparra must be returned upon fulfillment of the due service.

The debtor must therefore demand its return at the time of the fulfillment of the agreed obligation, while the creditor who holds it must provide for the return. The parties may agree to charge it in the price account at the time of execution of the contract.

The Italian Civil Code also specifies that in the event of non-fulfillment by the part who gave the deposit (the debtor) the other part (the creditor) can “exit” from the contract (“recedere” pursuant to art. 1373 of the Italian Civil Code) and retain what has been received as Caparra (Article 1385 II paragraph C.c.).

On the contrary, if the party who received the deposit is in default, the other party may withdraw from the contract and ask for a sum equal to double the deposit paid. (Article 1385 II paragraph of the C.c.)

It further specifies the code that the defaulting part may request as an alternative to the return of the caparra – or its double in case of default by the party receiving it – that the agreement be carried out or that it is resolved (Article 1385 III paragraph C.c.).

La Caparra penitenziale (Article 1386 C.c.)

The caparra so-called penitenziale (“arraha poenitentialis”) has the purpose of constituting a consideration in the event one of the parties withdraws from the contract.

The second paragraph specifies that if exit the part:

who gave the caparra- it will lose the caparra;

who has received the caparra – it will have to return a sum equal to double the caparra.

In summary, what distinguishes the two types of caparra consists in their specific purpose:

1) the confirmatoria provides to incentive the party to fulfill just because the non-fulfillment will allow for the withholding of the caparra (default of the party who gave the caparra) or double it (default of the party who received the caparra);

2) the penitenziale can be requested only in the event that one of the party exits from the contract.

The caparra must be returned in case of fulfillment of the service.

But what happens if give back the caparra? And what I can do in those situations?

The problem already arose in ancient Rome.

Ulpian (editor’s note: Roman jurist of the third century A.D.), representing the donation of a ring as a deposit, reported that, in the event of failure to repay it following the extinction of the debt, the obligee could activate the “actio per condictionem” (editor’s note. The plaintiff stated before the defendant that he was indebted to him for a certain sum of money and asked him to recognize his debt. If the defendant denied, the plaintiff invited him to appear on the thirtieth day before to the praetor for the appointment of the judge: usually the defendant in order to avoid the condictio provided to pay the dèbitum) (D.14.III.1).

Today the “actio per condictionem” corresponds to actions for “arricchimento senza causa” o “ingiustificato arricchimento” regolate at artt. 2041 (“azione generale di arricchimento”) e 2042 C.c. ( “carattere sussidiario dell’arricchimento”).

The actions described share the assumptions and constitutive elements:

– the impoverishment of a subject (the one who gave the ring),

– the enrichment of another (the one who received the ring) e

– the lack of a just cause (pending fulfillment or payment of the debt).

ACCONTO

The acconto is an advance of the agreed sum or service, without any guarantee purpose.

The institution, although lacking an explicit definition in the Civil Code, is nevertheless referred to in some articles of our Civil Code (see, for example, Article 2234 C.c. – entitled “spese e acconti”).

If the deposit constitutes an advance that must be integrated with other sums, in the event of default by the buyer / debtor, the withholding of the acconto cannot give rise to the action of enrichment without cause at contrary it must be included in the action to be promoted for the default in payment.

If is the seller / creditor who does not fulfill the contract, he may alternatively be called either to fulfill the contract or to exit from it with a refund of the deposit as well as compensation for any damage suffered by the buyer / debtor.

In the event of non-fulfillment, the contract may be terminated automatically (in the contract provides a “clausula risolutiva espresso” – Article 1456 C.c.) or after an action of risoluzione per inadempimento (Article 1453 of the C.c.).

CAPARRA E ACCONTO – “NOMEN IURIS” AND SUBSTANTIAL DATA

Whenever, within a contract, a sum of money or a partial service is advanced, it is necessary to check whether this giving constitutes an advance (which will constitute a acconto) or a guarantee (which will constitute a caparra).

The formal data is not sufficient, since, regardless of the qualification of the parties, it will be necessary to ascertain the cause and purpose for which the advances on the final performance (payments or services) were made.

According to jurisprudence, the explicit denomination of “caparra” is not a necessary element to qualify this giving as such (Cass. 3014/1985).

A real activity of interpretation of the contract concluded between the parties must be exercised (according to the provisions of articles 1362 – 1371 C.c.). Art. 1362 C.c. (rule entitled “intenzione dei contraenti”) specifies how one must investigate what the common intention of the parties was and not limit oneself to the literal sense of the words (therefore the substantial datum must prevail over the formal one).

If this “intention of the parties” is not detectable (or the parties do not agree on a common interpretation), the judge will have to establish if the parts intended to attribute to the sum the mere function of a caparra or an acconto on the price due (Cass. 727 / 1980).

FISCAL PROFILE OF DEPOSIT AND DEPOSIT

The fiscal profiles of the two institutions are also different.

The transfers of money, goods or services are subject to “imposizione”, but the deposit and the down payment are subject to it to a different extent.

1) Caparra

a) Value Added Tax (VAT)

The Italian Courts has extensively debated whether or not the deposit was subject to value added tax (so-called VAT), reaching the determination that in general the deposits are exempt from VAT.

Our supreme court has in fact ruled that the caparra doesn’t determine the onset of the “presupposto impositivo”, as it fulfills a function of flat-rate compensation for the damage and not of anticipation of the consideration(Cass. n. 10306 of 20/05/2015 and more recently by Cass. ord. n. 3736/19).

Equally VAT isn’t due in the event that the deposit is withheld following the non-fulfillment or withdrawal of one of the parts.

The jurisprudence of the Court of Justice of the (then) Community had in fact specified that in the case of withholding the caparra there isn’t the consideration for a service and consequently the operation is not subject to VAT (Sentence 18 July 2007. Eugénie-les-Bains v Ministère de l’Économie, des Finances et de l’Industrie. Reference for a preliminary ruling: Conseil d’État – France. C-277/05, ECLI:EU:C: 2007:440).

The jurisprudence set out is confirmed in the studies of the Notarial Order. Notary’s office no. 185-2011 /T (limited to caparre confirmatorie in preliminary contracts) confirms that the deposit can’t be considered an advance of the consideration for a sale of goods or a provision of services pursuant to art. 6 paragraph 4 D.P.R. n. 633/1972 (so-called Consolidated VAT Act).

And again the Ministerial Resolution 1856/82 excludes that the deposit is subject to VAT; in this document it can be read how the retention of the caparra doesn’t constitute, for fiscal purposes, an “increase in wealth” which constitutes the essential element of income understood in a technical sense, subject to imposta.

Finally, these indications, relating to the exclusion of VAT, are confirmed on the web page of the Agenzia delle Entrate (albeit limited to confirmatory deposits).

For further information: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/prima-di-comprare#:~:text=la%20caparra%20confirmatoria%2C%20anche%20se,proportzionale%20(0%2C50%25 ).

b) Imposta di Registro

The caparra is subject to imposta di registro set at 0.5%, as indicated in art. 6 of part 1 of the tariff referred to in the Consolidated Law no. 131 (so-called Consolidated Law on Registration Taxes, so-called TUIR) – referred to in the note in Article 10 of the same text -.

A clarifying example: if I have to give a caparra of 100 euros I will have to pay a registration tax of 50 cents (0.5% of 100 euros).

2) Acconto

The acconti, on the other hand, are subject to VAT, because they fall within the provisions of art. 6, co. 4, Presidential Decree n. 633/1972.

The amount of the imposta di registro is also different, which is set at 3%, pursuant to art. 9 of part 1 of the tariff referred to in the Testo unico delle imposte di registro.

Clarifying example: If I have to pay 100 euros as acconto, I will have to pay a imposta di registro of 3 euros (3% of 100 euros).

3) Common aspect for down payment and down payment on registration tax

The Agenzia delle Entrate on its website specifies that in the event that the imposta di registro paid in the preliminary contract for an acconto or a caparra is higher than that due for the final contract, we can ask for a refund of the amount previously paid.

The refund request, to be submitted to the Office that received the preliminary registration request, can be requested within the deadline of three years from the moment of registration of the final (art. 77 TUIR).

from:
Avv. Carlo Rocchi – founder of the Rocchi & Avvocati law firm

La tutela degli immobili da costruire ex D.lgs 122/05 (c.d. TAIC)

PREMESSA

Stiamo per acquistare una nuova proprietà ma anziché comprare un immobile (che sia un appartamento o un compendio immobiliare) già esistente abbiamo l’opportunità di ottenere un bene immobile che dovrà ancora essere costruito.

Il negozio che stipuleremo non sarà un “classico” contratto di compravendita ex artt. 1470 ss c.c. (con riferimento anche alla vendita di cose future). Il nostro contratto sarà regolato dalle disposizioni dettate dal Dlgs 122/05, ossia il c.d. TAIC (acronimo di tutela degli acquirenti di immobili da costruire), recentemente integrato dal Dlgs 14/2019.

La norma prevede tutele e garanzie a favore della parte debole (acquirente) sino alla realizzazione effettiva del bene e alla sua compravendita, che tuttavia incidono anche sulla facoltà delle parti di convenire “varianti” durante la costruzione.

IL CONTENUTO DEL TAIC

L’art. 1 TAIC, norma rubricata “definizioni”, precisa (seppure indirettamente) l’ambito di applicazione delle disposizioni contenute nel presente decreto legislativo: esso si applica agli acquisti di immobili tra i soli privati.

Se una delle parti è un’Amministrazione non troveranno applicazione queste previsioni; al loro posto troverà interverranno le disposizioni di cui al Dlgs. 50/2016 – c.d. codice contratti pubblici o codice appalti.

L’art. 1 in commento precisa che:

Acquirente: è la persona fisica che procede – anche tramite contratto di leasing – all’acquisto di un immobile da costruire. È acquirente anche chi stipula un contratto con il costruttore per acquisire la titolarità di un diritto reale di godimento su un immobile da costruire (es. usufrutto – artt. 978 ss c.c.- abitazione – artt. 1022 ss c.c. – servitù – 1027 ss c.c.).

Costruttore: è l’imprenditore o cooperativa edile che promette la vendita un immobile di futura costruzione.

Immobili da costruire: beni immobili ancora da edificare o la cui costruzione non sia ancora ultimata. È necessario che sia stato preventivamente rilasciato dalla P.A. un permesso di costruire (artt. 10 ss DPR 380/01). L’immobile potrà essere adibito tanto per attività commerciali quanto per finalità abitative.

IL CONTRATTO DI ACQUISTO DI UN BENE IMMOBILE

IL TAIC prevede che il contratto di acquisto del bene deve avere la forma scritta (forma ab substantiam); ciò non rappresenta una novità, poiché già l’art. 1350, co. 1 n. 1 Cod. Civ. impone che i contratti che trasferiscono la proprietà degli immobili devono essere redatti per iscritto. Un contratto in forma verbale sarebbe da intendersi nullo. (“tamquam non esset”) ex art. 1418 c.c..

Nei rapporti tra privati vige il principio dell’autonomia negoziale ex art. 1322, co. 2, c.c. in forza del quale le parti possono accordarsi stipulando anche contratti non espressamente regolati dal diritto civile (c.d. contratti innominati o atipici) ma regolati ad hoc in funzione delle loro specifiche esigenze di negoziazione.

Tuttavia, il TAIC prevede delle garanzie che non possono essere rinunciate: in tema di immobili da costruire ogni clausola prevista dalle parti (anche accettata da entrambe ma) contraria alle disposizioni contenute nel Dlgs 122/05 è nulla, e da considerarsi come non apposta (art. 5, co. 1-bis).

Lo scopo di questa previsione è quella di tutelare la parte debole del rapporto contrattuale (generalmente l’acquirente) ed evitare che la sottoscrizione del contratto possa costituire un nocumento per quest’ultima.

Il contratto deve essere accompagnato da un’apposita garanzia fideiussoria (artt. 2-3) rilasciata da una banca o da un’impresa esercente attività assicurativa.

La fideiussione è un adempimento necessario. In sua assenza il contratto è da intendersi nullo (art. 2). Le recenti riforme apportate al TAIC (ad opera del Dlgs 14/2019) prevedono l’introduzione di un modello standard di rilascio della garanzia fideiussoria.

Al momento della stipulazione del contratto il costruttore è tenuto a rilasciare all’acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme stabilite e versate per l’acquisto dell’immobile. Essa deve contenere secondo quanto indicato dal TAIC (art. 3 co. 4) “la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale ex art. 1944 c.c.” – cioè deve contenere la possibilità di sospendere il pagamento se non è stata preventivamente eseguita un’azione esecutiva nei confronti del debitore principale (c.d. beneficio di escussione).

La fideiussione ha lo scopo di tutelare l’acquirente consentendogli di ottenere un importo corrispondente a quello versato per l’acquisto dell’immobile in caso di crisi o di un inadempimento del costruttore.

• Per “crisi” (artt. 1 e 3, co 2 e 3) ai sensi del TAIC si intende:

a) venga trascritto un atto di pignoramento sul bene da costruire;

 b) venga pubblicata una sentenza che dichiari il fallimento o un provvedimento di liquidazione coatta amministrativa del costruttore;

c) il costruttore presenti domanda all’ammissione alla procedura di concordato preventivo;

d) venga pubblicata una sentenza che dichiara lo stato di insolvenza del costruttore o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria.

• Gli inadempimenti possono essere molteplici: dalle previsioni previste di carattere generale contemplate dal Codice Civile (artt. 1218 ss c.c.) ad ipotesi specifiche previste dal TAIC (es. mancata presentazione della fideiussione o della polizza assicurativa).

POLIZZA ASSICURATIVA – è obbligo del costruttore (art. 4) consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale (con effetto dalla data di ultimazione dei lavori).

La mancata consegna comporta la nullità del contratto. Il contratto tra costruttore e acquirente deve contenere gli estremi che identificano la polizza stipulata.

Lo scopo della polizza è di tenere indenne l’acquirente da danni materiali all’immobile eventualmente cagionati anche da terzi.

Come per la fideiussione, anche l’assicurazione, alla luce delle recenti modifiche apportate nel 2019 al TAIC, deve essere presentata tramite un apposito modello standard.

IL CONTRATTO PRELIMIANRE

È buona norma stipulare preventivamente un contratto con effetto prenotativo o conservativo – il c.d. preliminare – in modo da evitare che in presenza di complesse trattative un soggetto terzo possa accaparrarsi il bene immobile oggetto del nostro interesse (es. venga presentata dal terzo un’offerta più vantaggiosa della nostra – in assenza della stipulazione di un contratto il costruttore preferirebbe contrarre con questo soggetto anziché con noi).

Pertanto, per guadagnare questo effetto prenotativo, il nostro contratto potrà essere anticipato da un preliminare (per la distinzione tra preliminare e compromesso si rinvia al presente contributo). L’effetto prenotativo del preliminare sarà tale solamente se esso verrà trascritto (art.  2645 bis c.c.) – ossia venga effettuato il suo inserimento nella Conservatoria dei Registri Immobiliari. Occorre prestare particolare attenzione al momento della trascrizione in quanto “omissioni o inesattezze (…) comportano la nullità della trascrizione quando si traducono in incertezze sull’identità delle persone, del bene o del rapporto giuridico (art. 2665 c.c.)” – C.M. BIANCA, vol. III, il contratto, p. 535.

Ciò assume particolare rilievo quando si intenda stipulare un preliminare con persona da nominare al definitivo: il promittente acquirente deve comunque essere esattamente identificabile (secondo legge) per ottenere la tutela della trascrizione.

Il contratto preliminare ai sensi dell’art. 6 deve contenere:

1) Le indicazioni previste dagli artt. 2659 e 2826 c.c. (indicazione della natura dell’immobile, Comune in cui si trova e identificazione catastale);

2) la descrizione dell’immobile e delle pertinenze del bene;

3) gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulate per l’ottenimento del titolo abitativo;

4) le caratteristiche tecniche della futura costruzione con indicazioni delle strutture portanti, fondazioni, solai, copertura infissi e impianti;

5) durata dei lavori e delle varie fasi di lavorazione;

6) somme versate per l’acquisto del bene, modalità di versamento dell’importo e entità della caparra;

7) estremi della fideiussione;

8) indicazione di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile;

9) estremi del permesso di costruire;

10) indicazione di eventuali imprese appaltatrici.

– Deve essere inoltre allegato al contratto preliminare:

1) capitolato contente le caratteristiche e i materiali da utilizzare per la costruzione dell’immobile;

2) elaborati del progetto in forza del quale è stato rilasciato il permesso da costruire.

Il contratto preliminare deve essere stipulato con atto pubblico o scrittura privata autenticata.

LE VARIANTI

Trattandosi di un immobile da costruire le parti possono concordare varianti (ossia modifiche) al progetto originario (per il quale è stato rilasciato il permesso a costruire ed allegato al preliminare).

Le stesse possono decidere ad esempio che un determinato vano sia munito del parquet anziché delle mattonelle oppure accordarsi affinché un bagno sia più grande rispetto al progetto originario o ancora dividere un vano di grandi dimensioni in modo di ricavarne due.

Nella pratica le parti contemplano nel loro contratto (più spesso già nel loro preliminare) come le varianti influenzeranno il loro rapporto.

Generalmente vengono inserite clausole che prevedono un determinato arco temporale entro il quale l’acquirente possa richiedere (per iscritto) la possibilità di effettuare varianti, di ogni tipo o qualità, al progetto originario.

Le parti sono assolutamente libere di concordare, successivamente, ogni tipo di variante, arrivando sino allo “scambio” dell’immobile da trasferire (ad esempio nel caso in cui si convenga che, anziché́ l’appartamento al secondo piano, oggetto di vendita debba essere il corrispondente appartamento al terzo piano, identico al primo per consistenza e finiture)” – estratto dello studio 5814/C/2005 del CNN (Consiglio Nazionale Notarile).

Lo stesso CNN, nel predetto studio, ha precisato come:

1) Per le varianti che rilevano significativamente sul progetto originario – ossia “incidono sulla individuazione e determinazione dell’immobile” – (c.d. varianti radicali) sarà necessario procedere con la stipulazione di un atto integrativo oppure con la redazione di un nuovo contratto in sostituzione di quello precedentemente stipulato.

2) Per le varianti che non rilevano sul progetto originario – ossia incidono “su talune “qualità̀” del bene, ma non sulla sua individuazione” – (c.d. varianti ordinarie) non sarà necessario procedere con un atto integrativo o un nuovo contratto. Tuttavia, pur non essendo necessario, secondo il CNN è consigliabile procedere anche in questo caso con la stipulazione di un nuovo contratto o con l’interazione dell’originario al fine di evitare azioni ex art. 1497 c.c. (norma che prevede la risoluzione del contratto se il bene non ha le qualità promesse). Quindi essenzialmente per finalità probatorie.

Il tema delle varianti rileva anche in relazione all’entità (c.d. quantum) della garanzia fideiussoria. Se le varianti incideranno sul valore dell’immobile comportandone un apprezzamento o un deprezzamento (ipotesi quest’ultima di difficile situazione pratica) sarà necessario presentare una nuova fideiussione o una sua integrazione. Se le varianti non porteranno un apprezzamento o deprezzamento dell’immobile non sarà dovuta alcuna nuova integrazione della fideiussione.

Occorre ancora distinguere:

• Se le parti convengono affinché il pagamento del prezzo venga corrisposto al momento del contratto definitivo – non sarà necessaria un’integrazione della fideiussione.

• Se le parti convengono affinché il pagamento del prezzo venga corrisposto prima contratto definitivo – sarà necessaria un’integrazione della fideiussione.

Quando l’integrazione risulta necessaria i contraenti non sono comunque tenuti a presentare un atto integrativo del preliminare (o un nuovo preliminare): ad avviso del CNN lo scopo della previsione “il contratto preliminare (…) deve contenere: (…) g) gli estremi della fideiussione di cui all’articolo 2 e l’attestazione della sua conformità al modello contenuto nel decreto di cui all’articolo 3, comma 7-bis” (art. 6) non ha lo scopo di determinare l’oggetto del contratto ma ha la funzionedi richiamare l’attenzione della parti sull’obbligo di rilascio della fideiussione prima o contestualmente alla stipula del contratto”.

Gli artt. 12-18 del TAIC trattano del c.d. “Fondo di solidarietà per gli acquirenti di immobili da costruire” che ha lo scopo di indennizzare gli acquirenti che a seguito di situazioni di crisi del costruttore hanno subito la perdita del denaro investito per l’acquisto dell’immobile senza ottenere il bene.

Il Fondo, gestito società CONSAP – Concessionaria di servizi assicurativi pubblici S.p.A. (art. 15), è articolato in due sezioni definite con Decreto Interministeriale del 08.03.2013: la prima competente per le Regioni Abruzzo, Basilicata, Calabria, Campania, Liguria, Lombardia, Molise, Piemonte, Puglia, Valle d’Aosta. La seconda competente per le Regioni Emilia Romagna, Friuli Venezia-Giulia, Lazio, Marche, Sardegna, Sicilia, Toscana, Trentino Alto Adige, Umbria, Veneto.

Le domande per accedere al Fondo sono scadute in data 30/06/2008.

di:
Avv. Carlo Rocchi – fondatore dello studio Rocchi & Avvocati

“Contratto preliminare” & “Compromesso”

* ENGLISH VERSION BELOW *

PREMESSA

Nel linguaggio comune, e talvolta (purtroppo!) anche da esperti, il termine “contratto preliminare” è utilizzato come sinonimo di “compromesso”; tuttavia, i due termini indentificano distinte tipologie contrattuali.

Le caratteristiche salienti di questi due istituti sono:

• Preliminare: effetti obbligatori a stipulare un successivo contratto traslativo con i contenuti pattuiti

• Compromesso: effetti traslativi immediati.

Il contratto preliminare non è un contratto definitivo. Al contrario il compromesso – per alcuni effetti – si!

Sottoscrivere l’uno o l’altro porta a conseguenze diverse. Mettiamo, ad esempio, abbiamo comprato il nostro immobile con evidenti sacrifici economici ed un evento catastrofico porti al crollo dello stesso o ne arrechi gravissimi danni che lo danneggino in modo significativo (es. incendio, allagamento, etc.).

 Se ho sottoscritto un preliminare, potrò ottenere la risoluzione del contratto per sopravvenuta impossibilità della prestazione ed ottenere l’integrale restituzione della caparra versata (sul punto e tra le più recenti Trib. Spoleto sent. 219/2021).

Se al contrario ho sottoscritto un compromesso non potrò far valere la predetta eccezione. Eventualmente, se non ho ancora versato la somma pattuita, potrò agire con l’azione estimatoria ex art. 1492 c.c. per chiedere una riduzione del prezzo in origine stabilito.

Preliminare e compromesso sono istituti giuridici diversi.

Chi sottoscrive il contratto deve verificare con grande attenzione quale delle tue tipologie di contratto mira a soddisfare pienamente le proprie esigenze. Una volta apposta la propria firma si resterà vincolati al contratto per ogni effetto di legge.

LE TRATTATIVE IMMOBILIARI

Lo Studio Rocchi & Avvocati cura particolare assistenza i clienti o gli investitori esteri o domestici che scelgono il mercato immobiliare italiano.

Mercato spesso non facilmente leggibile ed intellegibile per chi non lo pratichi professionalmente; difficoltà sicuramente presente anche nella scelta delle tipologie contrattuali.

L’agenzia immobiliare, offrendo attività di intermediazione (mettere in relazione le parti per la conclusione dell’affare), non può garantire consulenza o assistenza di tipo giuridico, materie di cui ha conoscenza ma non perizia professionale.

Le trattative immobiliari, a prima vista attività semplici, nella pratica si rilevano spesso complesse. Difficilmente le parti sono già soddisfatte, al loro primo incontro: le trattative per l’acquisto di un immobile sono sovente lunghe e articolate, e non è raro insorgano difficoltà rilevanti. Solitamente le parti non sono soddisfatte dello stato dell’immobile o del prezzo che il venditore richiede al compratore; solo dopo ripetuti (e talvolta impegnativi) incontri le parti arrivano a conciliare i loro punti di disaccordo.

Al termine delle trattative le parti hanno necessità di un atto giuridico che realizzi il pieno (o quasi) soddisfacimento dei loro interessi.

I Formulari, infatti, lasciano spesso le parti insoddisfatte e creano malintesi che rischiamo di pregiudicare la vendita stessa.

Firmata l’accettazione le parti non potranno più contare – salva diversa ed esplicita pattuizione – sull’intermediario immobiliare, che avrà maturato il suo diritto al compenso nel momento in cui si perfeziona l’accordo fra le parti, ossia, quando il venditore prende visione dell’avvenuta accettazione dell’offerta di acquisto.

LE TRATTATIVE IMMOBILIARI – QUALE CONTRATTO SOTTOSCRIVERE

Ove le parti non siano pronte a compravendere immediatamente (con rogito notarile), e abbiano dunque necessità di definire aspetti essenziali della vendita (mutuo, verifiche tecniche o urbanistiche, ecc.) avranno necessità di formalizzare degli accordi preliminari che li tutelino sino alla vendita.

Tali accordi sono contenuti nel contratto preliminare di vendita, il quale deve essere redatto in forma scritta (art. 1351 c.c.).

Questo contratto potrà avere la forma di atto pubblico ex art. 2699 ss c.c. (ossia un atto redatto da notaio, sottoposto a verifica di legalità dal Notaio rogante) oppure di scrittura privata ex art. 2702 ss c.c. (atto redatto integralmente dalle parti e da loro sottoscritto).

La forma scritta è essenziale (ai sensi del citato art. 1351 c.c.). Un eventuale contratto preliminare per l’acquisto di un bene immobile, in forma orale, sarebbe da considerarsi nullo (art. 1418 c.c.).

Preliminare Vs Compromesso

• Il preliminare è un contratto che ha lo scopo di vincolare le parti alla stipulazione del contratto definitivo.

Il codice civile tratta del contratto preliminare in tre articoli:

1351 c.c. relativamente alla forma che questo contratto deve avere – stessa forma del contratto definitivo.

2645 ter c.c. in merito alla sua trascrizione.

2932 c.c. circa la possibilità di poter ottenere l’esecuzione in forma specifica nel caso i cui una parte non adempia il suo obbligo di concludere il contratto.

Il contratto preliminare ha un effetto prenotativo” (effetto di tipo obbligatorio), cioè di vincolare le parti a concludere il successivo contratto, ossia il definitivo, che conterrà le pattuizioni già indicate nel preliminare. L’effetto prenotativo del preliminare sarà tale solamente se esso verrà trascritto (art.  2645 bis c.c.) – ossia venga effettuato il suo inserimento nella Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Ogni tipologia contrattuale può essere anticipata da un preliminare, ad esclusione delle donazioni e dei testamenti, in quanto atti di liberalità. Il preliminare di un testamento è infatti espressamente vietato in quanto realizzerebbe un patto successorio, istituto non consentito dal nostro ordinamento (art. 458 c.c.) e quindi affetto da nullità (“tamquam non esset”)

Diverso è il caso del compromesso.

• Il compromesso (definito anche “contratto preliminare improprio”) non è previsto espressamente dal nostro codice civile, o meglio, ha altro significato: infatti il compromesso è l’istituto previsto dagli artt. 804 ss c.p.c.: cioè la facoltà di devolvere la propria lite ad un arbitro e non ad un giudice.

Quello che però definiamo nel linguaggio comune come “compromesso” è, nella pratica, una figura contrattuale molto diffusa nel mondo delle transazioni immobiliari.

Al contrario del preliminare, il compromesso rappresenta un contratto con alcuni effetti definitivi: non produce l’obbligo futuro di contrarre, ma conseguenze attuali e concrete.

La violazione del compromesso darà luogo a responsabilità da inadempimento ex art. 1218 c.c.

La conseguenza sarà il risarcimento del danno procurato; salvo che la parte inadempiente non riesca a dimostrare la sua estraneità alla causa dell’inadempimento.

Nel contratto a prestazioni corrispettive (contratti ove sorgono obblighi in capo ad entrambe le parti) l’inadempiente potrà chiedere la risoluzione del contratto ex 1453 c.c.

La distinzione è ben delineata anche dalla giurisprudenza di legittimità che, in tema di compromesso, chiarisce: [il compromesso è quel contratto ove] “le parti, nell’assumere l’obbligo della prestazione del consenso al contratto definitivo, convengono l’anticipata esecuzione di alcune delle obbligazioni nascenti dal contratto (da qui la definizione di tale figura contrattuale, come contratto ad effetti anticipati) quale la consegna immediata del bene al promissario acquirente. (…) Tale particolare tipo di atto di fatto è equiparabile al definitivo in quanto ha un effetto traslativo immediato” (Cass. civ. Sez. V, Sent., n. 18408/2017).

Uno dei principali scopi per cui viene redatto un compromesso “(…) è di non manifestare nell’atto pubblico, per ragioni fiscali, il reale contenuto dell’atto”. (Cass. civ. Sez. V, Sent., n. 18408/2017).

La parte che ha sottoscritto il compromesso – solitamente un’impresa – potrebbe avere interesse a ristrutturare e cedere l’immobile – al momento del definitivo – ad altri soggetti (electio amici).

Bisogna tuttavia osservare che l’effetto traslativo reca con sé il rischio del perimento o del danno alla cosa, le spese e alcune delle imposte che su essa gravano e diverse altre rilevanti conseguenze.

di:
Avv. Carlo Rocchi – fondatore dello studio Rocchi & Avvocati

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English version

PREMISE

Generally, (unfortunately!) also by experts, the term “contratto preliminare” (preliminary contract) is used as a synonym for “compromesso” (compromise); however, the two terms identify distinct types of contracts.

The salient features of these two institutes are:

Preliminare: effects obligatory to stipulate a subsequent translation contract with the agreed contents

Compromesso: immediate translational effects.

The contratto preliminare is not a final contract. On the contrary, the compromesso – for some effects – yes!

Subscribing to one or the other leads to different consequences. Let’s say, for example, we bought our property with obvious economic sacrifices and a catastrophic event leads to its collapse or causes very serious damage that damages it significantly (eg fire, flooding, etc.).

 If I have signed a preliminary agreement, I will be able to obtain the termination of the contract due to the impossibility of performing the service and obtain the full refund of the deposit paid (on this topic and among the most recent Trib. di Spoleto sent. 219/2021).

If, on the contrary, I have signed a compromise, I will not be able to rely on the aforementioned exception. Eventually, if I have not yet paid the agreed sum, I will be able to act with the azione estimatoria ex art. 1492 of the Italian Civil Code to ask for a reduction in the price originally established.

Preliminary and compromise are different legal forms.

Those who sign the contract must carefully check which of your contract types aims to fully satisfy their needs. Once your signature has been affixed, you will remain bound by the contract for all legal purposes.

REAL ESTATE NEGOTIATIONS

The Rocchi & Avvocati law firm takes particular care of assisting foreign or domestic clients or investors who choose the Italian real estate market.

Market often isn’t easily legible and intelligible for those who do not practice it professionally; certainly also present difficulties in the choice of contractual types.

The real estate agency, offering intermediation activities (relating the parties for the conclusion of the deal), can’t guarantee legal advice or assistance, matters of which it has knowledge but no professional expertise.

Real estate negotiations, at first sight simple activities, in practice often turn out to be complex. The parties are unlikely to be already satisfied at their first meeting: the negotiations for the purchase of a property are often long and complex, and it is not uncommon for significant difficulties to arise. Usually the parties are not satisfied with the state of the property or the price that the seller requires from the buyer; only after repeated (and sometimes exhausting) meetings the parties manage to reconcile their points of disagreement.

At the end of the negotiations, the parts need a legal act that achieves the full (or almost) satisfaction of their interests.

The “forms”, in fact, often leave the parties unsatisfied and create misunderstandings that risk jeopardizing the sale itself.

Once the acceptance has been signed, the parts won’t longer able to count – unless otherwise explicitly agreed – on the real estate intermediary, who will have accrued his right to compensation when the agreement between the parties is finalized, that is, when the seller examines of the acceptance of the purchase offer.

REAL ESTATE NEGOTIATIONS – WHICH CONTRACT TO SIGN

If the parties are not ready to buy and sell immediately (with notarial deed), and therefore need to define essential aspects of the sale (mortgage, technical or urban planning checks, etc.) they will need to formalize preliminary agreements that protect them until the sale.

These agreements are contained in the contract “preliminare di vendita”, which it must be made in writing form (Article 1351 of the Italian Civil Code).

This contract may take the form of a “atto pubblico” ex art. 2699 and following of the Italian Civil Code (i.e. a deed made by a notary, subjected to a verification of legality by the notary) or a “scrittura privata” ex art. 2702 and following of the Italian Civil Code (deed drawn up in full by the parties and signed by them).

The written form is essential (pursuant to the aforementioned article 1351 of the Italian Civil Code). Any contratto preliminare for the purchase of immovable property, in oral form, would be considered “nullo”- “void” – (Article 1418 of the Civil Code).

Preliminare Vs Compromesso

• The preliminare is a contract that has the purpose of binding the parties to the stipulation of the definitive contract.

The civil code deals with the preliminary contract in three articles:

1351 of the Italian Civil Code regarding the form that this contract must have – same form as the final contract.

2645 ter of the Italian Civil Code regarding its “trascrizione” (transcription on public registers).

2932 of the Italian Civil Code about the possibility of being able to obtain execution (“esecuzione in forma specifica”) in the event that a party fails to fulfill its obligation to conclude the contract.

The contratto preliminare has a “booking” effect (mandatory effect), that is to bind the parties to conclude the subsequent contract, that is the definitive one, which will contain the agreements already indicated in the preliminary. The booking effect of the preliminary will be such only if it is transcribed (Article 2645 bis of the Italian Civil Code) – i.e. it’s insertion in the Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Each type of contract can be anticipated by a preliminare, with the exception of donations and wills, as they are acts of donation. The preliminare of a will is in fact expressly prohibited as it would create a succession agreement, an institution not permitted by our legal system (Article 458 of the Italian Civil Code) and therefore affected by nullity (“tamquam non esset“)

Different is the compromesso.

• The compromesso (also called “ contratto preliminare improprio “) is not expressly provided for by our civil code, or rather, it has another meaning: in fact, the compromesso is an institution provided for by Articles 804 ss of the Italian Criminal Code: that is, the right to devolve one dispute to an arbitrator and not to a judge.

However, what we define in common language as a “compromesso” is, in practice, a very widespread contractual figure in the world of real estate transactions.

Unlike the preliminary, the compromesso represents a contract with some definitive effects: it does not produce a future obligation to contract, but actual and concrete consequences.

The violation of the compromise will give rise to liability for non-fulfillment pursuant to art. 1218 of the Italian Civil Code

The consequence will be compensation for the damage caused; unless the defaulting party fails to demonstrate its extraneousness to the cause of the default.

In the contract for “prestazioni corrispettive” (contracts where obligations arise on the part of both parties), the defaulting part may request the termination of the contract pursuant to 1453 of the Italian Civil Code.

The distinction is also well defined by the jurisprudence of legitimacy which, in terms of compromesso, clarifies: [the compromesso is that contract where] “the parts, in assuming the obligation to provide consent to the definitive contract, agree to the early execution of some of the obligations arising from the contract (hence the definition of this contractual figure, as a contract with anticipated effects) such as the immediate delivery of the asset to the promissory buyer. (…) This particular type of deed of fact is comparable to the definitive one as it has an immediate translation effect “( Cass. Civ., Section V, Sentence, no. 18408/2017).

One of the main purposes for which a compromesso is made “(…) is to hide the real content of the document in the public document, for fiscal reasons“. (Cass. Civ., Section V, Sent., N. 18408/2017).

The part that has signed the compromesso – usually a company – may have an interest in renovating and transferring the property – at the time of the definitive one – to other parties (electio amici).

However, it should be noted that the translation effect carries with it the risk of perishing or damage to the thing, the expenses and some of the taxes that affect it and various other relevant consequences.

of:
Avv. Carlo Rocchi – founder of Rocchi & Avvocati law firm

Riforma del catasto – DDL AC 3343

In questi giorni è in discussione il DDL AC 3343 volto rivoluzionare completamente il nostro sistema tributario.

La riforma è attualmente molto discussa perché mira ad effettuare anche una riforma integrale del nostro catasto (art. 6 del DDL).

Tra le motivazioni che spingono il nostro Legislatore ad effettuare questa riforma vi è la necessità (a quanto si può leggere nel Dossier della Camera) di revisionare ed aggiornare un sistema normato da una fonte prerepubblicana: la legge 1249/1939.

Se questo è vero, è anche vero che con l’art. 2 della legge 23/2014 il nostro Parlamento ha già delegato il Governo ad effettuare una riforma del sistema estimativo del catasto di tutti i fabbricati presenti nel nostro Paese. Questa riforma, causa lo scadere della delega, ha solo in parte revisionato il sistema tramite l’introduzione del Dlgs 198/2014.

La ragione dell’anzianità della normativa non è condivisibile in quanto le principali codificazioni italiane sono tutte del periodo ’30-’40 del secolo scorso e, anziché essere vetuste, sono invece ancora oggi attuali.

Si teme invece questo DDL interverrà tassando in maniera fortemente gravosa le proprietà immobiliari degli Italiani dato che, in comparazione, ad altri Paesi europei paghiamo tasse più basse sugli immobili. Le istituzioni europee già dal 2019 raccomandavano l’Italia di intraprendere una riforma catastale e di aggiornare i valori catastali non aggiornati (raccomandazione del 5.6.2019)

TESTO DELLA RIFORMA

Il testo di questa riforma è consultabile, nella sua interezza, al presente link.

A seguito, una breve spiegazione di cosa essa prevede.

Attualmente trattasi solo di una proposta di legge – che causa la delicatezza della materia – è ancora, e probabilmente lo sarà ancora a lungo, in discussione. Probabilmente a breve potrebbe subire rilevanti modifiche.

Questo DDL mira ad effettuare una riforma completa del nostro sistema tributario.

La riforma, ai sensi dell’art. 1 è volta a perseguire gli obiettivi di: stimolare la crescita economica del nostro paese (tramite “l’aumento dell’efficienza della struttura delle imposte e la riduzione del carico fiscale sui redditi derivanti dall’impiego dei fattori di produzione”), semplificare il sistema dei tributi tramite la riduzione degli adempienti che il contribuente deve effettuare e l’emigrazione dei micro tributi; rendere più efficiente il sistema tributario e ridurre l’elusione fiscale.

In questo modo viene effettuato una revisionerei sistema delle imposte sul reddito (art. 2), dell’IRES (art. 3), IVA e altre imposte indirette (art. 4), IRAP (art. 5), revisione delle addizionali regionali e comunali dell’IRPEF (art. 7) e più in generale sul sistema nazionale della riscossione (art. 8).

La riforma mira inoltre ad introdurre un codice di diritto tributario al fine di dare omogeneità è chiarezza a questa materia frammentata (art. 9).

La riforma, alla luce delle intenzioni palesate, appare sicuramente nobile, ma devono essere considerate tutte le implicazioni che la riforma porta: in particolare, alcune forze politiche manifestano il timore che la riforma sottenda altri scopi avverso alla proprietà immobiliare e che alla fine rechi più conseguenze negative che positive.

Ad oggi il nodo principale su questa riforma è dato dalla norma che prevede la revisione del sistema del catasto (art. 6). La norma vuole introdurre, entro il 2026 un nuovo sistema per l’individuazione e il controllo “delle consistenze dei terreni e dei fabbricati, e un’integrazione delle informazioni presenti nel catasto dei fabbricati in tutto il territorio nazionale”.

A detta del secondo comma, la legge delega non identifica una “specifica quantificazione” delle possibili spese che dovremo effettuare dato che la legge delega (così come presentata) mira ad individuare solo i criteri direttivi della riforma.

Questa parte della norma, pericolosamente “aperta” in quanto generica e indefinita, potrebbe dare luogo ad eccezioni circa l’illegittimità della riforma per eccesso di delega.

di:

Avv. Carlo Rocchi – fondatore dello studio Rocchi & Avvocati