“Contratto preliminare” & “Compromesso”

* ENGLISH VERSION BELOW *

PREMESSA

Nel linguaggio comune, e talvolta (purtroppo!) anche da esperti, il termine “contratto preliminare” è utilizzato come sinonimo di “compromesso”; tuttavia, i due termini indentificano distinte tipologie contrattuali.

Le caratteristiche salienti di questi due istituti sono:

• Preliminare: effetti obbligatori a stipulare un successivo contratto traslativo con i contenuti pattuiti

• Compromesso: effetti traslativi immediati.

Il contratto preliminare non è un contratto definitivo. Al contrario il compromesso – per alcuni effetti – si!

Sottoscrivere l’uno o l’altro porta a conseguenze diverse. Mettiamo, ad esempio, abbiamo comprato il nostro immobile con evidenti sacrifici economici ed un evento catastrofico porti al crollo dello stesso o ne arrechi gravissimi danni che lo danneggino in modo significativo (es. incendio, allagamento, etc.).

 Se ho sottoscritto un preliminare, potrò ottenere la risoluzione del contratto per sopravvenuta impossibilità della prestazione ed ottenere l’integrale restituzione della caparra versata (sul punto e tra le più recenti Trib. Spoleto sent. 219/2021).

Se al contrario ho sottoscritto un compromesso non potrò far valere la predetta eccezione. Eventualmente, se non ho ancora versato la somma pattuita, potrò agire con l’azione estimatoria ex art. 1492 c.c. per chiedere una riduzione del prezzo in origine stabilito.

Preliminare e compromesso sono istituti giuridici diversi.

Chi sottoscrive il contratto deve verificare con grande attenzione quale delle tue tipologie di contratto mira a soddisfare pienamente le proprie esigenze. Una volta apposta la propria firma si resterà vincolati al contratto per ogni effetto di legge.

LE TRATTATIVE IMMOBILIARI

Lo Studio Rocchi & Avvocati segue clienti o investitori esteri o domestici che scelgono il mercato immobiliare italiano.

Mercato spesso non facilmente leggibile ed intellegibile per chi non lo pratichi professionalmente; difficoltà sicuramente presente anche nella scelta delle tipologie contrattuali.

L’agenzia immobiliare, offrendo attività di intermediazione (mettere in relazione le parti per la conclusione dell’affare), non può garantire consulenza o assistenza di tipo giuridico, materie di cui ha conoscenza ma non perizia professionale.

Le trattative immobiliari, a prima vista attività semplici, nella pratica si rilevano spesso complesse. Difficilmente le parti sono già soddisfatte, al loro primo incontro: le trattative per l’acquisto di un immobile sono sovente lunghe e articolate, e non è raro insorgano difficoltà rilevanti. Solitamente le parti non sono soddisfatte dello stato dell’immobile o del prezzo che il venditore richiede al compratore; solo dopo ripetuti (e talvolta impegnativi) incontri le parti arrivano a conciliare i loro punti di disaccordo.

Al termine delle trattative le parti hanno necessità di un atto giuridico che realizzi il pieno (o quasi) soddisfacimento dei loro interessi.

I Formulari, infatti, lasciano spesso le parti insoddisfatte e creano malintesi che rischiamo di pregiudicare la vendita stessa.

Firmata l’accettazione le parti non potranno più contare – salva diversa ed esplicita pattuizione – sull’intermediario immobiliare, che avrà maturato il suo diritto al compenso nel momento in cui si perfeziona l’accordo fra le parti, ossia, quando il venditore prende visione dell’avvenuta accettazione dell’offerta di acquisto.

LE TRATTATIVE IMMOBILIARI – QUALE CONTRATTO SOTTOSCRIVERE

Ove le parti non siano pronte a compravendere immediatamente (con rogito notarile), e abbiano dunque necessità di definire aspetti essenziali della vendita (mutuo, verifiche tecniche o urbanistiche, ecc.) avranno necessità di formalizzare degli accordi preliminari che li tutelino sino alla vendita.

Tali accordi sono contenuti nel contratto preliminare di vendita, il quale deve essere redatto in forma scritta (art. 1351 c.c.).

Questo contratto potrà avere la forma di atto pubblico ex art. 2699 ss c.c. (ossia un atto redatto da notaio, sottoposto a verifica di legalità dal Notaio rogante) oppure di scrittura privata ex art. 2702 ss c.c. (atto redatto integralmente dalle parti e da loro sottoscritto).

La forma scritta è essenziale (ai sensi del citato art. 1351 c.c.). Un eventuale contratto preliminare per l’acquisto di un bene immobile, in forma orale, sarebbe da considerarsi nullo (art. 1418 c.c.).

Preliminare Vs Compromesso

• Il preliminare è un contratto che ha lo scopo di vincolare le parti alla stipulazione del contratto definitivo.

Il codice civile tratta del contratto preliminare in tre articoli:

1351 c.c. relativamente alla forma che questo contratto deve avere – stessa forma del contratto definitivo.

2645 ter c.c. in merito alla sua trascrizione.

2932 c.c. circa la possibilità di poter ottenere l’esecuzione in forma specifica nel caso i cui una parte non adempia il suo obbligo di concludere il contratto.

Il contratto preliminare ha un effetto prenotativo” (effetto di tipo obbligatorio), cioè di vincolare le parti a concludere il successivo contratto, ossia il definitivo, che conterrà le pattuizioni già indicate nel preliminare. L’effetto prenotativo del preliminare sarà tale solamente se esso verrà trascritto (art.  2645 bis c.c.) – ossia venga effettuato il suo inserimento nella Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Ogni tipologia contrattuale può essere anticipata da un preliminare, ad esclusione delle donazioni e dei testamenti, in quanto atti di liberalità. Il preliminare di un testamento è infatti espressamente vietato in quanto realizzerebbe un patto successorio, istituto non consentito dal nostro ordinamento (art. 458 c.c.) e quindi affetto da nullità (“tamquam non esset”)

Diverso è il caso del compromesso.

• Il compromesso (definito anche “contratto preliminare improprio”) non è previsto espressamente dal nostro codice civile, o meglio, ha altro significato: infatti il compromesso è l’istituto previsto dagli artt. 804 ss c.p.c.: cioè la facoltà di devolvere la propria lite ad un arbitro e non ad un giudice.

Quello che però definiamo nel linguaggio comune come “compromesso” è, nella pratica, una figura contrattuale molto diffusa nel mondo delle transazioni immobiliari.

Al contrario del preliminare, il compromesso rappresenta un contratto con alcuni effetti definitivi: non produce l’obbligo futuro di contrarre, ma conseguenze attuali e concrete.

La violazione del compromesso darà luogo a responsabilità da inadempimento ex art. 1218 c.c.

La conseguenza sarà il risarcimento del danno procurato; salvo che la parte inadempiente non riesca a dimostrare la sua estraneità alla causa dell’inadempimento.

Nel contratto a prestazioni corrispettive (contratti ove sorgono obblighi in capo ad entrambe le parti) l’inadempiente potrà chiedere la risoluzione del contratto ex 1453 c.c.

La distinzione è ben delineata anche dalla giurisprudenza di legittimità che, in tema di compromesso, chiarisce: [il compromesso è quel contratto ove] “le parti, nell’assumere l’obbligo della prestazione del consenso al contratto definitivo, convengono l’anticipata esecuzione di alcune delle obbligazioni nascenti dal contratto (da qui la definizione di tale figura contrattuale, come contratto ad effetti anticipati) quale la consegna immediata del bene al promissario acquirente. (…) Tale particolare tipo di atto di fatto è equiparabile al definitivo in quanto ha un effetto traslativo immediato” (Cass. civ. Sez. V, Sent., n. 18408/2017).

Uno dei principali scopi per cui viene redatto un compromesso “(…) è di non manifestare nell’atto pubblico, per ragioni fiscali, il reale contenuto dell’atto”. (Cass. civ. Sez. V, Sent., n. 18408/2017).

La parte che ha sottoscritto il compromesso – solitamente un’impresa – potrebbe avere interesse a ristrutturare e cedere l’immobile – al momento del definitivo – ad altri soggetti (electio amici).

Bisogna tuttavia osservare che l’effetto traslativo reca con sé il rischio del perimento o del danno alla cosa, le spese e alcune delle imposte che su essa gravano e diverse altre rilevanti conseguenze.

di:
Avv. Carlo Rocchi – fondatore dello studio Rocchi & Avvocati

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English version

PREMISE

Generally, (unfortunately!) also by experts, the term “contratto preliminare” (preliminary contract) is used as a synonym for “compromesso” (compromise); however, the two terms identify distinct types of contracts.

The salient features of these two institutes are:

Preliminare: effects obligatory to stipulate a subsequent translation contract with the agreed contents

Compromesso: immediate translational effects.

The contratto preliminare is not a final contract. On the contrary, the compromesso – for some effects – yes!

Subscribing to one or the other leads to different consequences. Let’s say, for example, we bought our property with obvious economic sacrifices and a catastrophic event leads to its collapse or causes very serious damage that damages it significantly (eg fire, flooding, etc.).

 If I have signed a preliminary agreement, I will be able to obtain the termination of the contract due to the impossibility of performing the service and obtain the full refund of the deposit paid (on this topic and among the most recent Trib. di Spoleto sent. 219/2021).

If, on the contrary, I have signed a compromise, I will not be able to rely on the aforementioned exception. Eventually, if I have not yet paid the agreed sum, I will be able to act with the azione estimatoria ex art. 1492 of the Italian Civil Code to ask for a reduction in the price originally established.

Preliminary and compromise are different legal forms.

Those who sign the contract must carefully check which of your contract types aims to fully satisfy their needs. Once your signature has been affixed, you will remain bound by the contract for all legal purposes.

REAL ESTATE NEGOTIATIONS

The Rocchi & Avvocati law firm takes particular care of assisting foreign or domestic clients or investors who choose the Italian real estate market.

Market often isn’t easily legible and intelligible for those who do not practice it professionally; certainly also present difficulties in the choice of contractual types.

The real estate agency, offering intermediation activities (relating the parties for the conclusion of the deal), can’t guarantee legal advice or assistance, matters of which it has knowledge but no professional expertise.

Real estate negotiations, at first sight simple activities, in practice often turn out to be complex. The parties are unlikely to be already satisfied at their first meeting: the negotiations for the purchase of a property are often long and complex, and it is not uncommon for significant difficulties to arise. Usually the parties are not satisfied with the state of the property or the price that the seller requires from the buyer; only after repeated (and sometimes exhausting) meetings the parties manage to reconcile their points of disagreement.

At the end of the negotiations, the parts need a legal act that achieves the full (or almost) satisfaction of their interests.

The “forms”, in fact, often leave the parties unsatisfied and create misunderstandings that risk jeopardizing the sale itself.

Once the acceptance has been signed, the parts won’t longer able to count – unless otherwise explicitly agreed – on the real estate intermediary, who will have accrued his right to compensation when the agreement between the parties is finalized, that is, when the seller examines of the acceptance of the purchase offer.

REAL ESTATE NEGOTIATIONS – WHICH CONTRACT TO SIGN

If the parties are not ready to buy and sell immediately (with notarial deed), and therefore need to define essential aspects of the sale (mortgage, technical or urban planning checks, etc.) they will need to formalize preliminary agreements that protect them until the sale.

These agreements are contained in the contract “preliminare di vendita”, which it must be made in writing form (Article 1351 of the Italian Civil Code).

This contract may take the form of a “atto pubblico” ex art. 2699 and following of the Italian Civil Code (i.e. a deed made by a notary, subjected to a verification of legality by the notary) or a “scrittura privata” ex art. 2702 and following of the Italian Civil Code (deed drawn up in full by the parties and signed by them).

The written form is essential (pursuant to the aforementioned article 1351 of the Italian Civil Code). Any contratto preliminare for the purchase of immovable property, in oral form, would be considered “nullo”- “void” – (Article 1418 of the Civil Code).

Preliminare Vs Compromesso

• The preliminare is a contract that has the purpose of binding the parties to the stipulation of the definitive contract.

The civil code deals with the preliminary contract in three articles:

1351 of the Italian Civil Code regarding the form that this contract must have – same form as the final contract.

2645 ter of the Italian Civil Code regarding its “trascrizione” (transcription on public registers).

2932 of the Italian Civil Code about the possibility of being able to obtain execution (“esecuzione in forma specifica”) in the event that a party fails to fulfill its obligation to conclude the contract.

The contratto preliminare has a “booking” effect (mandatory effect), that is to bind the parties to conclude the subsequent contract, that is the definitive one, which will contain the agreements already indicated in the preliminary. The booking effect of the preliminary will be such only if it is transcribed (Article 2645 bis of the Italian Civil Code) – i.e. it’s insertion in the Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Each type of contract can be anticipated by a preliminare, with the exception of donations and wills, as they are acts of donation. The preliminare of a will is in fact expressly prohibited as it would create a succession agreement, an institution not permitted by our legal system (Article 458 of the Italian Civil Code) and therefore affected by nullity (“tamquam non esset“)

Different is the compromesso.

• The compromesso (also called “ contratto preliminare improprio “) is not expressly provided for by our civil code, or rather, it has another meaning: in fact, the compromesso is an institution provided for by Articles 804 ss of the Italian Criminal Code: that is, the right to devolve one dispute to an arbitrator and not to a judge.

However, what we define in common language as a “compromesso” is, in practice, a very widespread contractual figure in the world of real estate transactions.

Unlike the preliminary, the compromesso represents a contract with some definitive effects: it does not produce a future obligation to contract, but actual and concrete consequences.

The violation of the compromise will give rise to liability for non-fulfillment pursuant to art. 1218 of the Italian Civil Code

The consequence will be compensation for the damage caused; unless the defaulting party fails to demonstrate its extraneousness to the cause of the default.

In the contract for “prestazioni corrispettive” (contracts where obligations arise on the part of both parties), the defaulting part may request the termination of the contract pursuant to 1453 of the Italian Civil Code.

The distinction is also well defined by the jurisprudence of legitimacy which, in terms of compromesso, clarifies: [the compromesso is that contract where] “the parts, in assuming the obligation to provide consent to the definitive contract, agree to the early execution of some of the obligations arising from the contract (hence the definition of this contractual figure, as a contract with anticipated effects) such as the immediate delivery of the asset to the promissory buyer. (…) This particular type of deed of fact is comparable to the definitive one as it has an immediate translation effect “( Cass. Civ., Section V, Sentence, no. 18408/2017).

One of the main purposes for which a compromesso is made “(…) is to hide the real content of the document in the public document, for fiscal reasons“. (Cass. Civ., Section V, Sent., N. 18408/2017).

The part that has signed the compromesso – usually a company – may have an interest in renovating and transferring the property – at the time of the definitive one – to other parties (electio amici).

However, it should be noted that the translation effect carries with it the risk of perishing or damage to the thing, the expenses and some of the taxes that affect it and various other relevant consequences.

of:
Avv. Carlo Rocchi – founder of Rocchi & Avvocati law firm