Caparra e Acconto

* English version below *

PREMESSA

Nel corso delle trattative immobiliari è possibile che durante la sottoscrizione del contratto preliminare (per approfondimenti sul preliminare clicca qui) ci venga chiesto di versare in anticipo – quindi prima dell’esecuzione del contratto – una determinata somma di denaro.

Le anticipazioni di denaro non sono un’esclusiva delle trattative immobiliari ma possono realizzarsi anche al momento della sottoscrizione di altri contratti, come ad esempio al momento dell’acquisto di una nuova auto o una nave (c.d. beni mobili registrati), o in generale in un contratto a prestazioni corrispettive.

Queste anticipazioni di somme di denaro possono avvenire a titolo di acconto o di caparra.

I due istituti hanno caratteristiche, funzioni e discipline particolari e quindi affatto identiche, sebbene nel linguaggio comune talvolta i due termini vengano utilizzati quasi come sinonimi.

Diverse sono le ragioni, le cause ed il fine in forza dei quali vengono fornite tali somme:

Diverso è il profilo fiscale che le contraddistingue.

CAPARRA

La caparra (dal latino “arrha”) ha finalità di garanzia. Deve incentivare il debitore ad adempiere la sua prestazione (ad es. saldare un debito o eseguire una determinata prestazione) oppure evitare che una parte receda dal contratto.

Non esclusivamente (e quindi ulteriore distintivo dall’acconto) la caparra consiste in una dazione di una somma di denaro. Può essere fornita in garanzia una qualsiasi determinata res (come, ad esempio nella Roma del III secolo, anche la dazione di un anello). E’ dunque interesse del creditore inserire nel contratto la dazione di caparra, un bene di valore che svolga la funzione di “esortare” il debitore ad adempiere la prestazione.

Non esiste un’unica tipologia di caparra, la legge (il Codice Civile, di seguito C.c.) ne prevede due:

– confirmatoria (art. 1385 C.c.) o

– penitenziale (art. 1386 C.c.).

Entrambe si costituiscono mediante un patto di natura reale, cioè che si perfeziona con la consegna della “res” (denaro o altro) che costituirà la garanzia dell’obbligazione.

La caparra confirmatoria (art. 1385 C.c.)

La caparra può avere finalità confirmatoria (c.d. “arraha poenalis”), se è prevista con lo scopo di incentivare le parti ad adempiere l’obbligazione.

La somma offerta a titolo di caparra deve essere restituita al momento dell’adempimento della prestazione dovuta.

Il debitore deve dunque esigerne la restituzione al momento dell’adempimento dell’obbligazione pattuita, mentre il creditore che la detiene deve provvedere alla restituzione. Le parti possono convenire di imputarla in conto prezzo al momento dell’esecuzione del contratto.

Il codice civile precisa, inoltre, che in caso di inadempimento della parte che ha dato la caparra (il debitore) l’altra parte (il creditore) potrà “svincolarsi” dal contratto (c.d. recesso ex art. 1373 C.c.) e trattenere quanto ricevuto a titolo di caparra (art. 1385 II comma C.c.).

Al contrario, se inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra parte potrà recedere dal contratto e chiedere una somma di valore pari al doppio della caparra versata. (art. 1385 II comma C.c.)

Precisa ancora il codice che la parte inadempiente può chiedere in alternativa alla restituzione della caparra – o del suo doppio in caso di inadempimento della parte che la ricevuta – che venga eseguito quanto pattuito nel contratto oppure che lo stesso si risolva (art. 1385 III comma C.c.).

La caparra penitenziale (art. 1386 C.c.)

La caparra c.d. penitenziale (“arraha poenitentialis”) ha lo scopo di costituire da corrispettivo nel caso una delle parti receda dal contratto.

Precisa il secondo comma che se recede la parte:

– che ha dato la caparra – essa perderà la caparra;

– che ha ricevuto la caparra – essa dovrà restituire una somma pari al doppio della caparra.

In sintesi, ciò che distingue le due tipologie di caparra consiste nello scopo per cui è prevista, ossia:

1) la confirmatoria incentiva le parti ad adempiere in quanto l’inadempimento permetterà di trattenere la caparra (inadempimento della parte che ha dato la caparra) o il doppio della stessa (inadempimento della parte che ha ricevuto la caparra);

2) la penitenziale può essere chiesta solo nel caso in cui una delle parti receda dal contratto.

La caparra deve essere restituita in caso di adempimento della prestazione.

Come è sanzionata la mancata restituzione della caparra e quali sono i rimedi possibili?

Il problema si poneva già nell’antica Roma.

Ulpiano (n.d.r. giurista romano del terzo secolo d.c.), rappresentando la dazione di un anello a titolo di caparra, riferiva che, in caso di mancata restituzione di esso in seguito all’estinzione del debito, l’adempiente avrebbe potuto attivare l’“actio per condictionem” (n.d.r. L’attore affermava davanti al convenuto che questi era debitore verso di lui di una data somma di danaro e gli chiedeva di riconoscere il suo debito. Se il convenuto negava, l’attore lo invitava a comparire nel trentesimo giorno davanti al pretore per la nomina del giudice: di solito il convenuto per evitare la condictio provvedeva a pagare il dèbitum) (D.14.III.1).

Oggi l’“actio per condictionem” corrisponde alle azioni per arricchimento senza causa o ingiustificato arricchimento istituti codicizzati agli artt. 2041 (norma rubricata “azione generale di arricchimento”) e 2042 C.c. (norma rubricata “carattere sussidiario dell’arricchimento”).

Le azioni descritte condividono infatti i presupposti e gli elementi costitutivi:

– l’impoverimento di un soggetto (colui che ha dato l’anello),

– l’arricchimento di un altro (colui che ha ricevuto l’anello) e

– la mancanza di una giusta causa (atteso l’avvenuto adempimento o pagamento del debito).

ACCONTO

L’acconto è un mero anticipo della somma o della prestazione convenuta, senza alcuna finalità di garanzia.

L’istituto, pur privo di esplicita definizione nel Codice civile, è tuttavia richiamato in alcuni articoli del nostro Codice civile (vedi ad es. l’art. 2234 C.c. – norma rubricata “spese e acconti”).

Se dunque l’acconto costituisce un anticipo che dovrà essere integrato con altre somme, in caso di inadempimento del compratore/debitore la trattenuta dell’acconto non potrà dare luogo all’azione di arricchimento senza causa essendo anzi da inserirsi nella azione da promuoversi per l’inadempimento nel pagamento.

Ove invece sia il venditore/creditore a non adempiere al contratto, egli potrà essere chiamato alternativamente o all’adempimento del contratto o al recesso da esso con restituzione dell’acconto oltre che al risarcimento del danno eventualmente subito dal compratore/debitore.

In caso di inadempimento, il contratto potrà risolversi automaticamente (nel caso in cui sia prevista una clausola risolutiva espressa – art. 1456 C.c.) oppure può essere esperita un’azione di risoluzione per inadempimento (art. 1453 C.c.).

CAPARRA E ACCONTO – “NOMEN IURIS” E DATO SOSTANZIALE

Ogni volta che, all’interno di un contratto, viene anticipata una somma di denaro od una prestazione parziale, è necessario verificare se questa dazione costituisce un anticipo (che costituirà un acconto) oppure una garanzia (che costituirà una caparra).

Il dato formale non è sufficiente, poiché, indipendentemente dalla qualifica delle parti, sarà necessario appurare la causa e lo scopo per i quali sono state eseguite le anticipazioni sulla prestazione finale (pagamenti o prestazioni).

Secondo la giurisprudenza la denominazione esplicita di “caparra” non è elemento necessario per qualificare come tale questa dazione (Cass. 3014/1985).

Dovrà essere esercita una vera e propria attività di interpretazione del contratto concluso tra le parti (secondo quanto previsto dagli artt. 1362 – 1371 C.c.). L’art. 1362 C.c. (norma rubricata “intenzione dei contraenti”) precisa come “si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole” (quindi il dato sostanziale deve prevalere a quello formale).

Se questa “intenzione delle parti” non sarà rilevabile (o le parti non convengano una interpretazione comune), spetterà al giudice stabilire se i contraenti abbiano inteso attribuire alla somma versata la mera funzione di caparra ovvero di acconto sul prezzo dovuto (Cass. 727/1980).

PROFILO FISCALE DI CAPARRA E ACCONTO

Diversi sono anche i profili fiscali dei due istituti.

Le cessioni di denaro, beni o servizi sono sottoposte a imposizione, ma caparra e acconto la subiscono in misura diversa.

1) Caparra

a) Imposta sul Valore Aggiunto (IVA)

La giurisprudenza ha ampiamente dibattuto se la caparra fosse o meno sottoposta all’imposta di valore aggiunto (c.d. IVA), giungendo alla determinazione che in generale le caparre sono esenti da IVA.

La nostra suprema corte ha infatti statuito che la caparra “non determina l’insorgenza del presupposto impositivo, in quanto assolve una funzione di risarcimento forfettario del danno e non di anticipazione del corrispettivo” (Cass. n. 10306 del 20/05/2015 e più recentemente da Cass. ord. n. 3736/19).

Ugualmente non dovuta l’IVA nel caso in cui la caparra sia trattenuta a seguito dell’inadempimento o del recesso di una delle parti.

La giurisprudenza della Corte di Giustizia della (allora) Comunità aveva infatti precisato che nel caso di trattenimento della caparra non vi è il corrispettivo di una prestazione e per conseguenza l’operazione non è soggetta ad IVA (Sent. 18 luglio 2007.Société thermale d’Eugénie-les-Bains contro Ministère de l’Économie, des Finances et de l’Industrie. Domanda di pronuncia pregiudiziale: Conseil d’État – Francia. C-277/05, ECLI:EU:C:2007:440).

La giurisprudenza esposta trova conferma negli studi dell’Ordine notarile. Lo studio notarile n. 185-2011/T (seppure limitato alle caparre confirmatorie nei contratti preliminari) conferma come la caparra non può essere considerata anticipazione del corrispettivo di una cessione di beni o di una prestazione di servizi agli effetti dell’art. 6 comma 4 D.P.R. n. 633/1972 (c.d. Testo Unico IVA).

Ed ancora la Risoluzione Ministeriale 1856/82 esclude che la caparra sia sottoposta ad IVA; in tale documento si può leggere come “la ritenzione della caparra non configuri, ai fini fiscali, un “incremento di ricchezza”,(…), che costituisce l’elemento essenziale del reddito inteso in senso tecnico, passibile d’imposta”.

Infine dette indicazioni, relative all’esclusione dell’IVA, sono confermate nella pagina web dell’Agenzia delle Entrate (seppure limitate alle caparre confirmatorie).

Per ulteriori approfondimenti: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/prima-di-comprare#:~:text=la%20caparra%20confirmatoria%2C%20anche%20se,proporzionale%20(0%2C50%25).

b) Imposta di Registro

La caparra è soggetta all’imposta di registro nella misura 0,5%, secondo quanto indicato dall’art. 6 della parte 1 della tariffa di cui al Testo Unico del 26 aprile 1986 n. 131 (c.d. Testo Unico delle imposte di registro, c.d. TUIR) – richiamato dalla nota all’art 10 dello stesso testo unico-.

Un esempio chiarificatore: se verso una caparra di valore pari a 100 euro dovrò pagare un’imposta di registro di valore pari a 50 centesimi (0,5% di 100 euro).

2) Acconto

Gli acconti, viceversa, sono soggetti ad IVA, perché rientranti nella previsione di cui all’art. 6, co. 4, D.P.R. n. 633/1972.

Diverso è anche l’ammontare dell’imposta di Registro che è fissata al 3%, ex art. 9 della parte 1 della tariffa di cui al Testo Unico delle imposte di registro.

Esempio chiarificatore: nel caso di versamento di un acconto pari a 100 euro dovrò pagare un’imposta di registro pari a 3 euro (3% di 100 euro).

3) Aspetto comune per caparra e acconto sull’imposta di registro

L’Agenzia delle Entrate nel suo sito precisa che nel caso in cui l’imposta di registro versata nel contratto preliminare per un acconto o una caparra sia superiore a quella dovuta per il contratto definitivo potrà essere richiesto il rimborso di quanto precedentemente versato.

La richiesta di rimborso, da presentare all’Ufficio che ha ricevuto la domanda di Registrazione del preliminare, può essere chiesta entro il termine decadenziale di tre anni dal momento della registrazione del definitivo (art. 77 TUIR).

di:
Avv. Carlo Rocchi – fondatore dello studio Rocchi&Avvocati

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ENGLISH VERSION

PREMISE

In the real estate negotiations it is possible that during the signing of the preliminary contract (for more information on the preliminary contract, click here) we are asked to pay in advance – so  before the execution of the contract – a certain amount of money.

Cash advances are not exclusive to real estate negotiations but can also take place at the time of signing other contracts, such as when buying a new car or ship (so-called registered movable property), or in general in a contract with corresponding benefits.

These advances of sums of money can be made as a “acconto” or as a “caparra”.

The two institutes have particular characteristics, functions and disciplines and therefore completely identical, although in common language the two terms are sometimes used almost synonymously.

There are several reasons, causes and the purpose under which these sums or goods are provided:

The fiscal profile that distinguishes them is different.

CAPARRA

The caparra (from the Latin “arrha”) is used as a guarantee. It must provide an incentive for the debtor to perform its performance (e.g. pay off a debt or perform a certain performance) or prevent a party from withdrawing from the contract.

Not exclusively (and therefore further distinctive from the deposit) caparra consists in giving a sum of money. Any particular thing can be provided as a guarantee (such as, for example, in the Rome of the third century, even the bestowal of a ring). It is therefore in the creditor’s interest to include in the contract as caparra, a valuable asset that performs the function of “persuading” the debtor to perform the service.

There is no single type of deposit, the law (the Italian Civil Code, hereinafter C.c.) provides for two:

– confirmatoria (Article 1385 C.c.) o

– penitenziale (Article 1386 C.c.).

Both are formed by f a pact of “natura reale”, that means by a contract which is perfected with the delivery of the “res” (money or other) which will constitute the guarantee of the obligation.

Caparra Confirmatoria (Article 1385 C.c.)

Caparra may have a “confirmatoria” purpose (so-called “arraha poenalis”), if it’s provided for the purpose of encouraging the parties to fulfill the obligation.

The moneys offered as a caparra must be returned upon fulfillment of the due service.

The debtor must therefore demand its return at the time of the fulfillment of the agreed obligation, while the creditor who holds it must provide for the return. The parties may agree to charge it in the price account at the time of execution of the contract.

The Italian Civil Code also specifies that in the event of non-fulfillment by the part who gave the deposit (the debtor) the other part (the creditor) can “exit” from the contract (“recedere” pursuant to art. 1373 of the Italian Civil Code) and retain what has been received as Caparra (Article 1385 II paragraph C.c.).

On the contrary, if the party who received the deposit is in default, the other party may withdraw from the contract and ask for a sum equal to double the deposit paid. (Article 1385 II paragraph of the C.c.)

It further specifies the code that the defaulting part may request as an alternative to the return of the caparra – or its double in case of default by the party receiving it – that the agreement be carried out or that it is resolved (Article 1385 III paragraph C.c.).

La Caparra penitenziale (Article 1386 C.c.)

The caparra so-called penitenziale (“arraha poenitentialis”) has the purpose of constituting a consideration in the event one of the parties withdraws from the contract.

The second paragraph specifies that if exit the part:

– who gave the caparra- it will lose the caparra;

– who has received the caparra – it will have to return a sum equal to double the caparra.

In summary, what distinguishes the two types of caparra consists in their specific purpose:

1) the confirmatoria provides to incentive the party to fulfill just because the non-fulfillment will allow for the withholding of the caparra (default of the party who gave the caparra) or double it (default of the party who received the caparra);

2) the penitenziale can be requested only in the event that one of the party exits from the contract.

The caparra must be returned in case of fulfillment of the service.

But what happens if give back the caparra? And what I can do in those situations?

The problem already arose in ancient Rome.

Ulpian (editor’s note: Roman jurist of the third century A.D.), representing the donation of a ring as a deposit, reported that, in the event of failure to repay it following the extinction of the debt, the obligee could activate the “actio per condictionem” (editor’s note. The plaintiff stated before the defendant that he was indebted to him for a certain sum of money and asked him to recognize his debt. If the defendant denied, the plaintiff invited him to appear on the thirtieth day before to the praetor for the appointment of the judge: usually the defendant in order to avoid the condictio provided to pay the dèbitum) (D.14.III.1).

Today the “actio per condictionem” corresponds to actions for “arricchimento senza causa” o “ingiustificato arricchimento” regolate at artt. 2041 (“azione generale di arricchimento”) e 2042 C.c. ( “carattere sussidiario dell’arricchimento”).

The actions described share the assumptions and constitutive elements:

– the impoverishment of a subject (the one who gave the ring),

– the enrichment of another (the one who received the ring) e

– the lack of a just cause (pending fulfillment or payment of the debt).

ACCONTO

The acconto is an advance of the agreed sum or service, without any guarantee purpose.

The institution, although lacking an explicit definition in the Civil Code, is nevertheless referred to in some articles of our Civil Code (see, for example, Article 2234 C.c. – entitled “spese e acconti”).

If the deposit constitutes an advance that must be integrated with other sums, in the event of default by the buyer / debtor, the withholding of the acconto cannot give rise to the action of enrichment without cause at contrary it must be included in the action to be promoted for the default in payment.

If is the seller / creditor who does not fulfill the contract, he may alternatively be called either to fulfill the contract or to exit from it with a refund of the deposit as well as compensation for any damage suffered by the buyer / debtor.

In the event of non-fulfillment, the contract may be terminated automatically (in the contract provides a “clausula risolutiva espresso” – Article 1456 C.c.) or after an action of risoluzione per inadempimento (Article 1453 of the C.c.).

CAPARRA E ACCONTO – “NOMEN IURIS” AND SUBSTANTIAL DATA

Whenever, within a contract, a sum of money or a partial service is advanced, it is necessary to check whether this giving constitutes an advance (which will constitute a acconto) or a guarantee (which will constitute a caparra).

The formal data is not sufficient, since, regardless of the qualification of the parties, it will be necessary to ascertain the cause and purpose for which the advances on the final performance (payments or services) were made.

According to jurisprudence, the explicit denomination of “caparra” is not a necessary element to qualify this giving as such (Cass. 3014/1985).

A real activity of interpretation of the contract concluded between the parties must be exercised (according to the provisions of articles 1362 – 1371 C.c.). Art. 1362 C.c. (rule entitled “intenzione dei contraenti”) specifies how one must investigate what the common intention of the parties was and not limit oneself to the literal sense of the words (therefore the substantial datum must prevail over the formal one).

If this “intention of the parties” is not detectable (or the parties do not agree on a common interpretation), the judge will have to establish if the parts intended to attribute to the sum the mere function of a caparra or an acconto on the price due (Cass. 727 / 1980).

FISCAL PROFILE OF DEPOSIT AND DEPOSIT

The fiscal profiles of the two institutions are also different.

The transfers of money, goods or services are subject to “imposizione”, but the deposit and the down payment are subject to it to a different extent.

1) Caparra

a) Value Added Tax (VAT)

The Italian Courts has extensively debated whether or not the deposit was subject to value added tax (so-called VAT), reaching the determination that in general the deposits are exempt from VAT.

Our supreme court has in fact ruled that the caparra doesn’t determine the onset of the “presupposto impositivo”, as it fulfills a function of flat-rate compensation for the damage and not of anticipation of the consideration(Cass. n. 10306 of 20/05/2015 and more recently by Cass. ord. n. 3736/19).

Equally VAT isn’t due in the event that the deposit is withheld following the non-fulfillment or withdrawal of one of the parts.

The jurisprudence of the Court of Justice of the (then) Community had in fact specified that in the case of withholding the caparra there isn’t the consideration for a service and consequently the operation is not subject to VAT (Sentence 18 July 2007. Eugénie-les-Bains v Ministère de l’Économie, des Finances et de l’Industrie. Reference for a preliminary ruling: Conseil d’État – France. C-277/05, ECLI:EU:C: 2007:440).

The jurisprudence set out is confirmed in the studies of the Notarial Order. Notary’s office no. 185-2011 /T (limited to caparre confirmatorie in preliminary contracts) confirms that the deposit can’t be considered an advance of the consideration for a sale of goods or a provision of services pursuant to art. 6 paragraph 4 D.P.R. n. 633/1972 (so-called Consolidated VAT Act).

And again the Ministerial Resolution 1856/82 excludes that the deposit is subject to VAT; in this document it can be read how the retention of the caparra doesn’t constitute, for fiscal purposes, an “increase in wealth” which constitutes the essential element of income understood in a technical sense, subject to imposta.

Finally, these indications, relating to the exclusion of VAT, are confirmed on the web page of the Agenzia delle Entrate (albeit limited to confirmatory deposits).

For further information: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/prima-di-comprare#:~:text=la%20caparra%20confirmatoria%2C%20anche%20se,proportzionale%20(0%2C50%25 ).

b) Imposta di Registro

The caparra is subject to imposta di registro set at 0.5%, as indicated in art. 6 of part 1 of the tariff referred to in the Consolidated Law no. 131 (so-called Consolidated Law on Registration Taxes, so-called TUIR) – referred to in the note in Article 10 of the same text -.

A clarifying example: if I have to give a caparra of 100 euros I will have to pay a registration tax of 50 cents (0.5% of 100 euros).

2) Acconto

The acconti, on the other hand, are subject to VAT, because they fall within the provisions of art. 6, co. 4, Presidential Decree n. 633/1972.

The amount of the imposta di registro is also different, which is set at 3%, pursuant to art. 9 of part 1 of the tariff referred to in the Testo unico delle imposte di registro.

Clarifying example: If I have to pay 100 euros as acconto, I will have to pay a imposta di registro of 3 euros (3% of 100 euros).

3) Common aspect for down payment and down payment on registration tax

The Agenzia delle Entrate on its website specifies that in the event that the imposta di registro paid in the preliminary contract for an acconto or a caparra is higher than that due for the final contract, we can ask for a refund of the amount previously paid.

The refund request, to be submitted to the Office that received the preliminary registration request, can be requested within the deadline of three years from the moment of registration of the final (art. 77 TUIR).

from:
Avv. Carlo Rocchi – founder of the Rocchi & Avvocati law firm