La tutela degli immobili da costruire ex D.lgs 122/05 (c.d. TAIC)

PREMESSA

Stiamo per acquistare una nuova proprietà ma anziché comprare un immobile (che sia un appartamento o un compendio immobiliare) già esistente abbiamo l’opportunità di ottenere un bene immobile che dovrà ancora essere costruito.

Il negozio che stipuleremo non sarà un “classico” contratto di compravendita ex artt. 1470 ss c.c. (con riferimento anche alla vendita di cose future). Il nostro contratto sarà regolato dalle disposizioni dettate dal Dlgs 122/05, ossia il c.d. TAIC (acronimo di tutela degli acquirenti di immobili da costruire), recentemente integrato dal Dlgs 14/2019.

La norma prevede tutele e garanzie a favore della parte debole (acquirente) sino alla realizzazione effettiva del bene e alla sua compravendita, che tuttavia incidono anche sulla facoltà delle parti di convenire “varianti” durante la costruzione.

IL CONTENUTO DEL TAIC

L’art. 1 TAIC, norma rubricata “definizioni”, precisa (seppure indirettamente) l’ambito di applicazione delle disposizioni contenute nel presente decreto legislativo: esso si applica agli acquisti di immobili tra i soli privati.

Se una delle parti è un’Amministrazione non troveranno applicazione queste previsioni; al loro posto troverà interverranno le disposizioni di cui al Dlgs. 50/2016 – c.d. codice contratti pubblici o codice appalti.

L’art. 1 in commento precisa che:

Acquirente: è la persona fisica che procede – anche tramite contratto di leasing – all’acquisto di un immobile da costruire. È acquirente anche chi stipula un contratto con il costruttore per acquisire la titolarità di un diritto reale di godimento su un immobile da costruire (es. usufrutto – artt. 978 ss c.c.- abitazione – artt. 1022 ss c.c. – servitù – 1027 ss c.c.).

Costruttore: è l’imprenditore o cooperativa edile che promette la vendita un immobile di futura costruzione.

Immobili da costruire: beni immobili ancora da edificare o la cui costruzione non sia ancora ultimata. È necessario che sia stato preventivamente rilasciato dalla P.A. un permesso di costruire (artt. 10 ss DPR 380/01). L’immobile potrà essere adibito tanto per attività commerciali quanto per finalità abitative.

IL CONTRATTO DI ACQUISTO DI UN BENE IMMOBILE

IL TAIC prevede che il contratto di acquisto del bene deve avere la forma scritta (forma ab substantiam); ciò non rappresenta una novità, poiché già l’art. 1350, co. 1 n. 1 Cod. Civ. impone che i contratti che trasferiscono la proprietà degli immobili devono essere redatti per iscritto. Un contratto in forma verbale sarebbe da intendersi nullo. (“tamquam non esset”) ex art. 1418 c.c..

Nei rapporti tra privati vige il principio dell’autonomia negoziale ex art. 1322, co. 2, c.c. in forza del quale le parti possono accordarsi stipulando anche contratti non espressamente regolati dal diritto civile (c.d. contratti innominati o atipici) ma regolati ad hoc in funzione delle loro specifiche esigenze di negoziazione.

Tuttavia, il TAIC prevede delle garanzie che non possono essere rinunciate: in tema di immobili da costruire ogni clausola prevista dalle parti (anche accettata da entrambe ma) contraria alle disposizioni contenute nel Dlgs 122/05 è nulla, e da considerarsi come non apposta (art. 5, co. 1-bis).

Lo scopo di questa previsione è quella di tutelare la parte debole del rapporto contrattuale (generalmente l’acquirente) ed evitare che la sottoscrizione del contratto possa costituire un nocumento per quest’ultima.

Il contratto deve essere accompagnato da un’apposita garanzia fideiussoria (artt. 2-3) rilasciata da una banca o da un’impresa esercente attività assicurativa.

La fideiussione è un adempimento necessario. In sua assenza il contratto è da intendersi nullo (art. 2). Le recenti riforme apportate al TAIC (ad opera del Dlgs 14/2019) prevedono l’introduzione di un modello standard di rilascio della garanzia fideiussoria.

Al momento della stipulazione del contratto il costruttore è tenuto a rilasciare all’acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme stabilite e versate per l’acquisto dell’immobile. Essa deve contenere secondo quanto indicato dal TAIC (art. 3 co. 4) “la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale ex art. 1944 c.c.” – cioè deve contenere la possibilità di sospendere il pagamento se non è stata preventivamente eseguita un’azione esecutiva nei confronti del debitore principale (c.d. beneficio di escussione).

La fideiussione ha lo scopo di tutelare l’acquirente consentendogli di ottenere un importo corrispondente a quello versato per l’acquisto dell’immobile in caso di crisi o di un inadempimento del costruttore.

• Per “crisi” (artt. 1 e 3, co 2 e 3) ai sensi del TAIC si intende:

a) venga trascritto un atto di pignoramento sul bene da costruire;

 b) venga pubblicata una sentenza che dichiari il fallimento o un provvedimento di liquidazione coatta amministrativa del costruttore;

c) il costruttore presenti domanda all’ammissione alla procedura di concordato preventivo;

d) venga pubblicata una sentenza che dichiara lo stato di insolvenza del costruttore o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria.

• Gli inadempimenti possono essere molteplici: dalle previsioni previste di carattere generale contemplate dal Codice Civile (artt. 1218 ss c.c.) ad ipotesi specifiche previste dal TAIC (es. mancata presentazione della fideiussione o della polizza assicurativa).

POLIZZA ASSICURATIVA – è obbligo del costruttore (art. 4) consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale (con effetto dalla data di ultimazione dei lavori).

La mancata consegna comporta la nullità del contratto. Il contratto tra costruttore e acquirente deve contenere gli estremi che identificano la polizza stipulata.

Lo scopo della polizza è di tenere indenne l’acquirente da danni materiali all’immobile eventualmente cagionati anche da terzi.

Come per la fideiussione, anche l’assicurazione, alla luce delle recenti modifiche apportate nel 2019 al TAIC, deve essere presentata tramite un apposito modello standard.

IL CONTRATTO PRELIMIANRE

È buona norma stipulare preventivamente un contratto con effetto prenotativo o conservativo – il c.d. preliminare – in modo da evitare che in presenza di complesse trattative un soggetto terzo possa accaparrarsi il bene immobile oggetto del nostro interesse (es. venga presentata dal terzo un’offerta più vantaggiosa della nostra – in assenza della stipulazione di un contratto il costruttore preferirebbe contrarre con questo soggetto anziché con noi).

Pertanto, per guadagnare questo effetto prenotativo, il nostro contratto potrà essere anticipato da un preliminare (per la distinzione tra preliminare e compromesso si rinvia al presente contributo). L’effetto prenotativo del preliminare sarà tale solamente se esso verrà trascritto (art.  2645 bis c.c.) – ossia venga effettuato il suo inserimento nella Conservatoria dei Registri Immobiliari. Occorre prestare particolare attenzione al momento della trascrizione in quanto “omissioni o inesattezze (…) comportano la nullità della trascrizione quando si traducono in incertezze sull’identità delle persone, del bene o del rapporto giuridico (art. 2665 c.c.)” – C.M. BIANCA, vol. III, il contratto, p. 535.

Ciò assume particolare rilievo quando si intenda stipulare un preliminare con persona da nominare al definitivo: il promittente acquirente deve comunque essere esattamente identificabile (secondo legge) per ottenere la tutela della trascrizione.

Il contratto preliminare ai sensi dell’art. 6 deve contenere:

1) Le indicazioni previste dagli artt. 2659 e 2826 c.c. (indicazione della natura dell’immobile, Comune in cui si trova e identificazione catastale);

2) la descrizione dell’immobile e delle pertinenze del bene;

3) gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulate per l’ottenimento del titolo abitativo;

4) le caratteristiche tecniche della futura costruzione con indicazioni delle strutture portanti, fondazioni, solai, copertura infissi e impianti;

5) durata dei lavori e delle varie fasi di lavorazione;

6) somme versate per l’acquisto del bene, modalità di versamento dell’importo e entità della caparra;

7) estremi della fideiussione;

8) indicazione di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile;

9) estremi del permesso di costruire;

10) indicazione di eventuali imprese appaltatrici.

– Deve essere inoltre allegato al contratto preliminare:

1) capitolato contente le caratteristiche e i materiali da utilizzare per la costruzione dell’immobile;

2) elaborati del progetto in forza del quale è stato rilasciato il permesso da costruire.

Il contratto preliminare deve essere stipulato con atto pubblico o scrittura privata autenticata.

LE VARIANTI

Trattandosi di un immobile da costruire le parti possono concordare varianti (ossia modifiche) al progetto originario (per il quale è stato rilasciato il permesso a costruire ed allegato al preliminare).

Le stesse possono decidere ad esempio che un determinato vano sia munito del parquet anziché delle mattonelle oppure accordarsi affinché un bagno sia più grande rispetto al progetto originario o ancora dividere un vano di grandi dimensioni in modo di ricavarne due.

Nella pratica le parti contemplano nel loro contratto (più spesso già nel loro preliminare) come le varianti influenzeranno il loro rapporto.

Generalmente vengono inserite clausole che prevedono un determinato arco temporale entro il quale l’acquirente possa richiedere (per iscritto) la possibilità di effettuare varianti, di ogni tipo o qualità, al progetto originario.

“Le parti sono assolutamente libere di concordare, successivamente, ogni tipo di variante, arrivando sino allo “scambio” dell’immobile da trasferire (ad esempio nel caso in cui si convenga che, anziché́ l’appartamento al secondo piano, oggetto di vendita debba essere il corrispondente appartamento al terzo piano, identico al primo per consistenza e finiture)” – estratto dello studio 5814/C/2005 del CNN (Consiglio Nazionale Notarile).

Lo stesso CNN, nel predetto studio, ha precisato come:

1) Per le varianti che rilevano significativamente sul progetto originario – ossia “incidono sulla individuazione e determinazione dell’immobile” – (c.d. varianti radicali) sarà necessario procedere con la stipulazione di un atto integrativo oppure con la redazione di un nuovo contratto in sostituzione di quello precedentemente stipulato.

2) Per le varianti che non rilevano sul progetto originario – ossia incidono “su talune “qualità̀” del bene, ma non sulla sua individuazione” – (c.d. varianti ordinarie) non sarà necessario procedere con un atto integrativo o un nuovo contratto. Tuttavia, pur non essendo necessario, secondo il CNN è consigliabile procedere anche in questo caso con la stipulazione di un nuovo contratto o con l’interazione dell’originario al fine di evitare azioni ex art. 1497 c.c. (norma che prevede la risoluzione del contratto se il bene non ha le qualità promesse). Quindi essenzialmente per finalità probatorie.

Il tema delle varianti rileva anche in relazione all’entità (c.d. quantum) della garanzia fideiussoria. Se le varianti incideranno sul valore dell’immobile comportandone un apprezzamento o un deprezzamento (ipotesi quest’ultima di difficile situazione pratica) sarà necessario presentare una nuova fideiussione o una sua integrazione. Se le varianti non porteranno un apprezzamento o deprezzamento dell’immobile non sarà dovuta alcuna nuova integrazione della fideiussione.

Occorre ancora distinguere:

• Se le parti convengono affinché il pagamento del prezzo venga corrisposto al momento del contratto definitivo – non sarà necessaria un’integrazione della fideiussione.

• Se le parti convengono affinché il pagamento del prezzo venga corrisposto prima contratto definitivo – sarà necessaria un’integrazione della fideiussione.

Quando l’integrazione risulta necessaria i contraenti non sono comunque tenuti a presentare un atto integrativo del preliminare (o un nuovo preliminare): ad avviso del CNN lo scopo della previsione “il contratto preliminare (…) deve contenere: (…) g) gli estremi della fideiussione di cui all’articolo 2 e l’attestazione della sua conformità al modello contenuto nel decreto di cui all’articolo 3, comma 7-bis” (art. 6) non ha lo scopo di determinare l’oggetto del contratto ma ha la funzione “di richiamare l’attenzione della parti sull’obbligo di rilascio della fideiussione prima o contestualmente alla stipula del contratto”.

Gli artt. 12-18 del TAIC trattano del c.d. “Fondo di solidarietà per gli acquirenti di immobili da costruire” che ha lo scopo di indennizzare gli acquirenti che a seguito di situazioni di crisi del costruttore hanno subito la perdita del denaro investito per l’acquisto dell’immobile senza ottenere il bene.

Il Fondo, gestito società CONSAP – Concessionaria di servizi assicurativi pubblici S.p.A. (art. 15), è articolato in due sezioni definite con Decreto Interministeriale del 08.03.2013: la prima competente per le Regioni Abruzzo, Basilicata, Calabria, Campania, Liguria, Lombardia, Molise, Piemonte, Puglia, Valle d’Aosta. La seconda competente per le Regioni Emilia Romagna, Friuli Venezia-Giulia, Lazio, Marche, Sardegna, Sicilia, Toscana, Trentino Alto Adige, Umbria, Veneto.

Le domande per accedere al Fondo sono scadute in data 30/06/2008.

di:
Avv. Carlo Rocchi – fondatore dello studio Rocchi & Avvocati