Author Archives: Avv. Carlo Rocchi - Avv. Lorenzo Marranci

PREMESSA 

La direttiva U.E. sulla prestazione energetica nell’edilizia (più conosciuta come “direttiva case green”) è in questi ultimi mesi oggetto di accese discussioni per il suo considerevole impatto sugli immobili dei cittadini europei.  

Essa persegue lo scopo di tutelare l’ambiente ambiente imponendo, come obbiettivo finale, la creazione, entro il 2050, di un parco immobiliare pienamente decarbonizzato e ad emissioni zero. Questo obbiettivo viene perseguito imponendo un miglioramento della classe energetica degli immobili. 
La finalità perseguita dalla direttiva potrà essere raggiunta solo a seguito di significativi interventi edili sugli immobili dei cittadini e delle P.A. dell’Unione. 

ITER NORMATIVO 

Alla data odierna (gennaio 2023) la direttiva è già stata approvata unicamente dal Consiglio dell’Unione Europea.  
La votazione da parte del Parlamento Europeo (commissione industria, ricerca ed energia) avverrà in data 9 febbraio 2023. 

Per essere operativa in Italia dovrà successivamente seguire la fase di attuazione della stessa.  
La direttiva non ha natura “self executing” ciò in quanto non è sufficientemente dettagliata nei suoi contenuti (numerose sono le disposizioni in cui la normativa U.E. impone agli Stati membri di adottare le disposizioni necessarie per integrare il suo contenuto).  
La natura non self executing di tale norma europea è inoltre confermata dall’art. 32 della direttiva (rubricato “recepimento”) che impone agli Stati di recepire, con disposizioni primarie (leggi o atti avente forza di legge) o secondarie (regolamenti), i suoi articoli ed allegati. 

Ad oggi il testo della direttiva (ancora in fase di votazione) è consultabile al presente link.  
Di seguito l’analisi degli articoli salienti della normativa europea 

CONTENUTO DELLA DIRETTIVA  
(alla data di gennaio 2023) 

OGGETTO, DEFINIZIONI ED AMBITO DI APPLICAZIONE  

La direttiva, oltre ad imporre il miglioramento delle prestazioni energetiche degli immobili, al fine di ridurre le “emissioni dei gas a effetto serra degli edifici”, chiarisce al suo art. 1 che prevederà l’introduzione di un quadro generale (europeo) comune al fine di calcolare le prestazioni energetiche degli immobili. 

In questo modo, entro la data del 2050, gli immobili saranno a:  
“emissioni zero” – ossia edifici ad altissime prestazioni energetiche nei quali il fabbisogno energetico sarà molto basso ed alimentati da fonti interamente rinnovabili generate in loco (art. 2, par. 2) –  oppure a 
“energia quasi zero” – ossia edifici ad altissima prestazione energetica ove il fabbisogno energetico è molto basso, o quasi nullo, e coperto da energie, ricavate da fonti rinnovabili, prodotte in loco o nelle vicinanze (art. 2, par. 3). 

Il raggiungimento di questi traguardi sarà conseguito con l’introduzione di standard, minimi e comuni a livello europeo, delle prestazioni energetiche degli immobili (sia di nuova costruzione che di quelli esistenti sottoposti a ristrutturazione).  
Il tutto “tenendo conto delle condizioni locali e climatiche esterne”: ciò vuol dire, come confermato dal terzo paragrafo dell’art. 1 della direttiva, che i singoli Stati membri possono (unicamente) introdurre provvedimenti più rigorosi, rispetto a quelli dettati dalla direttiva, al fine di assicurare il miglioramento delle condizioni climatiche e delle classi energetiche immobiliari.  

Verrà prevista una disciplina comune anche per: 
passaporti di ristrutturazione – documenti che forniscono la tabella di marcia su misura per la ristrutturazione di un edificio (art. 2 par. 18).

Piani nazionali di ristrutturazione degli edifici ex art. 3 della direttiva

Edifici intelligenti – ossia immobili che soddisfano i requisiti di cui all’art. 13 (norma in tema di edifici intelligenti e dell’all. IV). Pur non essendo offerta una definizione per edifici intelligenti, o meglio smart buildings, con questo termine si intende: “un edificio i cui impianti sono gestiti in maniera intelligente e automatizzata, attraverso un’infrastruttura di supervisione e controllo, per ottimizzare il consumo energetico, il comfort e la sicurezza degli occupanti, garantendone l’integrazione con il sistema elettrico” (definizione ricavata dall’ Energy & strategy group del Politecnico di Milano).

Secondo la direttiva gli interventi edili, per il raggiungimento dei fini di miglioramento delle prestazioni ambientali, potranno avvenire tramite: 

– Ristrutturazioni profonde (art. 2 par. 19) – ossia interventi che prevedono la trasformazione degli immobili in edifici a energia quasi zero entro il 1° gennaio 2030 e che da tale data, entro la scadenza del 2050, tali immobili divengano a zero emissioni. 

– Ristrutturazioni profonde per fasi (art. 2 par. 20) – ristrutturazioni effettuate in più fasi secondo le indicazioni del passaporto di ristrutturazione 

– Ristrutturazioni importati (art. 2 par. 21) – quando il costo della ristrutturazione supera il 25% del valore del costo dell’involucro dell’edificio (inteso come il complesso degli elementi integranti di un edificio che ne separano l’interno dall’ambiente esterno ex art. 2 par.14) oppure quando i lavori di ristrutturazione coinvolgano più del 25% dell’involucro dell’immobile. 

FISSAZIONE DEI REQUISITI MINIMI DI PRESTAZIONE ENERGETICA ED ESENZIONI 
Spetterà agli Stati membri, ai sensi dell’art. 5 (rubricato “fissazione dei requisiti minimi di prestazione energetica”) della direttiva, prevedere i requisiti minimi (obbiettivo che verrà individuato probabilmente tramite l’apposita legge di attuazione della direttiva) delle prestazioni energetiche che gli immobili devono disporre. 

Potranno essere esenti (ove lo dispongano gli Stati membri) quindi non saranno vincolati a rispettare gli standard minimi di prestazioni energetiche: 
• gli edifici adibiti a luogo di culto o di svolgimento di attività religiose;  
• i fabbricati, siti industriali, officine ed edifici agricoli a basso fabbisogno energetico o edifici agricoli utilizzati in un settore disciplinato da un accordo nazionale di settore sulla prestazione energetica;  
• le c.d. “seconde case” – ossia gli edifici residenziali destinati ad essere utilizzati meno di quattro mesi o per un periodo limitato con un consumo energetico previsto inferiore al 25% del consumo che risulterebbe dall’uso durante l’anno;  
• i fabbricati con superfice coperta utile inferiore a 50 m². 

Gli Stati membri possono escludere da tali interventi di efficienza energetica anche gli immobili con valore storico o architettonico.  
Ciò qualora tali interventi possano “implicare un’alterazione inaccettabile del loro carattere o aspetto” (previsione contenuta originariamente nel paragrafo 3. lett. a dell’art. 5 poi confluita nel par. 2 del medesimo articolo). 

DISPOSIZIONI COMUNI IN TEMA DI PRESTAZIONI ENERGETICHE 

Ai sensi degli artt. 7-9 (articoli relativi agli immobili di nuova costruzione, esistenti e alla prestazione energetica) della direttiva 

Entro il 1° gennaio 2027 è previsto che gli immobili 

-già esistenti di proprietà degli enti pubblici conseguano la classe energetica di prestazione F; 

-di nuova costruzione di proprietà degli enti pubblici siano ad emissioni zero; 

-già esistenti di proprietà privata ma ad uso non residenziale conseguano la classe energetica di prestazione F; 

Entro il 1° gennaio 2030 è previsto che gli immobili 

-già esistenti di proprietà degli enti pubblici conseguano la classe energetica E 

-di nuova costruzione di proprietà degli enti pubblici siano ad emissioni zero 

-già esistenti di proprietà privata ma ad uso non residenziale conseguano la classe energetica di prestazione E 

-già esistenti di proprietà privata ad uso residenziale conseguano la classe energetica di prestazione F 

Entro il 1° gennaio 2033 è previsto che gli immobili 

-già esistenti di proprietà privata ad uso residenziale conseguano la classe energetica di prestazione E 

Verranno successivamente previste scadenze specifiche al fine di garantire tra il 2040-2050 ulteriori miglioramenti di prestazioni energetiche. Ciò al fine di conseguire, entro la data prestabilita (2050), che tutto il parco immobiliare (salvo gli immobili suscettibili di esenzione di cui all’art. 5, par. 2-3) sia ad emissioni zero. 

MISURE PER LA MOBILITÀ SOSTENIBILE 
La direttiva all’art. 12 (rubricato “infrastrutture per la mobilità sostenibile”) incentiva la mobilità sostenibile prevedendo che: 

Gli immobili di nuova costruzione o sottoposti a ristrutturazione importante ad uso non residenziale dispongano: 
– di un parcheggio con almeno cinque posti auto e munito di almeno un punto di ricarica delle auto elettriche;  
– dell’installazione del pre-cabalaggio per ciascuno dei posti auto al fine di consentire l’istallazione, anche in un momento successivo, di un punto di ricarica per veicoli a propulsione elettrica; 
– di almeno un posto biciletta per ogni posto auto. 

Gli immobili ad uso residenziale di nuova costruzione o sottoposti a ristrutturazione importante dispongano: 
– di un parcheggio munito di almeno tre posti auto; 
– dell’installazione del pre-cabalaggio per ciascuno dei posti auto al fine di consentire l’istallazione, anche in un momento successivo, di un punto di ricarica per veicoli a propulsione elettrica; 
– di almeno due posti biclette per ciascuna “abitazione” (termine che ai sensi dell’art. 2 par. 13 intende “l’insieme di vani o anche un solo vano situato in un edificio permanente o in una parte strutturalmente distinta di esso destinato funzionalmente ad uso di alloggio di una famiglia tutto l’anno”); 
– di parcheggi adiacenti all’edificio. 

INCENTIVI ECONOMICI 
Al fine di conseguire il perseguimento di tali interventi edili sugli immobili, o per finanziare la costruzione nuovi immobili con elevate prestazioni energetiche, la direttiva prevede all’art. 15 (rubricato “incentivi finanziari e barriere di mercato”) che gli Stati membri introducano appositi finanziamenti. 

Per finanziamenti la direttiva, art. 15 par. 4, intende: 
prestiti per l’efficienza energetica 
mutui ipotecari per la ristrutturazione 
contratti di rendimento energetico 
incentivi fiscali 
sistema di detrazioni fiscali 
sistema di detrazione in fattura 
fondi di garanzia 
fondi destinati a ristrutturazione profonda o che garantiscano una soglia significativa di risparmi energetici 

Gli Stati membri possono adottare le misure necessarie affinché gli istituti finanziari, e gli investitori, possano proporre questi finanziamenti ai proprietari degli immobili. 
I finanziamenti, secondo quanto previsto dalla direttiva, devono essere effettivamente visibili ed accessibili ai proprietari degli immobili.   

CONTROLLI ED ISPEZIONI DEGLI IMPIANTI DI RISCALDAMENTO-VENTILAZIONE-CONDIZIONAMENTO 
Ai sensi degli artt. 20 e 21 (rispettivamente rubricati “ispezioni” e “rapporti di ispezioni degli impianti di riscaldamento, ventilazione e di condizionamento dell’aria”) della direttiva gli impianti di riscaldamento, ventilazione e di condizionamento dell’aria devono essere soggetti a periodici controlli.  
Di tali controlli (effettuati da soggetti esperti o qualificati) deve essere effettuato un rapporto di ispezione che deve essere trasmesso al proprietario o al locatario dell’immobile e caricato nella banca dati nazione delle prestazioni energetiche degli immobili (la cui introduzione è prevista dall’art. 19 della direttiva). 

SANZIONI 
L’inosservanza degli standard minimi fissati dalla direttiva poterà a conseguenze sanzionatorie.  
La direttiva (art. 31) attribuisce agli Stati membri il compito di identificare quali sanzioni dovranno essere adottate.  
Nella determinazione delle sanzioni la direttiva impone che esse dovranno essere effettive, proporzionate e dissuasive. 

di:  
Avv. Carlo Rocchi – Fondatore di Rocchi & Avvocati 
Avv. Lorenzo Marranci – Avvocato presso Rocchi & Avvocati 

INQUADRAMENTO DELL’ISTITUTO

L’ipoteca (artt. 2808 – 2898 c.c.), assieme al pegno (artt. 2784 – 2807 c.c.), è un diritto reale di garanzia, ossia, misure finalizzate ad incentivare il debitore ad adempiere la propria obbligazione.

I due istituti sono inoltre “cause legittime di prelazione” ex art. 271, co. 2, c.c.; ciò significa che in deroga al principio generale della par condicio creditorum (cioè i creditori devono godere di eguale diritto di soddisfazione) un creditore pignoratizio (titolare di un diritto di pegno) o ipotecario (titolare di un diritto di ipoteca) ha diritto ad essere soddisfatto prima rispetto ad altri non muniti di tali garanzie.

La funzione di garanzia dell’ipoteca si realizza mediante la “sottrazione” al debitore un suo bene e la realizzazione su di esso un vincolo di indisponibilità. Il debitore potrà conseguire nuovamente il bene sottratto solo a seguito dell’adempito del debito.

Secondo la dottrina, l’ipoteca attribuisce al creditore lo ius distrahendi, ossia il diritto di espropriare il bene sul quale è costituita e lo ius prelationis, ossia il diritto di essere soddisfatto nel caso di eventuale vendita del bene (A. TORRENTE – P. SCHLESINGER, Manuale di diritto privato, p. 482).

Al fine di evitare che questi diritti costituiscano un abuso del creditore la legge stabilisce i casi e le modalità in cui un bene può essere ipotecato (o pignorato).

Mentre il pegno è costituito su beni mobili (non registrati) ex artt. 2786 ss c.c., l’ipoteca ex art. 2810 c.c. può essere costituita:
– su beni immobili e loro pertinenze;
– sull’usufrutto e la nuda proprietà;
– sul diritto di superfice;
– sul diritto dell’enfiteuta e del concedente sul fondo enfiteutico;
– su rendite dello Stato
– su navi, aeromobili o autoveicoli;
– rientrano tra le ipoteche i privilegi iscritti sugli autoveicoli. 

L’ipoteca si caratterizza per la sua:
• specialità (2809, co. 1, c.c.) = “deve essere iscritta su beni specificamente indicati e per una somma determinata di denaro”
• indivisibilità (art. 2809, co. 2, c.c.) = “sussiste per l’intero sopra tutti i beni vincolati, sopra ciascuno di essi e sopra ogni loro parte”
• accessorietà (requisito implicito) = esiste fino a quando esiste il credito.

FORME DI IPOTECA E LORO COSTITUZIONE

Tre sono le modalità di costituzione di un’ipoteca: ex lege (c.d. ipoteca legale), a seguito di un provvedimento dell’Autorità Giudiziaria (c.d. ipoteca giudiziale) oppure convenzionalmente (c.d. ipoteca volontaria).

• IPOTECA LEGALE

L’art. 2817 c.c. prescrive che possono iscrivere ipoteca legale:

L’alienante sopra immobili alienati per il pagamento dei conguagli degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione (co. 1).

I coeredi, i soci e gli altri conviventi per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo (co. 2).

Lo Stato sopra i beni dell’imputato e della persona civilmente responsabile secondo quanto disposto dal codice penale e di procedura penale (co. 3).

• IPOTECA GIUDIZIALE

Tutte le sentenze di condanna (ossia i provvedimenti ove il giudice non si limita a riconoscere l’an – esistenza del diritto fatto valere in giudizio – ma dispone anche che la parte soccombente sia tenuta a un dare, non dare, un facere o un non facere) costituiscono titolo idoneo per l’iscrizione dell’ipoteca giudiziale.

Anche le sentenze di condanna generica (ove il giudice stabilisce l’an ma non il quantum – entità del danno) o provvisionale (ove il giudice condanna nei limiti della quantità in cui ritiene raggiunta la prova) ex art. 278 c.p.c. sono idonee all’iscrizione dell’ipoteca alla luce di quanto indicato dal primo comma dell’art. 2818 c.c.

Oltre a queste tipologie di sentenze sono titolo per l’iscrizione dell’ipoteca, ex art. 2818, co. 2, c.c. anche gli “altri provvedimenti giudiziali ai quali la legge attribuisce tale effetto” (es. decreti ingiuntivi), i lodi arbitrali purché muniti della formula esecutiva (ex art. 2819 c.c.) oppure le sentenze pronunciate da Autorità Giudiziarie straniere.

• IPOTECA VOLONTARIA

Possono essere anche le parti a decidere quali beni ipotecare. L’art. 2821 c.c. stabilisce che l’atto di costituzione volontaria dell’ipoteca deve essere redatto mediante atto pubblico (atto redatto da notaio) o scrittura privata autenticata (atto scritto dalle parti, firmato da loro pungo e autenticato da un notaio). Il testamento non costituisce titolo di ipoteca volontaria.

Nel caso si proceda ipotecando un bene immobile l’atto deve indicare la natura del bene, il comune ove si trova e i dati di identificazione catastale (art. 2826 c.c.). Secondo la giurisprudenza l’ipoteca immobiliare può essere iscritta solo se il debito ammonta ad una somma superiore a 8.000 euro – Cass. Sez. Unite, Sent. 4077/2010

ISCRIZIONE DELL’IPOTECA

 L’ipoteca si iscrive nell’ufficio dei registri/conservatoria (Agenzia delle Entrate – Ufficio territoriale Provinciale del Territorio) ove si trova il bene da ipotecare (art. 2827 c.c.).

Sarà interesse del creditore procedere all’iscrizione dell’ipoteca in modo di potersi assicurare il corretto adempimento del debito. Infatti, dato che più creditori potranno iscrivere più ipoteche sullo stesso bene (artt. 2852 ss c.c. ss), sarà interesse del creditore agire tempestivamente in modo da essere soddisfatto prima di altri creditori ipotecari (“prior in tempore potior in iure”).

Quanto affermato vale per il privato solo nei casi di ipoteca giudiziale e volontaria. Infatti, nei casi di ipoteca legale sub nn. 1 e 2 dell’art. 2817 c.c. provvederà automaticamente e senza alcun atto di impulso ad opera della parte l’ufficio del territorio competente. L’ipotesi sub n. 3 dell’art. 2817 c.c. avendo come destinatario lo Stato non rileva per il privato.

Secondo quanto dettato dall’art. 2828 c.c. possono costituire oggetto di ipoteca tanto beni già appartenenti al debitore quanto “beni che pervengono successivamente (…) a misura che egli acquista – Disposizione che riflette il contenuto dell’art. 2740 c.c., norma che dispone come il debitore risponde dell’adempimento delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri.

FORMALITÀ PER L’ISCRIZIONE DELL’IPOTECA

Secondo quanto disposto dall’art. 2839 (norma rubricata “formalità per l’iscrizione”) il creditore per iscrivere l’ipoteca deve presentarsi all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente munito di:

– titolo idoneo (sentenza – altro provvedimento se giudiziale; atto pubblico o scrittura privata autenticata se volontaria)

– una “nota” sottoscritta in doppio originale contenente:
1) generalità (nello specifico cognome, nome, luogo di nascita e codice fiscale – denominazione, ragione sociale, sede e partita iva se persone giuridiche) del creditore, del debitore e dell’eventuale terzo;
2) indicazione del domicilio eletto dal creditore (che deve trovarsi nella circoscrizione del Tribunale in cui ha sede l’ufficio competente) – il creditore potrà sempre variarlo ex art. 2842 c.c.;
3) titolo, data e nome del Pubblico Ufficiale che lo ricevuto o autenticato il titolo;
4) indicazione della somma per la quale si procede con l’iscrizione;
5) interessi e annualità che il credito produce;
6) tempo dell’esigibilità;
7) natura e situazione del bene.

A seguito dell’iscrizione dell’ipoteca, il conservatore restituisce uno degli originali della nota e certifica in calce al documento la data e il numero di iscrizione.

SPESE DELLA PROCEDURA = L’art. 2864 c.c. stabilisce che le spese sono a carico del debitore (salvo venga disposto diversamente) tuttavia devono essere anticipate dal richiedente. Nello specifico dovrà essere corrisposto:

un’imposta di registro del valore di 0,5% del bene;

un’imposta di bollo del valore di 155 Euro;

un’imposta di ipotecaria del valore del 2% del bene

una tassa di iscrizione del valore di 35 Euro.

I presenti tributi dovranno essere corrisposti mediante compilazione di un modulo F24 reperibile presso l’Agenzia delle Entrate.

ESTINZIONE DELLE IPOTECHE

Ai sensi dell’art. 2878 c.c. sono cause di estinzione delle ipoteche:

– la cancellazione;

– la mancata rinnovazione;

– l’estinzione dell’obbligazione;

– il perimento del bene;

– la rinuncia;

– lo spirare del termine;

– il trasferimento del bene ipotecato.

CANCELLAZIONE DELLE IPOTECHE

L’art. 2882 c.c. stabilisce che anche in caso di cancellazione è competente la conservatoria.

Per effettuare la cancellazione il richiedente deve presentare l’atto che giustifica la richiesta (art. 2886 c.c.)

CANCELLAZIONE GIUDIZIALE DELL’IPOTECA

Il giudice può ordinare che un’ipoteca venga cancellata. Stabilisce l’art. 2884 c.c. che “la cancellazione deve essere eseguita dal conservatore, quando è ordinata con sentenza passata in giudicato o con altro provvedimento definitivo emesso dalle autorità competenti”. 

Quindi, nel caso in cui venga pronunciata (e sia passata in giudicato) una sentenza che riconosce l’inesistenza di un credito, il giudice potrà ordinare la cancellazione dell’ipoteca iscritta su un bene.

Si segnala inoltre che ai sensi dell’art. 586 c.p.c. “(…) in caso di vendita forzata il giudice può pronunciare decreto col quale trasferisce il bene espropriato (…) ordinando che si cancellino le (…) iscrizioni ipotecarie”.

CANCELLAZIONE VOLONTARIA (TRAMITE ATTO DI NOTAIO)

L’ipoteca può essere cancellata tramite notaio. Prima dell’entrata in vigore della disciplina introdotta dall’art. 13, co. 8 sexies ss della legge 40/07 essa costituiva l’unica modalità per cancellare un’ipoteca.

Il notaio provvede a cancellare un’ipoteca redigendo un atto pubblico oppure autenticando le firme ad una scrittura privata.

La cancellazione avviene in modo automatico. Si dovranno solamente attendere i termini fisiologici per lo studio della procedura e per la consegna dell’atto alla conservatoria competente. Il conservatore sarà dunque tenuto a cancellare l’ipoteca, ove non proceda potrà essere presentato reclamo ex art. 2888 c.c. (nel caso in cui il conservatore immotivatamente, cioè non ravvisando alcuna irregolarità, non provvederà a cancellare l’ipoteca potrà essere ascritto a suo carico il reato di cui all’art. 328 c.p. “omissione di atti d’ufficio. Rifiuto”.).

Le spese per la cancellazione dell’ipoteca sono a carico del debitore ma generalmente vengono anticipate dal richiedente. Nello specifico dovranno essere adempiute le seguenti formalità consistenti nel pagamento di:

un’imposta di registro del valore di 0,5% del bene;

un’imposta di bollo del valore di 155 Euro;

un’imposta di ipotecaria del valore del 0,5% del bene

una tassa di iscrizione del valore di 35 Euro.

In aggiunta a questi pagamenti dovremo pagare anche il notaio incaricato per cancellare l’ipoteca.

CANCELLAZIONE EX ART. 40 bis TUB (art. 13, co. 8 sexies – terdecies l. 40/07)

L’art. 13, co. 8 sexies – terdecies della legge 40/07 (c.d. Decreto Bersani bis) ha previsto una nuova possibilità di cancellazione delle ipoteche. Trattandosi di un’operazione squisitamente bancaria l’art. 5 co. 1 del Dlgs 141/2010 ha inserito il testo dei commi del Decreto Bersano bis nel Testo Unico Bancario (c.d TUB) introducendo un nuovo articolo: l’art. 40 bis.

La cancellazione di ipoteche in commento ha una potata più limitata rispetto a quella già analizzata in quanto operante solo in determinate condizioni:
– il creditore deve essere un istituto di credito
– l’ipoteca deve essere iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da mutuo.

Prescrivono l’art. 13, co. 8-sexies e l’art. 40 bis co. 1 e 2 TUB che a seguito del pagamento del debitore l’ipoteca si estingue automaticamente, cioè senza l’intervento di intermediari, di un notaio (come previsto dall’art. 13 co. 8-undecies; art. 40 bis co. 5 TUB) o dell’Agenzia delle Entrate.

L’art. 13, co. 8 – novies e art. 40 bis co. 3 e 4 TUB prevede che la cancellazione non si verifica se, in presenza di un giustificato motivo ostativo, la banca creditrice comunica (con le modalità previste ex lege per la rinnovazione) che l’ipoteca debba permanere. La richiesta deve pervenire entro 30 giorni dalla scadenza dell’obbligazione.

L’Agenzia delle entrate potrà a questo punto:
– mantenere l’iscrizione dell’ipoteca (non sorgeranno conseguenze civili o penali a carico dell’istituto di credito);
– cancellare d’ufficio l’ipoteca. 

La procedura non ha alcun costo.

CANCELLAZIONE IPOTECHE E TAIC

Il TAIC (tutela dell’acquirente per gli immobili da costruire – per approfondimenti clicca qua) all’art. 8 stabilisce che il notaio non potrà procedere alla stipula dell’atto di compravendita dell’immobile se “anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto (…) al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca”.

MANCATO RINNOVO DELL’IPOTECA

L’ipoteca ha una durata di 20 anni. Se non viene rinnovata entro la scadenza del termine essa cessa di avere efficacia (art. 2847 c.c.). Il mancato rinnovo entro la scadenza comporta il venire meno del titolo maturato sul bene.

Anche se l’ipoteca non viene rinnovata non è preclusa al creditore la possibilità di effettuare una nuova iscrizione sul bene precedentemente ipotecato, purché sia ancora valido il suo titolo originario. Tuttavia, essendo una nuova iscrizione, essa non prevarrà sulle ipoteche già iscritte sul bene da parte di altri creditori.

PERIMENTO DEL BENE O ESTINZIONE DEL CREDITO

La natura accessoria dell’ipoteca è ravvisabile per il fatto che se viene meno il bene ipotecato, oppure se viene meno il diritto (es. prescrizione di un credito o compensazione), l’ipoteca si estingue automaticamente.

RINUNZIA ALL’IPOTECA

Altra forma di estinzione è la rinunzia. L’art. 2879 c.c. stabilisce che la rinuncia deve avvenire mediante dichiarazione scritta sotto pena di nullità.

Un’eventuale rinuncia effettuata in forma orale è nulla (tamquam non esset) ex art. 1418 c.c.; tuttavia il nostro ordinamento riconosce anche una “rinuncia tacita” consistente nel mancato rinnovo dell’ipoteca entro la scadenza di cui all’art. 2847 c.c..

di:
Avv. Carlo Rocchi – Fondatore Rocchi & Avvocati
Avv. Lorenzo Marranci – Avvocato presso Rocchi & Avvocati

PREMESSA: INQUADRAMENTO DEL TEMA

Il decorso del tempo, l’agire dei fenomeni atmosferici o eventi catastrofici (come terremoti o maremoti) possono arrecare gravi danni a beni immobili sino a renderli “ruderi”.

Nel linguaggio comune si intende “rùdere (raro rùdero) s. m. [dal lat. rudus -dĕris]. – 1. Si usa quasi sempre al plur., per indicare avanzi di costruzioni edilizie o di statue antiche” (definizione ricavata da TRECCANI, dizionario Online).

La definizione giuridica di rudere è ricavabile dalla giurisprudenza (prevalentemente amministrativa): sono ruderi i “residui edilizi inidonei a identificare i connotati essenziali dell’edificio” (ex multis e tra le più recenti T.A.R. Toscana Sent. 286/19).

In ambito tecnico si preferisce utilizzare il termine “diruto” per identificare i ruderi.  

La legislazione della Regione Liguria (n. 30/19) definisce come “fabbricato diruto” quell’immobile le “cui parti, anche significative e strutturali, siano andate distrutte nel tempo, ma di cui sia possibile documentarne l’originario inviluppo planivolumetrico complessivo e la originaria configurazione tipologica” (art. 1 lett. e).

Le principali fonti a livello nazionale (es. codice civile) non trattano espressamente lo stato di questi beni immobili.

Lo stesso T.U.E. (rectius Testo Unico sull’Edilizia – D.lgs 380/01) disciplina gli immobili diruti solo indirettamente: ossia nelle norme (artt. 3 e 3 bis) volte relative agli interventi per la manutenzione e la ristrutturazione degli immobili.

I ruderi vengono anche identificati quali “unità collabenti”. Tratta delle unità collabenti l’art. 3, co. 2, del D.M. 28 gennaio 1998 (“Regolamento recante norme in tema di costituzione del catasto dei fabbricati e modalità di produzione ed adeguamento della nuova cartografia catastale”).

La disposizione in commento, che rileva sotto il profilo fiscale dei ruderi, si limita ad indicare come tale qualifica sia correlata alla inidoneità di questi beni a produrre reddito causa il loro stato di degrado.

 Il termine collabente (participio passato del verbo “collabire”) è significativo: a livello etimologico esso identifica qualcosa che pur esistente sta andando in contro ad una lenta ed inesorabile rovina (Agenzia delle Entrate, Quaderni dell’Osservatorio).

Anche se privi di capacità reddituale le unità collabenti devono essere iscritte nei registri del catasto. Tale iscrizione ha infatti il precipuo scopo di dare certezza ai traffici giuridici (comprendere chi è titolare di un bene).

Precisa infatti l’Agenzia delle Entrate che: “il catasto non ha valenza probatoria (a differenza di quello tavolare) in ordine all’accertamento dei soggetti che detengono la proprietà o altri diritti reali su beni immobili, ma, d’altra parte, l’individuazione fisica di tali beni non può prescindere da quanto risulta al catasto”.

Si noti che una recente ordinanza (n. 90 del 24/01/2020) della Presidenza del Consiglio dei Ministri ha introdotto una tabella finalizzata a consentire ai Comuni di identificare i criteri per l’accertamento dello stato di collabenza.

IMMOBILI DIRUTI E IN STATO DI ABBANDONO

Un immobile non può essere privo di proprietario.

L’eventuale “abbandono” (allontanarsi dal bene per non effettuare più ritorno) è una mera situazione fattuale che non ha rilevanza giuridica. Può assumerne rilevanza solo in seguito al passaggio del tempo ed ad un’azione specifica di un ulteriore soggetto giuridico il quale vuole assumere la proprietà del bene. L’abbandono non è dunque – di per sé solo – un comportamento idoneo a far venire meno la proprietà del bene.

L’abbandono di un rudere non priverà il proprietario dalla titolarità del suo bene.

La titolarità del diritto di proprietà di un immobile può venire meno unicamente tramite:

– vendita
– rinuncia (c.d. rinuncia abdicativa al diritto di proprietà).

Vendita

La vendita nel nostro ordinamento è disciplinata dagli artt. 1470 ss c.c. e rappresenta il principale contratto nominato (regolato esplicitamente dal codice civile) esistente in Italia.

Tramite un contratto di compravendita il compratore acquisterà la proprietà del bene dietro il pagamento del corrispettivo pattuito. Trattandosi di beni immobili le norme del codice civile dovranno essere integrate con le disposizioni di cui agli artt. 46 ss T.U.E. (c.d. commerciabilità degli immobili – per approfondimenti clicca qua).

Rinuncia

È possibile rinunciare alla proprietà di un immobile.

Il codice civile ne ammette gli effetti ove riconosce la rinuncia al diritto di proprietà (c.d. abdicativa) di cui all’art. 827 c.c. (586 c.c. in ambito successorio); tale disposizione – si evidenzia residuale – prevede che gli immobili privi di proprietario appartengono allo Stato.

Da questa disposizione si comprende che gli immobili non possono mai diventare res nullius (cioè beni che non appartengono a nessuno).

In caso di rinuncia o morte senza eredi tali beni passano allo Stato. 

La rinuncia, non è un mero comportamento fattuale, ma è un atto che deve rivestire forma scritta ex art. 1350, co. 1 nn. 1 e 5, c.c..

Oltre a questa dichiarazione scritta, il rinunciante dovrà compiere ulteriori formalità quali:

– il pagamento di un’imposta di bollo dal valore di 230 euro – secondo quanto illustrato dalla tabella annessa al D.P.R. 642/1972 (“disciplina dell’imposta di bollo”) modifico dal art. 1, co. 1 bis, del DM 22 febbraio 2007 – in quanto trattasi di un “atto avente ad oggetto la rinuncia di un immobile”.

– Il pagamento di una tassa ipotecaria dal valore di 90 euro (35 euro per la trascrizione + 55 euro per le volture) secondo quanto riportato dalla tabella allegata al D.lgs. 347/1990.

Alcuni immobili non possono essere oggetto di rinuncia: e il caso disciplinato dall’art. 1118, co. 2 c.c. precisa che “il condomino non può rinunciare alle cose in comune”.

Occupazione di immobili

Dato che gli immobili avranno sempre un proprietario (in assenza di qualsiasi persona fisica o giuridica la loro proprietà spetta allo Stato) non sarà possibile acquisire la proprietà di tali beni mediante occupazione (modo di acquisto della proprietà ex art. 923 c.c. relativo ai soli beni mobili). In un eventuale caso di “occupazione”, o meglio di “spoglio” del bene, (comportamento che riveste carattere di illecito penale ex art. 637 c.p. – norma rubricata invasione di terreni o edifici) il proprietario potrà agire in reintegrazione ex art. 1168 c.c. e conseguire nuovamente il possesso del bene cui ha sofferto lo spoglio.

RESPONSABILITÀ PER EVENTUALI DANNI CAGIONATI DAL RUDERE

Il decorso del tempo può comportare danni alla struttura dell’immobile. Per tale ragione, periodici interventi di manutenzione sono necessari. Alcuni accadimenti come il crollo di parti dell’immobile possono arrecare danni a passanti o veicoli parcheggiati vicino allo stabile.

Questi danni rientrano nel novero dell’art. 2053 c.c. (norma rubricata responsabilità per danni da rovina di edifici); tale disposizione prescrive che il proprietario dell’immobile risponde dei danni causati dalla rovina dell’edificio salvo che non riesca a dimostrare che i danni non siano dovuti da difetto di manutenzione (ove l’immobile sia oggetto di tali opere) o da un vizio della costruzione.

Limitatamente a questi specifici casi: in presenza di un difetto di manutenzione sarà responsabile la società incaricata per effettuare i restauri dell’immobile; in presenza di un vizio della costruzione risponderà la società che aveva realizzato lo stabile.

La dottrina stabilisce che questa responsabilità può essere estesa in via analogica a tutti coloro che vantano sull’immobile un diritto reale di godimento sul bene immobile, quale usufrutto (artt. artt. 978 ss c.c.), uso o abitazione (artt. 1122 c.c.) oppure in forza di un diritto di concessione in uso demaniale di un bene.

Non risponderanno di questa forma di responsabilità coloro che hanno il possesso o la detenzione dell’immobile senza essere proprietari o titolari di un diritto di godimento sul bene (C. M. BIANCA, La responsabilità, p. 738).

RESTAURO & RICOSTRUZIONE

Un rudere potrà essere ristrutturato oppure demolito e ricostruito.

 Molto spesso, nel caso di ristrutturazione edilizia, il primo passo che viene compiuto consiste nella demolizione dei resti dell’immobile.

Una recente pronuncia del T.A.R. per la Lombardia – adito in quanto il proprietario di un rudere si vedeva respinta la domanda di ristrutturazione del bene in quanto identificato come nuova costruzione – offre indicazioni circa i requisiti per i quali un intervento possa essere qualificato  “ristrutturazione”; secondo quanto statuito dal giudice amministrativo è “necessario e sufficiente, quindi, per qualificare l’intervento come ristrutturazione, che l’originaria consistenza dell’edificio sia individuabile sulla base di riscontri documentali [“quali, ad esempio, documentazione fotografica, aerofotogrammetrie e mappe catastali, che consentano di delineare, con un sufficiente grado di sicurezza, gli elementi essenziali dell’edificio diruto”] od altri elementi certi e verificabili” (T.A.R. per la Lombardia – Brescia, Sez. I, Sent.  517/2020).

RUDERI ED AGIBILITÀ

L’agibilità, da intendersi come sinonimo di abitabilità (studio notarile n. 4512), è una delle caratteristiche dell’immobile. L’art. 24 T.U.E. precisa che un immobile è agibile se soddisfa gli standard di sicurezza, di igiene, si salubrità, di risparmio energetico e di rispetto degli obblighi di infrastrutture digitali prescritti dal nostro ordinamento (per approfondimenti sul tema dell’agibilità degli immobili clicca qua).

Un immobile diruto (e collabente al catasto) non è in grado di soddisfare i requisisti dettati dall’articolo citato, quindi: TALI IMMOBILI NON SONO AGIBILI/ABITABILI!

Quanto affermato trova riscontro nell’art. 6 lett. c del D.M. 28 gennaio 1998, norma che stabilisce che sono collabenti “le costruzioni non abitabili o agibili e comunque di fatto non utilizzabili (…)”

Tuttavia al contrario un immobile non agibile non necessariamente è un rudere o un’unità collabente. È infatti inagibile qualsiasi immobile che non soddisfa i requisiti dettati dall’art. 24 T.U.E. (es. mancanza di rete idrica).

PROFILO FISCALE: UNITÀ COLLABENTI

L’art. 3, co. 2 lett. b, del DM 28 febbraio 1998 definisce come collabenti le “costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito a causa dell’accentuato livello di degrado” Questi immobili sono collocati nella categoria F/2.

Secondo quanto riportato dall’Agenzia delle Entrate nel 2018 548.148 erano gli immobili rientranti nella categoria castale F/2. Il 32% di questi immobili si trova nelle regioni del nord; il 20% nel centro; il 32% nel sud e il 16% nelle isole.

Per le ragioni sopra illustrate nella parte introduttiva questi immobili sono comunque iscritti nei registri del catasto.

La “declassificazione” di un immobile in unità collabente non è un’operazione automatica. L’Agenzia delle Entrate precisa che per accatastare il bene collabente nella categoria F/2 il proprietario dell’immobile è tenuto ad effettuare:

• una relazione sullo stato dei luoghi, con particolare riferimento alle strutture e alla conservazione del manufatto (corredata di documentazione fotografica), sottoscritta da un tecnico;
• un’autocertificazione, resa dall’intestatario del bene, attestante l’assenza di allacciamento dell’unità alle reti dei servizi pubblici dell’energia elettrica, dell’acqua e del gas. [documento attestante la non agibilità del bene].

Fino all’entrata in vigore dell’art. 1, co. 741 della legge di bilancio 2020 (articolo di riforma dell’IMU) si affermava che le unità collabenti non fossero soggette ad IMU-ICI. Data l’assenza di una base imponibile (rendita dell’immobile = 0) si riteneva che l’immobile non potesse essere tassato; allo stesso modo non poteva essere tassata l’area ove sorgeva l’immobile come area edificabile.

Quanto affermato trovava riscontro in una serie di pronunce della suprema Corte di Cassazione che affermavano: “in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), il fabbricato accatastato come unità collabente (categoria F/2), oltre a non essere tassabile come fabbricato, in quanto privo di rendita, non è tassabile neppure come area edificabile” (ex multis Cass. Sez. V, Sent. 23801/17).

Lo stesso orientamento era ravvisabile dalle Commissioni Tributarie; sul punto infatti: “in tema di Imu, è illegittimo l’assoggettamento degli immobili collabenti all’imposta, poiché essi non sono produttivi di reddito, essendo classificati nella categoria catastale F/2, dovendosi escludere la tassabilità dell’area che, pur essendo astrattamente riedificabile qualora fosse demolito l’edificio soprastante, non è suscettibile di autonoma utilizzazione fino a quando esso vi permanga” (Comm. Trib. Prov. Lombardia – Como, Sez. I, 27.08.2019).

A partire dall’entrata in vigore della norma la situazione è cambiata: la riforma prevede che tutti i fabbricati (quindi anche le unità F/2 – collabenti) devono essere iscritti nel catasto con “attribuzione di rendita catastale”.

La nuova formulazione della norma ha portato al venire meno degli orientamenti consolidati. Oggi si ritiene che pur non essendo tassabile l’immobile in quanto privo di reddito, potrà essere tassata l’area ove sorge l’immobile in quanto edificabile (es. – per un immobile situato su un terreno agricolo dovrà essere corrisposta l’IMU sul terreno).

di:
Avv. Carlo Rocchi – Fondatore di Rocchi &Avvocati
Avv. Lorenzo Marranci – Avvocato presso Rocchi & Avvocati